1月15日，國家統計局發(fā)布2020年12月份的《70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售月度報告》。其中江蘇4城，新房環(huán)比漲幅均維持在0.8%以?xún)?，二手房環(huán)比漲幅最高0.9%。至此，全年度的住宅銷(xiāo)售數據全部出爐。新華日報·交匯點(diǎn)記者發(fā)現，2020全年江蘇4城的新房房?jì)r(jià)環(huán)比上漲最高不超過(guò)0.8%，二手房房?jì)r(jià)環(huán)比上漲最高不超過(guò)1.6%。與此同時(shí)，穩地價(jià)、穩預期也基本實(shí)現了。業(yè)內人士認為，如今“三穩”的局面與江蘇各地積極出臺樓市調控政策密不可分。
房?jì)r(jià)曲線(xiàn)：拐點(diǎn)處必有新政
縱觀(guān)南京樓市2020全年新房?jì)r(jià)格，年初受疫情影響，1—3月份以0.1%的幅度輕微正負震蕩。進(jìn)入4月后，樓市迅速解凍回溫、量?jì)r(jià)齊升，連續3個(gè)月房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)1%。7月，房?jì)r(jià)迅速降溫，漲幅回落到0.1%，8、9兩個(gè)月漲幅歸零。此后大局已定，進(jìn)入第四季度，漲幅最高未超過(guò)0.4%。
數據來(lái)源：國家統計局
數據來(lái)源：國家統計局
新華日報·交匯點(diǎn)記者在分析這條微妙的房?jì)r(jià)曲線(xiàn)時(shí)發(fā)現，南京6月5日出臺“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”調控政策后，7月份房?jì)r(jià)拐點(diǎn)立即出現。此后，“無(wú)形的大手”繼續發(fā)力，牢牢“按住”即將飆升房?jì)r(jià)：7月23日出臺“寧九條”支持剛需、遏制假離婚、8月14日出臺“雙限地”新裝標準、8月18日出臺土拍新政。三個(gè)月緊鑼密鼓的調控，有序引導南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，也讓市民感受到了政府穩房?jì)r(jià)、穩低價(jià)、穩預期的決心。
其它三個(gè)城市的新房房?jì)r(jià)曲線(xiàn)也有異曲同工之處。比如徐州，至2020年10月，該市新房房?jì)r(jià)已連漲55個(gè)月。10月9日，徐州連夜發(fā)布樓市調控新政，規定新房銷(xiāo)售價(jià)格備案后一年內不得調整，同時(shí)要求每次開(kāi)盤(pán)不低于10萬(wàn)平方米。隨后11月份，徐州新房房?jì)r(jià)立即出現拐點(diǎn)，56個(gè)月來(lái)首次出現小幅下降，房?jì)r(jià)指數環(huán)比下降0.1%。
新政對無(wú)錫新房房?jì)r(jià)的調控作用也非常明顯。今年1-9月份，無(wú)錫房?jì)r(jià)持續上漲，8月30日無(wú)錫出臺新政提出提高首付比例、個(gè)人住房轉讓增值稅免征二年改五年等舉措。隨后，10月份無(wú)錫新房房?jì)r(jià)首次出現下降，降幅為0.1%。
無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)沈洵告訴記者，新政出臺后，首先降溫的是土地市場(chǎng)，其次是購房者出現了觀(guān)望情緒。他認為，新政的穩房?jì)r(jià)、穩低價(jià)、穩預期的效果達到了，老百姓買(mǎi)房的心態(tài)更加從容了。
也有業(yè)內人士認為，樓市調控不能簡(jiǎn)單地一控了之，老百姓有追求更好居住條件的需求，在嚴控房?jì)r(jià)的同時(shí)還應加大市場(chǎng)供應量。新華日報·交匯點(diǎn)記者注意到，進(jìn)入2020年下半年以來(lái)，江蘇各城市已在悄然增加土地市場(chǎng)供應。徐州市在10月9日住建局等五部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的文件中提到：針對交易熱點(diǎn)地區精準投放，加大住宅土地供應量。
據365淘房統計，2020年南京共成功出讓地塊216幅，成交總金額達2034.9億，出讓面積為1117.9萬(wàn)平方米，雙雙創(chuàng )下歷史新高。
數據來(lái)源：國家統計局
數據來(lái)源：國家統計局
2020年購房關(guān)鍵詞：搖號、倒掛
根據南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，2020年南京全市新房成交量達到8.6萬(wàn)套、二手房成交量達到12萬(wàn)套，均創(chuàng )下近4年來(lái)的新高。
這8.6萬(wàn)套房中，有一套屬于2孩家庭徐晶一家。這套房位于南部新城，面積161平方米，總價(jià)699.6萬(wàn)。去年12月初，徐晶在經(jīng)歷過(guò)一年內第9次搖號后，終于成為中簽的“幸運兒”。
徐晶家原本住在建鄴區，14年前購得一套面積134平方米的小高層。小區環(huán)境好，交通、生活都便利，徐晶一直沒(méi)動(dòng)過(guò)購置二套房的念頭。2019年底，40歲的徐晶生下二胎，父母從老家來(lái)幫忙帶孩子，家里頓時(shí)顯得擁擠了。小兩口意識到，六口之家需要一個(gè)更大的房子了，于是開(kāi)始了漫漫購房路。
