近日，住建部發(fā)布通知，決定在包括我省南京、蘇州在內的全國21個(gè)城市(區)開(kāi)展第一批城市更新試點(diǎn)工作。通知提出堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主的總體思路?？吹竭@條消息，67歲的南京市民張玉延既振奮又欣慰，他堅持多年的“一件大事”，這回終于有了國家政策文件“撐腰”。
張玉延的“大事”，是南京市鼓樓區虎踞北路4號05棟更新改造項目。這是南京首個(gè)產(chǎn)權人自籌資金、對危房拆除后在原地翻建的自主更新項目。這個(gè)項目，不但關(guān)乎數十名小區居民的“安居夢(mèng)”，更探索了一條城市“老破小”自主更新的新路子，因而備受關(guān)注。
第七代人終于能住下去了
“下周就能拆腳手架，這個(gè)月底房子基本能完工!”11月9日，南京市鼓樓區虎踞北路4號05棟前，張玉延激動(dòng)地對記者說(shuō)，年底前，自家老房子將迎來(lái)新生。
他身后正在施工的二層小樓，建于上世紀50年代，是當時(shí)“頂配”的樓房。“青磚大瓦房，有自來(lái)水入戶(hù)，還配了紅漆木地板，當年能分到這個(gè)房子的都是高級工程師。”張玉延說(shuō)。
隨著(zhù)時(shí)代變遷，05棟房逐漸衰老，慢慢成了小區甚至周邊房齡最老、居住條件最差的房子。2013年南京城西干道橋改隧，05棟距離工地僅百余米，不少居民發(fā)現，房子出現墻體開(kāi)裂、天花板墻漆掉落等問(wèn)題，后被鑒定為C級危房。張玉延牽頭，挨家挨戶(hù)上門(mén)了解情況、訴求，翻建之事提上議程。
原址翻建老房子，這樣的“自主更新”鮮有先例。家在市中心卻住著(zhù)老破小，不少老舊小區居民都有過(guò)這樣的念頭：“能不能自己來(lái)更新改造?”
在南京市秦淮區馬道街39號，許慶家的房子已經(jīng)迎來(lái)新生。站在拔地而起的二層小樓前，73歲的老許激動(dòng)地說(shuō)，“我們許家第七代人終于可以繼續住下去了!”
難以想象，就在一年前，同樣位置上是一座破爛不堪的瓦房。老房子建于上世紀60年代，冬天漏風(fēng)，夏天漏雨，衛生間與臥室還隔著(zhù)院子，生活極其不便。
即便如此，老許也不想離開(kāi)。“我家祖祖輩輩都生活在馬道街，到孫女這一輩已是第七代人，我在這里出生、結婚、生子，這里就是我的根。”秦淮區2015年啟動(dòng)小西湖片區綜合整治，經(jīng)過(guò)摸底走訪(fǎng)，像老許一樣故土難離的居民，有400多戶(hù)。經(jīng)過(guò)鑒定，他們的住房不少已屬于C、D級危房。
“老舊房屋作為城鎮化過(guò)程中的歷史遺留問(wèn)題，一直是工作重點(diǎn)也是難點(diǎn)。”南京市規劃資源局秦淮分局局長(cháng)李建波介紹，秦淮區是南京市歷史文化遺存保護的重點(diǎn)片區，全國重點(diǎn)文保單位占全市21%，歷史文化街區占全市2/3，實(shí)現文化保護和人居環(huán)境改善的“兩全其美”，近年來(lái)一直在不斷探索、改變規劃工作思路。與老門(mén)東不同，小西湖片區變征收開(kāi)發(fā)方式為產(chǎn)權主體自愿選擇去留，居民參與其中，自下而上自主更新。
從今年3月動(dòng)工，到10月竣工，歷時(shí)7個(gè)月，老許家的老房子蝶變重生。“一樓是主臥，二樓做次臥給孫女備著(zhù)。裝修已經(jīng)掃尾，再通上天然氣，就能回來(lái)住了。”老許說(shuō)。
更新“路”上幾多坎坷
自主更新老破小，看起來(lái)很“美”，做起來(lái)卻挺難。其實(shí)，早在2000年左右馬道街拓寬時(shí)，老許就想“翻修”，多方聯(lián)系街道社區和相關(guān)部門(mén)，最后“不了了之”。
“哪有這個(gè)事兒?”這是2013年，虎踞北路4號05棟居民第一次到鼓樓區住建部門(mén)詢(xún)問(wèn)房屋翻建時(shí)得到的回答。居民們翻遍了能找到的相關(guān)文件，終于在當時(shí)的南京市房屋安全管理辦法中，找到了有關(guān)危房的翻建依據，但辦法主要針對農村，對城市沒(méi)有明確規定。“能不能比照農村執行?”他們開(kāi)始了漫長(cháng)而曲折的摸索之路。
作為牽頭人，市、區兩級住建和規劃部門(mén)，張玉延跑了不知道多少趟。跑的次數多了，部門(mén)科室的人頭都認熟了。有人“指點(diǎn)”張玉延，“區里說(shuō)沒(méi)辦過(guò)，你請區里給市里打個(gè)報告，下級的請示上級會(huì )給批復。”2014年夏天，原南京市住建委批復鼓樓區參照相關(guān)條例批準虎踞北路4號05棟的翻建。居民們喜大普奔：“這事終于有人管了!”
