易家橋新村試點(diǎn)打造物業(yè)服務(wù)社后的小區面貌。人民網(wǎng)記者王繼亮攝 “自從四年前成立了業(yè)委會(huì )，我們小區環(huán)境大大改善，地面變干凈了，停車(chē)有序了。”提及如今的小區管理，南通市崇川區新城橋街道易家橋新村的居民高良德贊不絕口，“特別是有了同心物業(yè)服務(wù)社后，小區氛圍越來(lái)越好，居民生活品質(zhì)也上去了。”
提升小區管理水平是文明城市長(cháng)效管理的重要內容，更是關(guān)系民生的大事。為此，新城橋街道在崇川區先行先試，試點(diǎn)物業(yè)服務(wù)社，探索無(wú)物管小區規范管理新模式。“物業(yè)服務(wù)社就是提供物業(yè)服務(wù)的非盈利性社會(huì )組織。”崇川區新城橋街道黨工委書(shū)記曹浩介紹，物業(yè)服務(wù)社有綜合管理、物業(yè)服務(wù)、志愿服務(wù)三項職能。
怎么建？
作為南通老城區中心街道，新城橋街道面臨著(zhù)老舊小區治理難題。該街道有小區69個(gè)，其中2000年前建成的小區有42個(gè)，占比達60.8%。在69個(gè)小區中，無(wú)物管小區44個(gè)。如何改善無(wú)物管老舊小區居住環(huán)境，解決無(wú)物管小區物業(yè)管理缺失、服務(wù)管理不到位等問(wèn)題？“按照試點(diǎn)先行、逐步推開(kāi)的原則，從今年八月初開(kāi)始，我們在易家橋新村209-216幢、濠南路32號試點(diǎn)物業(yè)服務(wù)社，探索無(wú)物管小區規范管理的新模式。”曹浩說(shuō)。
具體看，物業(yè)服務(wù)社通過(guò)整合社區、綜合執法局、共建單位、物業(yè)公司等資源，在社區成立物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會(huì )，由社區書(shū)記作為召集人，指導無(wú)物業(yè)老舊小區成立物業(yè)服務(wù)社，堅持“黨建領(lǐng)航、居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，一般設理事長(cháng)1名，成員4-8名，均由小區內有威望、有社會(huì )組織和社團管理經(jīng)驗的黨員骨干、小區帶頭人或業(yè)主委員會(huì )主任擔任。
易家橋新村同心鄰里黨支部書(shū)記葉桂芳是首任物業(yè)服務(wù)社理事長(cháng)。“服務(wù)社成立之后，首先解決的就是環(huán)境問(wèn)題。經(jīng)過(guò)整治，綠化帶里的‘菜園子’沒(méi)了，道路干凈整潔了，小區面貌煥然一新。”在葉桂芳看來(lái)，交給所有業(yè)主一個(gè)整潔漂亮、有品質(zhì)的家園，這是成立服務(wù)社的初衷。
新城橋街道人武部部長(cháng)黃烽介紹，街道在接到試點(diǎn)打造物業(yè)服務(wù)社任務(wù)后，立即成立了專(zhuān)項小組，先后5次對轄區無(wú)物業(yè)的小區進(jìn)行實(shí)地考察，聽(tīng)取小區居民的意見(jiàn)建議，召開(kāi)多次頭腦風(fēng)暴會(huì )，提出疑惑困難，研究解決措施，8次修改試點(diǎn)方案，最終形成了相對可行的的試點(diǎn)方案、運行章程和組織架構。
如何管？
葉桂芳介紹，物業(yè)服務(wù)社在業(yè)主委員會(huì )授權下開(kāi)展相關(guān)服務(wù)活動(dòng)，通過(guò)整合社區網(wǎng)格員、鄰里骨干、公安民警、轄區單位和涉及保安、保潔的物業(yè)專(zhuān)業(yè)人員，組建綜合協(xié)調組、物業(yè)服務(wù)組、協(xié)管服務(wù)組、志愿服務(wù)組四組力量，執行綜合管理、物業(yè)服務(wù)、志愿服務(wù)三項職能。
物業(yè)服務(wù)社的推行，首先破解的是小區“無(wú)人管”問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)社聯(lián)席會(huì )議由社區書(shū)記擔任召集人，整合社區鄰里網(wǎng)格、綜合執法局、轄區單位等力量形成資源庫。這樣，既統籌了轄區多元力量，又調動(dòng)了小區自治因素，促進(jìn)居民自己管理自己的小區。
