5月26日，省十三屆人大常委會(huì )第二十三次會(huì )議審議了省政府提交的《關(guān)于推進(jìn)城鎮老舊小區改造情況的報告》。報告顯示，經(jīng)過(guò)連續4年努力，我省城鎮老舊小區改造取得階段性成果，惠及800多萬(wàn)人。
到“十四五”末，全省還有4828個(gè)城鎮老舊小區需要改造。如何解決改造中普遍遇到的業(yè)主達成共識難、資金籌集難、長(cháng)效管理難等問(wèn)題，既順利推進(jìn)改造，又讓換上新顏的老舊小區長(cháng)葆青春?
亮點(diǎn)紛呈，解決“急難愁盼”
“截至2020年底，全省累計改造2000年前建成的老舊小區8729個(gè)，涉及建筑面積24291萬(wàn)平方米。”代表省政府到會(huì )作報告的省住建廳黨組書(shū)記顧小平表示，城鎮老舊小區改造是重要的民生工程，我省連續4年將其列入年度民生實(shí)事，強力推進(jìn)。
為配合報告審議，4月初部分省人大常委會(huì )委員、省人大代表赴無(wú)錫、揚州等市調研。調研報告指出，通過(guò)改造，老舊小區普遍存在的基礎設施老化、居住環(huán)境臟亂差等問(wèn)題得到有效解決，公共服務(wù)配套短缺的問(wèn)題得以緩解，群眾居住質(zhì)量得到明顯改善，城市環(huán)境面貌也得到提升。調研組對各地嚴格項目質(zhì)量管理予以肯定，認為改造重視工程質(zhì)量管理、注意督促工程參建單位落實(shí)主體責任。
老舊小區改造出現許多亮點(diǎn)，如揚州在改造現場(chǎng)設立群眾意見(jiàn)征詢(xún)站、主材公示點(diǎn)，主動(dòng)接受群眾監督;南京將改造計劃通過(guò)媒體公布，改造中組織群眾觀(guān)摩評價(jià)，改造后向市人大提交審議老舊小區改造情況的專(zhuān)題報告，邀請市人大視察監督。
“開(kāi)門(mén)改造”，是我省城鎮老舊小區改造工作的重要特點(diǎn)。顧小平說(shuō)：“老舊小區改造是群眾身邊事，工作推進(jìn)必須深入了解群眾意愿。”市政配套設施不完善等補短板問(wèn)題，作為改造“必選項”，政府兜底負責;居民共商共謀共同出資改造其他問(wèn)題，作為改造“可選項”;改哪些項目，由居民“點(diǎn)菜”。
5月22日，常州市鐘樓區永紅街道清潭新村老舊小區改造方案公示結束。街道經(jīng)濟發(fā)展中心主任葉棟介紹，街道發(fā)放6000多份問(wèn)卷，結合群眾反饋、社區日常管理中發(fā)現的短板、兩輪居民代表見(jiàn)面會(huì )意見(jiàn)，確定改造方案。公示期間，工作人員還帶著(zhù)方案，挨家挨戶(hù)就垃圾分類(lèi)收集點(diǎn)、健身廣場(chǎng)等具體點(diǎn)位收集意見(jiàn)，8100多戶(hù)居民對方案的支持率達98.5%。連云港住建局相關(guān)負責人說(shuō)，今年該市要改造145個(gè)老舊小區，將全部通過(guò)問(wèn)卷等形式詳細了解居民訴求。問(wèn)卷包括20項備選需求，請居民從中選出最迫切的10項。
實(shí)踐表明，我省老舊小區改造找準了“急難愁盼”，改到群眾心坎上。例如圍繞上下樓難，截至2020年底全省加裝電梯1878部，總量居全國各省份第二;圍繞停車(chē)難，我省實(shí)施停車(chē)便利化工程，采取利用邊角地新增車(chē)位、拆違補增車(chē)位、與周邊學(xué)校和企事業(yè)單位錯峰停車(chē)、運用智慧停車(chē)系統等多種方式，緩解了停車(chē)難。
共性難題，亟待研究破解
目前，老舊小區改造遇到一些普遍性難題，需要充分研究、創(chuàng )新思路、推動(dòng)解決。
眾口難調，居民中“多數”與“少數”意見(jiàn)難統一。顧小平說(shuō)，老舊小區改造是一個(gè)典型的居民意見(jiàn)“大同小異”的民生項目，要求改造的大方向相同，而具體改造的小意見(jiàn)各異。省人大常委會(huì )環(huán)資城建委調研也發(fā)現，老舊小區房屋產(chǎn)權利益關(guān)系及住戶(hù)人員構成復雜，居民訴求不盡相同，少數居民過(guò)分關(guān)注個(gè)人利益，意見(jiàn)難以統一，如增設停車(chē)位需要移植或調整綠化布局，沒(méi)有停車(chē)需求的群眾會(huì )反對;低層住戶(hù)對增設電梯普遍持反對意見(jiàn)，導致既有住宅加裝電梯進(jìn)展緩慢。
