2020年樓市表現如何?住房和城鄉建設部部長(cháng)王蒙徽這樣評價(jià)：“總體運行平穩，基本實(shí)現了穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的目標。”統計顯示，2020年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷(xiāo)售面積比上年分別增長(cháng)7%、2.6%;江蘇這兩項指標增速分別為9.7%、10.4%，明顯快于全國平均水平。江蘇和廣東，一個(gè)連續兩年摘得全國商品房銷(xiāo)售面積桂冠，一個(gè)連續六年穩居全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額第一。
和上年相比，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售面積增速回升2.7個(gè)百分點(diǎn);江蘇兩項指標增速分別比上年提高0.3個(gè)、6.8個(gè)百分點(diǎn)。至于房?jì)r(jià)，易居房地產(chǎn)研究院的研究報告顯示，全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)同比上漲10.8%?？梢哉f(shuō)，在堅持“房住不炒”、各地調控頻繁的行業(yè)背景下，特別是在遭受新冠肺炎疫情的嚴重沖擊下，全國樓市表現超預期，對經(jīng)濟穩增長(cháng)發(fā)揮了關(guān)鍵作用，但熱點(diǎn)大城市熱點(diǎn)板塊“一房難求”同時(shí)存在，樓市供需結構性矛盾突出。
經(jīng)濟恢復的“關(guān)鍵先生”
在拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的“三駕馬車(chē)”中，固定資產(chǎn)投資發(fā)揮著(zhù)關(guān)鍵作用。而無(wú)論從房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的分量衡量，還是從商品房銷(xiāo)售對家裝、家電等行業(yè)消費的連鎖影響考察，樓市投資與銷(xiāo)售至今仍是經(jīng)濟穩增長(cháng)的“關(guān)鍵先生”。
春節期間，記者路過(guò)南京市孝陵衛一條巷子，朝南百十米長(cháng)的街面有24家商戶(hù)，其中房地產(chǎn)中介就有4家，數量?jì)H次于經(jīng)營(yíng)吃食的5家。在居民家門(mén)口寸土寸金的商業(yè)布局中，一輩子打不了幾次交道的房地產(chǎn)中介，居然已和“吃”這樣的日常剛需“地位”相當，可見(jiàn)去年房地產(chǎn)中介的日子不錯，樓市溫度不低。
“開(kāi)發(fā)投資增速穩步回升，銷(xiāo)售逐月回暖”，這是省統計局房地產(chǎn)業(yè)年度分析報告對江蘇樓市的“評語(yǔ)”。
去年1-5月份，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速首次由負轉正，“負轉正”時(shí)間早于固定資產(chǎn)投資6個(gè)月，后者在年底才浮出水面，全年微增0.3%。
2020年，民間投資占江蘇固定資產(chǎn)投資比重達68.8%。同期數據顯示，江蘇民間固定資產(chǎn)投資同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，但民間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)12.5%，拉動(dòng)民間投資增長(cháng)4.1個(gè)百分點(diǎn)。
蘇州是江蘇固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資第一大市，2020年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占其固定資產(chǎn)投資的比重為51.2%，超“半壁江山”。南京市這一比重為48.6%。在投資調結構中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資固然是被優(yōu)化的對象，但作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，其現實(shí)地位和影響仍不容忽視。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額來(lái)看，蘇南總量仍最大。2020年，蘇南地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)3.3%，增速低于蘇中的32%和蘇北的12.6%，占全省比重由2019年的65.3%下降到61.5%。
投資活躍的同時(shí)，銷(xiāo)售也不錯。2020年，江蘇商品房銷(xiāo)售15427萬(wàn)平方米，其中，住宅13856萬(wàn)平方米，按100平方米/套計，相當于賣(mài)了近139萬(wàn)套房。江蘇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國的9.3%，商品房銷(xiāo)售面積占8.8%，相當于全國每賣(mài)出11套房，起碼有一套在江蘇。自2015年起，江蘇商品房年銷(xiāo)售面積連續6年超億平方米，2020年創(chuàng )出歷史新高。
全省13個(gè)設區市中，蘇州市以2192萬(wàn)平方米的絕對量排在全省銷(xiāo)售面積首位，緊隨其后的是南通(2000萬(wàn)平方米)、徐州(1658萬(wàn)平方米)。
“白銀時(shí)代”的成色不低
3年前，萬(wàn)科集團董事會(huì )主席郁亮認為目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于白銀時(shí)代，并解釋說(shuō)：“當我們把白銀和黃金進(jìn)行對比的時(shí)候，不要忘記，白銀也是貴金屬。中國的城市化過(guò)程并沒(méi)有結束，城市對于空間的需求，無(wú)論從數量還是品質(zhì)上來(lái)看，都依然龐大。”2020年超預期的樓市表現，展現的正是“白銀”不低的成色。
2020年，熱點(diǎn)大城市熱點(diǎn)板塊“一房難求”的新聞不時(shí)刺激著(zhù)公眾眼球：上海一位博士4次參與搖號失敗，買(mǎi)不到房，情急之下給市領(lǐng)導致信提建議;南京一套700萬(wàn)的河西房，一位市民經(jīng)過(guò)一年9次搖號才中簽，還稱(chēng)自己是“幸運兒”。