確實(shí)難!自主更新“第一關(guān)”是所有產(chǎn)權人都要同意。南京歷史城區保護建設集團有限責任公司項目經(jīng)理楊凱佳介紹，“小西湖片區有自主更新意向的十幾家，目前真正在做的只有兩家。一個(gè)常見(jiàn)現象是，住在房子里的人想翻建更新，其他產(chǎn)權人則想拆遷拿錢(qián)。”
虎踞北路4號05棟的問(wèn)題更為棘手。05棟有21個(gè)自有產(chǎn)權人、5個(gè)產(chǎn)權單位，里面有幾十年的國企老員工，也有后期幾經(jīng)轉手購入房屋的業(yè)主，從決定翻建，到測繪圖、設計圖、施工圖，每一步都要所有產(chǎn)權人簽字同意，眾口難調，相當長(cháng)時(shí)間項目“走走停停”。
第二道坎是流程太復雜。“拿規劃許可要提供各種材料，建筑的原始圖、實(shí)測圖、總圖、分圖、水電圖等等，這么專(zhuān)業(yè)又復雜的事情，我們全是外行。”
在漫長(cháng)的“拉鋸戰”中，南京的相關(guān)政策也發(fā)生了變化。2018年，原先在區里的審批權又回到了市里，需要提交的材料增加了好幾項?；⒕岜甭?號05棟的審批材料一次次被打回重新提交。去年9月，經(jīng)過(guò)漫長(cháng)的6年時(shí)間，終于拿到規劃許可時(shí)，張玉延淚灑當場(chǎng)。
最大的難題還是人。所有人都同意翻建，但并不意味著(zhù)所有人都愿意努力推動(dòng)翻建、積極搬遷，各產(chǎn)權人懷有各種各樣的心思。“搬遷過(guò)渡我住哪里?”“過(guò)渡期費用誰(shuí)來(lái)報銷(xiāo)?”“我家能不能多點(diǎn)面積?”……張玉延說(shuō)，隨著(zhù)新房設計圖紙畫(huà)得越來(lái)越細，產(chǎn)權人的意見(jiàn)、矛盾也越來(lái)越多，24戶(hù)產(chǎn)權人每家想法都不一樣，甚至一家人內部之間也有不同的想法和訴求。
記者采訪(fǎng)中發(fā)現，直到現在，依然還有很多居民對翻建這件事“不滿(mǎn)”。一不愿透露姓名的居民說(shuō)，“剛開(kāi)始告訴我們每家每平方米2000元左右，但現在政府補貼后還要近4000元，是不是應該有人給個(gè)解釋?”