徐晶看中的樓盤(pán)，均是熱門(mén)板塊的熱門(mén)樓盤(pán)，都是“搖號盤(pán)”。而根據南京最新的購房政策，人才優(yōu)先、無(wú)房者優(yōu)先，徐晶手中持有的僅僅是一張普通“房票”，每次參與搖號均不占優(yōu)勢。因此，小兩口從2020年初便屢次參與搖號，直到12月份才如愿買(mǎi)到新房。
徐晶一家的購房經(jīng)歷，是2020年南京購房人的一個(gè)縮影。在2020年的南京樓市，新房呈現嚴重“冷熱不均”現象。“熱盤(pán)”的共同特征為：處于城市核心發(fā)展地段、房?jì)r(jià)有“倒掛”。房?jì)r(jià)“倒掛”的意思是，新房房?jì)r(jià)低于周邊二手房售價(jià)。城市核心發(fā)展地段，土地供應有限，每有土地推出便成為數家房地產(chǎn)企業(yè)競價(jià)搶拍的對象。新房上市后，立即成為全城矚目的“熱盤(pán)”。而被嚴格“限價(jià)”的，往往都是這些“熱盤(pán)”。
據統計，2020年南京共計開(kāi)盤(pán)約645次，參與搖號的樓盤(pán)有約199家，其中綜合中簽率最低的僅有0.66%，另有49次開(kāi)盤(pán)的綜合中簽率低于10%，共計約30萬(wàn)人陪跑(未中簽)。
另一些處于城市略邊緣地段的樓盤(pán)，銷(xiāo)售狀況則是另一番景象。在2020年的645次開(kāi)盤(pán)中，僅有164次售罄或基本售罄，占總開(kāi)盤(pán)比例的25.51%。目前，南京新房庫存已超過(guò)6萬(wàn)套，隨著(zhù)近期入市量的不斷增加，南京樓市新房?jì)蓸O分化的情況將會(huì )愈加嚴重。
新房銷(xiāo)售冷熱不均的現象在江蘇其它城市也有體現。無(wú)錫梁溪區，以其主城的區位、完善的商業(yè)配套、優(yōu)質(zhì)的教育資源，2020年的新房銷(xiāo)售面積、成交金額均為6區之首。
價(jià)穩了，如何“保質(zhì)”?
2020年12月份，2017年、2018年銷(xiāo)售的樓盤(pán)進(jìn)入集中交付期，購房人迎來(lái)“收房潮”。與購房時(shí)的欣喜形成鮮明對比的是，收房時(shí)的心情往往五味雜陳。
三年前在南京市熱門(mén)區域“河西南”搖號購得一套精裝修住宅的朱女士，在2020年12月22日收到開(kāi)發(fā)商的收房通知書(shū)。通知書(shū)上明確的規定了朱女士的收房時(shí)間：12月23日。“拿到通知書(shū)時(shí)心情有些復雜”，朱女士說(shuō)，“22日通知23日收房，開(kāi)發(fā)商的理由是‘錯峰收房’，但總感覺(jué)有些令人措手不及，都沒(méi)時(shí)間好好準備。”斟酌再三，朱女士還是按時(shí)到場(chǎng)收房了。她在小區業(yè)主群里看到新鄰居們發(fā)出的建議：一定要堅持先驗房，等房屋問(wèn)題整改完畢后再交錢(qián)、簽收房合同。但是，當她在收房現場(chǎng)提出這個(gè)要求時(shí)，卻被一口拒絕了，僵持20分鐘后，朱女士只好先刷卡交了物業(yè)費、簽了收房合同，才拿到新房鑰匙。
驗房完畢后，朱女士喜憂(yōu)摻半，喜的是房子的裝修主材基本與購房合同相符，沒(méi)有“縮水”也沒(méi)有偷工減料。憂(yōu)的是，施工工藝比較粗糙，小毛病一大堆：墻地面空鼓、磁磚邊角損壞、房屋外窗缺少膠條……，驗房師林林總總寫(xiě)了兩頁(yè)紙。盡管交付人員承諾一定會(huì )維修，但朱女士卻感覺(jué)有些被動(dòng)：如果他們承諾的做不到，我還能怎么辦呢?
像朱女士家這樣的熱門(mén)“限價(jià)盤(pán)”，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤空間被擠壓，不少購房者對房屋的精裝修質(zhì)量充滿(mǎn)著(zhù)擔憂(yōu)。
近日，無(wú)錫梁溪區的一家樓盤(pán)交付，一部分業(yè)主因小區路面不符合開(kāi)發(fā)商之前承諾的鋪磚地面，而拒絕收房。
在“三穩”前提下，如何確保房屋質(zhì)量?2020年8月14日，南京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好新建商品住房裝修工作的通知》，從裝修價(jià)格、交付標準等方面進(jìn)行了規定，保障購房者權益。
在2021年，靠產(chǎn)品贏(yíng)得市場(chǎng)的房企也許會(huì )更有生命力。
“2021年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)新階段”，中信建投地產(chǎn)金融組組長(cháng)、房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁說(shuō)，在中央‘三道紅線(xiàn)’融資新規出臺以后，房企擴張有息負債受到了明確約束，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低速平穩發(fā)展階段。
南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)張輝認為，在2021年樓市，選擇高質(zhì)量發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )有更多機會(huì )。（新華日報·交匯點(diǎn)記者 劉霞）