“三分改七分管”，做好老舊小區改造的“后半篇文章”，對長(cháng)期有效維護改造成果意義重大。從省人大常委會(huì )環(huán)資城建委調研結果看，一些地方對此重視和投入不足，沒(méi)有做到改造建設與后續管理同謀劃、同部署，出現了一些問(wèn)題。從小處看，有的小區改造后的防盜門(mén)、樓道燈等出了質(zhì)保期就無(wú)人管護;往大處說(shuō)，部分住戶(hù)強調權利較多而不愿履行義務(wù)，物業(yè)費收繳難成為引入專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的一大障礙。
省住建廳介紹，各地在“硬件”升級的基礎上，配套“軟件”服務(wù)，在物業(yè)服務(wù)上有過(guò)國企、民辦、自治等各種探索，但老舊小區居民“花錢(qián)購買(mǎi)物業(yè)服務(wù)”的意識還較為缺乏，長(cháng)效管理機制有待完善。
資金是改造工程成敗的關(guān)鍵之一。各地下大力氣多渠道籌措資金，但目前大多仍依靠政府推動(dòng)。2018年至今，全省申請和安排各類(lèi)補助資金共計23.99億元，其中，省財政安排5.5億元專(zhuān)項資金，申請獲得中央財政補助資金12.93億元，申請獲得中央預算內投資資金5.56億元。省人大常委會(huì )環(huán)資城建委調研亦顯示，各地普遍反映籌措資金壓力較大。2021年1130個(gè)老舊小區的改造任務(wù)，資金需求量近百億元，這些資金主要靠基層政府承擔，中央和省級財政補助較少，上下對接也較難。
政府全部兜底難度大，市場(chǎng)化改造又受限于對盈利的認識。一方面，改造內容主要是完善基礎設施和功能性設施，經(jīng)濟效益不明顯，導致社會(huì )資本參與積極性不高，甚至連申請使用地方政府專(zhuān)項債券都存在較大困難。另一方面，改造后的老舊小區普遍升值較大，理論上社會(huì )資本參與有可盈利空間，但居民普遍存在依靠政府兜底的心態(tài)，分享升值部分的意愿不強。顧小平坦言：“吸引社會(huì )資本參與的方法、成功案例不多，盈利模式有待進(jìn)一步創(chuàng )新破解。”
創(chuàng )新模式，改好還要管好
為避免“一改了之”，我省擬將改造后的長(cháng)效管理機制建設納入改造方案，并積極推動(dòng)物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。對此，省人大常委會(huì )環(huán)資城建委建議，暫時(shí)不具備引入專(zhuān)業(yè)化服務(wù)企業(yè)條件的，政府要托底提供基本物業(yè)服務(wù)，同時(shí)鼓勵各地因地制宜，組建非盈利性物業(yè)服務(wù)實(shí)體提供基本物管。
5月初，無(wú)錫公布第一批20項“我為群眾辦實(shí)事”項目清單，“老小區·新管家”是其中一項。“我們推進(jìn)國有物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區，要求企業(yè)首先談服務(wù)，先不談收費，用服務(wù)打動(dòng)居民后，再發(fā)動(dòng)居民自愿交物業(yè)費。”無(wú)錫市住建局物業(yè)處處長(cháng)施冬雷介紹，過(guò)去很多老舊小區沒(méi)有物業(yè)，居民沒(méi)有交物業(yè)費習慣，物業(yè)企業(yè)一進(jìn)駐就談收費，容易讓居民抵觸。據悉，無(wú)錫市無(wú)物業(yè)管理的老舊小區共計494個(gè)，涉及居民25萬(wàn)多戶(hù)。截至5月初，國有物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐320個(gè)老舊小區，實(shí)施常態(tài)化管理。該市計劃到今年10月底，完成國有物業(yè)進(jìn)駐老舊小區全覆蓋，讓群眾住得更舒心。