“走一步，停一步，個(gè)中酸甜苦辣難以形容。”這條路有多難?張玉延說(shuō)，醞釀翻建時(shí)，他的女兒剛懷孕，現在外孫都上小學(xué)了，房子還沒(méi)完全蓋好。
相比之下，小西湖片區的自主更新項目推進(jìn)要“順利”得多。老許告訴記者，在自家翻建過(guò)程中，街道批復安全鑒定后，從房屋鑒定到規劃條件申請再到房屋設計，幾乎全過(guò)程都有政府部門(mén)“代辦”。
別讓宜居夢(mèng)“再等8年”
采訪(fǎng)中，老許連說(shuō)自己很“幸運”，老宅能夠成功翻建，是搭上了小西湖歷史風(fēng)貌區整體改造“快車(chē)”。
2015年，原南京市規劃局會(huì )同秦淮區政府組織東南大學(xué)等高校聯(lián)合開(kāi)展活動(dòng)，探索歷史地段更新機制，采取“小尺度、漸進(jìn)式”的更新方式，延續生活態(tài)、融入新業(yè)態(tài)。對于像老許一樣不愿意離開(kāi)的居民，政府“幫助”更新，“自主”更多是指“自主選擇去留”。
虎踞北路4號05棟項目能“落地”，也有很多“偶然”因素。一位居民告訴記者，按規定翻建必須遵循“原面積、原地址、原高度”，虎踞北路4號05棟一度“無(wú)路可走”。規劃部門(mén)說(shuō)“建筑面積不得超過(guò)體塊外框線(xiàn)尺寸，不符合審批條件”，設計師說(shuō)“保證每戶(hù)面積不少于原產(chǎn)權面積，又要達到南北通透的設計要求，方案沒(méi)法更改”。最后在專(zhuān)業(yè)人士指點(diǎn)下，05棟重新測繪、重新公示，才拿到規劃許可。“我們是‘第一個(gè)吃螃蟹’的，能夠走到如今，也是后來(lái)引起了相關(guān)部門(mén)和社會(huì )媒體的廣泛關(guān)注。”居民楊陽(yáng)說(shuō)。
自主更新是新事物，很多流程和環(huán)節此前并無(wú)成規，“好事多磨”亦屬正常。從制度層面破題，去年5月19日，南京市印發(fā)《開(kāi)展居住類(lèi)地段城市更新的指導意見(jiàn)》，提出要對建成區范圍內簡(jiǎn)易結構房屋較多、建筑密度較大、使用年限較久、房屋質(zhì)量較差等危破老舊住宅片區進(jìn)行更新，這一政策今年初在全國推廣?！赌暇┦谐鞘蟹课菹U治理專(zhuān)項方案(2019—2021)》中提到，對符合規劃用地性質(zhì)、住戶(hù)改造意愿強烈，具備翻建施工條件、暫無(wú)征收計劃的零星分布的危險房屋，鼓勵“自助改造”，依法實(shí)施翻建。
“C級危房翻建費用按照市、區財政和產(chǎn)權人2:2:6比例分攤，D級危房翻建費用按照3:3:4比例分攤。”南京市建委相關(guān)負責人介紹，針對“翻建費用誰(shuí)來(lái)出”的問(wèn)題，現在已有明確規定。入選全國首批城市更新試點(diǎn)城市后，南京正在編制相關(guān)方案，將合理規劃城市更新單元，完成一批有代表性、具有示范效應的城市更新項目，支持居民提取住房公積金用于老舊小區改造。
但在張玉延看來(lái)，這些還不夠。“普通老百姓不具備消防、規劃、圖紙設計這些專(zhuān)業(yè)的知識，只能一遍遍去試錯。”他建議，危房自主拆除重建需要有明確的規范細則和標準化的操作流程，讓居民知道具體需要做什么事情、準備哪些材料，街道社區也應關(guān)注居民意見(jiàn)的收集和矛盾的協(xié)調。
近年來(lái)，省內外一些地方也在展開(kāi)探索，積累了經(jīng)驗。去年，常熟市首個(gè)城中村自主更新示范單元竣工，常熟市更新辦、街道建管所、社區和理事會(huì )“四方聯(lián)動(dòng)”，一片老破小“蝶變”一棟棟嶄新的二層小樓。今年初，深圳發(fā)布全國首部城市更新立法《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例》，將“必須100%產(chǎn)權人同意”變成了“95%”等。
中國城市經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )副主任宋丁分析，住建部本次試點(diǎn)強調“改”和“留”，鼓勵試點(diǎn)城市結合實(shí)際，因地制宜探索城市更新的工作機制、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度，形成可復制、可推廣的經(jīng)驗做法。對試點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，轉變城市開(kāi)發(fā)建設方式，是機遇，也是挑戰。（本報記者 鹿琳 徐睿翔）
