“老小區、新環(huán)境、新生活。”眼見(jiàn)著(zhù)來(lái)往忙碌的施工人員，在古城南路社區住了40來(lái)年的老居民暢想著(zhù)未來(lái)。
“十四五”時(shí)期，北京這座千年古都將進(jìn)入城市更新的新階段，老舊小區改造力度也持續加大，到2025年底，力爭基本完成全市2000年底前建成需改造的老舊小區改造任務(wù)。如何以更高質(zhì)量推動(dòng)老樓“煥新”?聚焦居民痛點(diǎn)、改造與管理并重、鼓勵社會(huì )資本參與，北京老舊小區改造將更有章法。
聚焦居民需求改“痛點(diǎn)”
建成于上世紀70年代、房齡近50歲的古城南路社區，有著(zhù)老舊小區的“通病”：樓體外立面老化破損、基礎配套設施老化、公共服務(wù)缺項……“大家被這些問(wèn)題困擾多年，早就盼著(zhù)老舊小區改造了。”居民莊阿姨說(shuō)。
2019年，古城南路社區納入老舊小區綜合整治名單。然而，老舊小區問(wèn)題涉及方方面面，應該改什么?改造工程正式啟動(dòng)前5個(gè)月，街道、居委會(huì )和物業(yè)公司組成三方入戶(hù)小組，全面摸底居民需求。“在改造前，咱就得把居民生活環(huán)境所需提前規劃，把‘要我改’變?yōu)?lsquo;我要改’。”首開(kāi)首華物業(yè)項目負責人汪楊說(shuō)。
2020年10月，古城南路社區改造工程正式啟動(dòng)，室內上下水管更換、室外雨污水管線(xiàn)換新、室外弱電飛線(xiàn)入地改造、車(chē)棚翻新改造、新增路燈照明系統……每一項內容都精準對接居民訴求。
實(shí)際上，堅持自下而上、居民自愿，已經(jīng)成為北京老舊小區改造的基本原則。“老舊小區改造就得以問(wèn)題為導向，聚焦居民關(guān)心的痛點(diǎn)與難點(diǎn)。”市住建委相關(guān)負責人說(shuō)，老舊小區公共空間狹小，居民訴求又趨于多元，意見(jiàn)往往很難統一。但正因為如此，才更得完善參與機制，充分調動(dòng)居民參與老舊小區改造的積極性，在會(huì )商中實(shí)現老舊小區的共建共治。
健全機制改造與管理并重
“啟動(dòng)物業(yè)收費時(shí)，我早早就去交費了，一年1000多塊錢(qián)。”退休后，家住崇文門(mén)西大街的居民曹黛第一次過(guò)上了有物業(yè)“管家”的社區生活。
崇文門(mén)西大街4、6、8號樓建成于1978年，幾十年來(lái)一直沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司，用居民的話(huà)說(shuō)，車(chē)輛亂停亂放、樓道雜物亂堆、小廣告滿(mǎn)天飛，可以說(shuō)是環(huán)境“臟亂差”的典型。
如何打破僵局?在申請納入老舊小區綜合整治名單的同時(shí)，2019年，社區居委會(huì )開(kāi)始謀劃引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)公司，以“先嘗后買(mǎi)”的方式讓居民先體驗下何為物業(yè)服務(wù)。清理樓道內大件物品、安裝電動(dòng)車(chē)充電柜和充電樁、修剪灌溉樹(shù)木花草，物業(yè)公司進(jìn)駐一年，曹黛親眼見(jiàn)證著(zhù)社區環(huán)境的點(diǎn)滴變化，“‘管家’有了，我們就等著(zhù)啟動(dòng)老舊小區改造了。”
記者注意到，將老舊小區改造納入社區治理范疇，堅持改造與管理同步實(shí)施，健全老舊小區長(cháng)效管理機制，已被寫(xiě)入北京老舊小區綜合整治的工作手冊之中。
“‘十四五’時(shí)期，對列入改造計劃的老舊小區項目，要確保在改造工程進(jìn)場(chǎng)前完成業(yè)委會(huì )或物管會(huì )的組建工作。”上述負責人說(shuō)，只有建立起一套物業(yè)管理機制，老舊小區才能實(shí)現既改得好也轉得好。
社會(huì )資本引入從試點(diǎn)到形成制度設計
“可持續有希望了!”日前，物業(yè)人老莊在微信朋友圈留言，底下的鏈接是市住建委、市發(fā)改委等八部門(mén)剛剛印發(fā)的《關(guān)于引入社會(huì )資本參與老舊小區改造的意見(jiàn)》。
資金，是老舊小區改造的“彈藥”，然而，單靠政府補貼，無(wú)法在短時(shí)間內鋪開(kāi)規模。一面是居民強烈的改造呼聲，一面是資金缺口，如何破題?
2018年，朝陽(yáng)區勁松街道以勁松一、二區為試點(diǎn)，引入3000萬(wàn)元社會(huì )資本，從設計、規劃、施工到后期的物業(yè)管理，全程參與改造，加速了社區煥新的速度。“居民對出的每一分錢(qián)都很在意。”街道負責人說(shuō)，引入社會(huì )資本的初衷，就是讓居民少花錢(qián)，多補社區配套短板。
如今，《意見(jiàn)》的出臺，意味著(zhù)社會(huì )資本參與老舊小區改造從散點(diǎn)狀的實(shí)踐試點(diǎn)上升為系統性的制度設計。“十四五”時(shí)期，社會(huì )資本不僅可以通過(guò)提供物業(yè)服務(wù)、養老家政等專(zhuān)業(yè)服務(wù)、改造實(shí)施主體等多種方式參與北京的老舊小區改造，還將享受到貸款貼息、稅費減免、獎勵補助、中長(cháng)期貸款等財稅和金融支持。
居民出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、產(chǎn)權單位籌一點(diǎn)、補建設施收益一點(diǎn)、政府支持一點(diǎn)，“多個(gè)一點(diǎn)”的資金共擔方式將有益于各方共享老舊小區改造成果。