長(cháng)期可持續的改造，需要確保資金有不斷的源頭活水。據介紹，我省將推動(dòng)各地探索建立政府與社會(huì )力量合理共擔改造資金的機制，通過(guò)政府采購、新增設施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權益等方式，吸引社會(huì )力量參與老舊小區改造和運營(yíng)管理，推動(dòng)企業(yè)從“一次性高利潤”向“長(cháng)期可持續性低利潤”業(yè)務(wù)模式轉型;創(chuàng )新模式，通過(guò)大片區統籌或相鄰項目捆綁改造等“以豐補歉”方式，實(shí)現資金平衡和空間資源最優(yōu)化配置。
城鎮老舊小區改造為公共資金投入性質(zhì)，而居民房屋是私有產(chǎn)權性質(zhì)。有鑒于此，省人大常委會(huì )環(huán)資城建委建議，老舊小區改造標準應以“?；?rdquo;為主，既盡力而為又量力而行，各地要根據不同經(jīng)濟、技術(shù)條件和居民意愿，細化本地區城鎮老舊小區改造具體標準。同時(shí)，各地應廣泛動(dòng)員挖潛，如鼓勵推動(dòng)電力、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行社會(huì )責任，出資參與小區相關(guān)管線(xiàn)改造提升;引導社會(huì )力量以市場(chǎng)化方式參與老舊小區改造，通過(guò)新增設施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權益等辦法吸引相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構投資參與;鼓勵金融機構加大信貸支持力度，各地及時(shí)向金融機構通報老舊小區改造規劃、年度計劃以及相關(guān)項目情況，通過(guò)項目推薦、銀企座談等方式，為金融機構對接支持老舊小區改造項目創(chuàng )造條件。
聚焦難點(diǎn)，持續啃“硬骨頭”
根據我省各地城鎮老舊小區改造“十四五”規劃，全省還有4828個(gè)城鎮老舊小區尚未改造，涉及建筑面積約1.1億平方米、居民約130萬(wàn)戶(hù)，任務(wù)仍然很繁重。2021年我省將改造1130個(gè)老舊小區，任務(wù)量是去年的2倍多。截至4月底，240個(gè)小區已進(jìn)場(chǎng)施工，其余890個(gè)在開(kāi)展前期工作。
省住建廳表示，為確保年底前高質(zhì)量完成改造任務(wù)，兌現對全省人民的莊嚴承諾，住建部門(mén)將推動(dòng)尚未開(kāi)工的項目盡快開(kāi)工，已開(kāi)工的項目加快進(jìn)度，竣工項目盡快組織驗收。此外，4月省住建廳與國家開(kāi)發(fā)銀行江蘇省分行、中國農業(yè)發(fā)展銀行江蘇省分行簽約，政策性金融將全面支持我省老舊小區改造。
“接下來(lái)，我們將開(kāi)展‘美好環(huán)境和幸福生活共同締造’活動(dòng)，將民主協(xié)商貫穿于改造全過(guò)程，充分尊重居民意愿，讓居民參與到小區改不改、怎么改的決策之中。”顧小平表示，優(yōu)先把居民改造意愿強、參與度高的小區納入下一年度改造項目庫，同時(shí)積極引導居民通過(guò)直接出資、使用(補繳、續籌)住宅專(zhuān)項維修資金、提取住房公積金、讓渡小區公共收益等方式支付相關(guān)改造費用，并通過(guò)捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。
推進(jìn)老舊小區改造，我省將更加聚焦難點(diǎn)痛點(diǎn)，特別是針對老舊小區老年住戶(hù)占比較高的現狀，加大力度推動(dòng)各地將既有多層住宅加裝電梯、無(wú)障礙設施建設、養老服務(wù)等適老化改造作為老舊小區改造的重要內容。顧小平介紹：“重點(diǎn)突出加裝電梯工作，總結推廣南京市成熟的經(jīng)驗模式，推動(dòng)各地老舊小區加裝電梯實(shí)現較大突破。全面提升老舊小區‘水電氣信’等基礎設施水平，利用閑置土地、房屋，建設社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務(wù)設施，配建停車(chē)設施，完善菜市場(chǎng)、便利店等配套設施。”