據悉，物業(yè)服務(wù)社的職能既包括指導保潔人員完成小區內公共場(chǎng)所、道路、樓幢的保潔，也包括指導小區保安完成人員進(jìn)出、小區內車(chē)輛停放、店外經(jīng)營(yíng)、治安巡查等小區秩序管理工作。此外，小區的綠化維護等任務(wù)也在他們的工作清單中。
與一般物業(yè)不同的是，物業(yè)服務(wù)社還具有志愿服務(wù)功能，比如，聯(lián)系聯(lián)絡(luò )志愿者和社會(huì )團體，在小區內開(kāi)展助老、托育、文化、幫扶、調解等公益服務(wù)活動(dòng)。
有必要的監督才能讓一個(gè)組織健康發(fā)展。對物業(yè)服務(wù)社來(lái)說(shuō)，完善的監督制度同樣不可少。據了解，社區監委會(huì )對小區物業(yè)服務(wù)社的人事、服務(wù)、經(jīng)費進(jìn)行全方位監督，每季度檢查通報。根據街道要求，服務(wù)社收支明細賬目必須定期向社區“兩委”、街道物管辦主動(dòng)報告，并張榜公示，接受小區居民監督。對小區內發(fā)生的重大問(wèn)題、事關(guān)小區公共利益和居民切身利益的事務(wù)、涉及多方利益的矛盾，則要多方協(xié)商。
轉起來(lái)
高良德向記者介紹，物業(yè)服務(wù)社的成立進(jìn)一步實(shí)現了小區業(yè)主自治。“與業(yè)主切身利益有關(guān)的事，業(yè)主能夠當家做主。為解決自治經(jīng)費問(wèn)題，經(jīng)業(yè)委會(huì )討論決定，需要由家有車(chē)輛的業(yè)主出資，每輛車(chē)一年交納500塊錢(qián)。”高良德說(shuō)，有少數業(yè)主不愿意交錢(qián)，他不僅帶頭將自家兩輛車(chē)的費用交上，還曾多次上門(mén)動(dòng)員其他業(yè)主交費。
事實(shí)上，老小區“管起來(lái)”只是開(kāi)始，如何長(cháng)久“轉起來(lái)”才是關(guān)鍵所在。“探索物業(yè)服務(wù)社是解題方法和技巧，主要是解決有人辦事、有錢(qián)辦事、有方法理事。”曹浩認為，物業(yè)服務(wù)社首先是統籌“有人辦事”，整合鄰里理事長(cháng)，堅持公益本色、紅色物業(yè)服務(wù)社底色，組建物業(yè)服務(wù)社黨支部，把鄰里支部書(shū)記推薦為物業(yè)服務(wù)社理事長(cháng)。
此外，聚焦“有錢(qián)辦事”，物業(yè)服務(wù)社挖掘整合公共資源，對小區內的停車(chē)位、公共資產(chǎn)、廣告位等資源進(jìn)一步盤(pán)活用活，獲取必要物業(yè)支出資金。堅持“有辦法理事”，物業(yè)服務(wù)社議事制度由此建立，通過(guò)紅色議事廳、板凳議事會(huì )、樓道碰頭會(huì )等形式，共商小區管理事務(wù)，做到大伙的事情大家商量辦。
崇川區新城橋街道新近出臺的《小區物業(yè)服務(wù)社》章程顯示，經(jīng)費收取以市場(chǎng)成本核算收費標準，根據小區實(shí)際情況收取物業(yè)管理費、停車(chē)管理費、經(jīng)營(yíng)性店面出租費、衛生費、公共部位廣告費、活動(dòng)場(chǎng)地租賃費等。而經(jīng)費支出包括保安、保潔、管理等人員工資以及安保設施等物資購買(mǎi)開(kāi)支。“結余費用不得用于物業(yè)服務(wù)社人員福利，而是為小區業(yè)主購買(mǎi)大米、油、調味品、年糕等四樣過(guò)年福利。”葉桂芳說(shuō)。
“我們無(wú)償為居民服務(wù)，不拿一分錢(qián)工資。雖然有時(shí)會(huì )遇到不理解的居民，但既然選擇參與物業(yè)服務(wù)社的志愿服務(wù)，我也做好了奉獻準備。”易家橋新村業(yè)委會(huì )成員錢(qián)美娟表示，自己已經(jīng)退休了，干這份工作也是發(fā)揮余熱，只要業(yè)主反映問(wèn)題，大家就討論解決。據介紹，物業(yè)服務(wù)社在易家橋新村試點(diǎn)取得階段性成果，這一模式有望在該區其他無(wú)物管老小區推廣。目前，天翔公寓、文峰新村正在籌備成立物業(yè)服務(wù)社。