作為“準一線(xiàn)城市”，2020年，諸多發(fā)展利好“加身”的南京累計成交新房8.6萬(wàn)套、二手房12萬(wàn)套，雙雙創(chuàng )下近4年來(lái)的新高。上海市新房成交面積、二手住房成交套數也都創(chuàng )出近4年來(lái)新高。同樣創(chuàng )出近4年來(lái)新高，這應該不是巧合。
當然，在樓市“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)整體快速擴張和市場(chǎng)單邊快速上漲都已結束，取而代之的是結構性供需矛盾，熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市、城市的熱點(diǎn)板塊與非熱點(diǎn)板塊冷熱不均現象普遍存在。
城市群和都市圈建設，加速了人口往經(jīng)濟發(fā)達區域流動(dòng)的進(jìn)程，在人口增長(cháng)趨勢放緩的背景下，不同城市的樓市溫度因“人”而異實(shí)屬正常。舊換新、小換大、農村遷居城市、小城市遷居大城市，居民改善居住條件得償所愿的前提條件是足夠有錢(qián)，這首先取決于地方經(jīng)濟發(fā)展水平。
2020年，江蘇樓市的“溫度”不低，個(gè)中緣由有兩點(diǎn)很重要：一是全省不同區域以及城鄉的協(xié)調發(fā)展更均衡，二是“十三五”時(shí)期江蘇快速補上了高鐵建設的短板，提升了商品房的區位價(jià)值。2020年江蘇城鎮化率達72%，較上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)，越來(lái)越多的農民變?yōu)槭忻?，充?shí)了樓市購買(mǎi)力。而居民買(mǎi)房無(wú)論是出于自住消費還是投資增值，“區位”“地段”都是王道，交通便利性無(wú)疑成為“區位”“地段”優(yōu)勢的關(guān)鍵要素之一。
“十三五”時(shí)期，江蘇人傲嬌的發(fā)展成績(jì)之一，就是五年建成了“高鐵大省”，蘇南沿江、蘇中、蘇北地區均進(jìn)入上海1-2小時(shí)都市圈。難怪2020年南通樓市格外火熱，全市商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)14.6%，商品房銷(xiāo)售額增長(cháng)16.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)37.5%。要知道，南通的常住人口、GDP規模均排在全省第四位，但去年商品房銷(xiāo)售居然“賣(mài)”過(guò)了省會(huì )南京，顯然，交通條件改善進(jìn)而提升經(jīng)濟區位優(yōu)勢，成為南通樓市吸引力增強的重要“得分”項。
“有形之手”摁住暴漲風(fēng)險
價(jià)隨量升，是市場(chǎng)正?，F象，何況住房本身兼有投資屬性。但，商品房尤其是商品住宅又是特殊的，“居者有其屋”的基本民生需求決定了房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的，調控房?jì)r(jià)漲幅如同調控物價(jià)漲幅，均因涉及基本民生而尤為必要。所以，不必諱言房?jì)r(jià)上漲，應警覺(jué)的是房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，尤其是投資、投機性需求造成的房?jì)r(jià)虛漲，政府“有形之手”調控發(fā)力點(diǎn)也在于此。
2020年，全國商品房銷(xiāo)售額增長(cháng)8.7%，快于銷(xiāo)售面積增速6.1個(gè)百分點(diǎn)，這多出來(lái)的6.1個(gè)百分點(diǎn)無(wú)疑和房?jì)r(jià)上漲緊密關(guān)聯(lián)。
2020年12月，納入國家統計局70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)統計的江蘇4市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅為：徐州上漲10%，揚州上漲6.6%，無(wú)錫上漲6.3%，南京上漲4.9%。單看去年數據，江蘇這4個(gè)城市房?jì)r(jià)漲幅不僅大大超過(guò)物價(jià)平均漲幅，也讓居民收入增速相形見(jiàn)絀。
事實(shí)上，去年江蘇熱點(diǎn)城市樓市調控收緊政策密集出臺。如，新房房?jì)r(jià)連漲57個(gè)月的徐州市，去年10月就從宅地供應、備案價(jià)格管理、裝修行為與價(jià)格監管、房地產(chǎn)金融政策、限售等多方面給出指導政策。去年南通GDP增長(cháng)4.7%，增速全省居首，樓市也堪稱(chēng)火熱，今年南通市政府工作報告中就明確提出要堅持“房住不炒”，而該市2020年政府工作報告除提出堅持“房住不炒”外，還特別指出要“控制房?jì)r(jià)上漲趨勢”。
江蘇城鎮化率低于全球高收入經(jīng)濟體81.3%的平均數，房地產(chǎn)行業(yè)隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展還有一定成長(cháng)空間，尤其是中心城市樓市應有不錯的前景。省統計局分析報告這樣展望：我省正處于多個(gè)國家重大戰略疊加實(shí)施機遇期，交通、教育、醫療等利好，推進(jìn)城市能級不斷提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng )造了有利環(huán)境;改善型需求的增加，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了新一輪的發(fā)展機遇，在地段、配套、品質(zhì)、規劃等方面勝出的“好房子”依舊備受客戶(hù)青睞。
顯然，樓市調控需要在維護房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，與摁住房?jì)r(jià)非理性上漲沖動(dòng)、滿(mǎn)足群眾住房條件改善性需求之間精準拿捏。而解決大城市新市民、困難群眾等住房突出問(wèn)題，還需政府在有效增加保障房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房等方面繼續揮出“重拳”。（本報記者 吉 強）