省人大常委會(huì )環(huán)資城建委提醒，上述改造分屬不同部門(mén)單位，水電氣等專(zhuān)營(yíng)單位大部分屬垂直管理，地方難以協(xié)調推進(jìn)。前期調研顯示，牽涉面廣有時(shí)會(huì )帶來(lái)整體推進(jìn)協(xié)調難度大、條線(xiàn)工作對接不暢等難題，導致群眾期盼的改造內容有的無(wú)法實(shí)現，有的工程建設進(jìn)度不能協(xié)調一致，“反復挖”“來(lái)回修”現象時(shí)有發(fā)生。建議進(jìn)一步加大統籌推動(dòng)力度，及時(shí)研究解決新情況、新問(wèn)題，形成分工明確、上下聯(lián)動(dòng)、有效對接、齊抓共管的工作格局。
記者獲悉，我省將充分發(fā)揮省城鎮老舊小區改造工作領(lǐng)導小組作用，協(xié)調解決改造過(guò)程中出現的問(wèn)題和困難;推動(dòng)各地組建多部門(mén)參與的聯(lián)合辦公機構或工作專(zhuān)班，強化協(xié)作配合，切實(shí)解決老舊小區電力、通信、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)改造提升難題。（本報記者 陳月飛 白雪 徐冠英）
啃好老舊小區改造“硬骨頭”
為政之道，民生為本。改造城鎮老舊小區關(guān)系到人民群眾的利益與福祉。江蘇連續4年將老舊小區改造列入年度民生實(shí)事予以強力推進(jìn)，截至去年底，累計改造老舊小區8000多個(gè)，惠及群眾超800萬(wàn)人。通過(guò)整治環(huán)境、完善功能、規范服務(wù)等措施，各地大幅改善了老舊小區居住環(huán)境臟亂、基礎設施老化、公共服務(wù)配套短缺等短板問(wèn)題，讓群眾生活質(zhì)量得到了看得見(jiàn)、摸得著(zhù)的提升。
江蘇在老舊小區改造上取得的成績(jì)，既有政府部門(mén)一心為民謀發(fā)展、改進(jìn)作風(fēng)辦實(shí)事的因素，也有人民群眾顧全大局講風(fēng)格、有效參與共擔當的貢獻。老舊小區改造工程量大、牽涉環(huán)節多，甚至在某些方面存在利益沖突，大到整體規劃年度改造任務(wù)，小到具體安裝一部電梯，都離不開(kāi)有為的組織體系、有力的財政支持和有序的推進(jìn)實(shí)施。國務(wù)院辦公廳提出，到“十四五”期末，各地力爭基本完成老舊小區改造任務(wù)。“經(jīng)濟賬”容易算、“關(guān)系表”容易捋的小區先行改造了，在“下半場(chǎng)”的改造工作中，必然需要啃下更多“硬骨頭”。這就要求我們發(fā)揮優(yōu)勢、總結經(jīng)驗，凝聚更大合力，交好老舊小區改造答卷。
凝聚合力須直面矛盾。從現狀看，老舊小區改造存在幾個(gè)突出難點(diǎn)，比如“多數”與“少數”意見(jiàn)難統一，不同居民訴求不盡相同，眾口難調;“融資”和“盈利”模式待破解，吸引社會(huì )資本參與的成功案例不多，政府兜底的心態(tài)普遍存在;“硬件”與“軟件”改善難兼顧，一些居民“花錢(qián)購買(mǎi)物業(yè)服務(wù)”的意識較為缺乏。再加上多部門(mén)、多層級間工作推動(dòng)和協(xié)調力度不平衡，在老舊小區改造中，實(shí)現心往一處想、勁往一處使較為困難。工作難點(diǎn)正是工作重點(diǎn)，今年是建黨100周年，各地應以“我為群眾辦實(shí)事”為契機，把改造老舊小區這件實(shí)事辦好。
尋找凝聚合力的抓手，要用心用情，發(fā)動(dòng)群眾。針對群眾訴求不一、認識不齊的情況，充分發(fā)揮黨組織作用，搭建溝通議事平臺，開(kāi)展好“美好環(huán)境和幸福生活共同締造”活動(dòng)，讓居民參與到小區改不改、怎么改的決策之中，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)和精品工程，幫助居民作出更全面理性的判斷決策。另一方面，也要解放思想，創(chuàng )新辦法。探索建立政府與社會(huì )力量合理共擔改造資金的機制，通過(guò)政府采購、新增設施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權益等方式，吸引社會(huì )力量參與老舊小區改造和運營(yíng)管理，推動(dòng)企業(yè)從“一次性高利潤”向“長(cháng)期可持續性低利潤”業(yè)務(wù)模式轉型，為老舊小區改造凝聚起澎湃合力。（袁 媛）
