8月25日，南京市2021年度第二批次土地出讓公告在本報發(fā)布。當日，南京市規劃和自然資源局會(huì )同發(fā)改委、建委、房產(chǎn)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》，南京市規劃和自然資源局制定的《關(guān)于提升全市新建商品住宅規劃品質(zhì)要求的通知》對外公開(kāi)。這兩份《通知》包含諸多扎實(shí)舉措，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)強化建設優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品的意識，讓廣大群眾在南京不但“有房住”，更能“住好房”。
新模式：
“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”+“定品質(zhì)”
此次土地出讓?zhuān)暇┦幸还餐瞥?3幅地塊，既涉及南部新城、河西新城等熱點(diǎn)地區，也包括溧水、高淳兩區，空間分布相對均衡。
為堅持“房住不炒”，持續穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，本次集中出讓的所有地塊，全部采用“限房?jì)r(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”的新模式，與之前要求的“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”相比，多了“定品質(zhì)”3個(gè)字，以此引導開(kāi)發(fā)企業(yè)提升新建住宅的規劃品質(zhì)，避免在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中降標減配。
此次地塊出讓?zhuān)罡咭鐑r(jià)率由之前的30%下調至15%。這一穩地價(jià)的舉措，將增強開(kāi)發(fā)企業(yè)用更好材料、投更多資金來(lái)建房的意愿，為建設更優(yōu)質(zhì)的住宅、提升居住空間品質(zhì)，提供切實(shí)的支持和保障。
53幅地塊實(shí)行“一地一策”出讓?zhuān)瑥母傎I(mǎi)資質(zhì)、保證金比例等多個(gè)維度，適度提高部分地塊的競買(mǎi)條件，引導市場(chǎng)理性競爭、進(jìn)行高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)。在競買(mǎi)資質(zhì)方面，南京根據區域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況以及地塊規劃品質(zhì)要求，“一地一策”設定競買(mǎi)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)條件。在保證金方面，要求競買(mǎi)保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金，報名競買(mǎi)時(shí)應提供相關(guān)說(shuō)明材料，并分區域、分地塊設定競買(mǎi)保證金比例和成交價(jià)款繳納時(shí)間，對部分地塊可要求競買(mǎi)保證金比例不低于出讓起始價(jià)的50%，同時(shí)成交價(jià)款須在成交后一個(gè)月內付清。
南京還限制地塊報名總數，避免集中出讓變身資本比拼。具體而言，同一競買(mǎi)人及同一集團成員企業(yè)，在同一批次出讓公告中所報地塊數量，不得超過(guò)本次公告地塊總量(不含高淳、溧水)的30%。這意味著(zhù)，同一競買(mǎi)人及同一集團成員企業(yè)，此次可同時(shí)報名的地塊數最多為13幅(不含高淳、溧水)。這一規定，意在促進(jìn)該市各片區土地市場(chǎng)的均衡發(fā)展、有序競爭，也有利于高淳、溧水兩區住宅品質(zhì)的提升。
重細節：
從三大方面明確住宅提質(zhì)新要求
一直以來(lái)，南京市規劃資源部門(mén)高度重視新建住宅品質(zhì)，在規劃條件、方案審查等方面，提出比國家、省既有標準和規范更高的要求。此次土地集中出讓之際，該部門(mén)進(jìn)一步拓展有關(guān)管控內容，從公共空間再優(yōu)化、建筑設計再升級、停車(chē)設施保安全等三大方面，助推城市空間品質(zhì)的提高。
針對有的小區公共空間品質(zhì)不足的情況，《關(guān)于提升全市新建商品住宅規劃品質(zhì)要求的通知》規定，配套設施盡量集中布設，避免零星布局;地下車(chē)庫頂板覆土深度不得小于1.5米，以提高綠化景觀(guān)品質(zhì)。
在建筑設計再升級方面，相關(guān)《通知》針對室外晾曬設施雜亂無(wú)序、自行封閉的陽(yáng)臺顏色形式風(fēng)格迥異、緊臨交通干線(xiàn)窗戶(hù)不隔音等情況，從天際線(xiàn)處理、平面設計、室內及戶(hù)型設計、立面設計、附屬設施等方面，提出一系列新的管控要求：地下車(chē)庫地坪面層不得采用低品質(zhì)水泥砂漿面層;立面應使用耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)板材;當臥室、起居室(廳)布置在噪聲源一側時(shí)，外窗應采取三玻兩腔等隔音降噪措施;新建的商品房小區應統一封閉陽(yáng)臺，并擴大陽(yáng)臺進(jìn)深……這些要求十分細致，給人“小區里里外外都考慮到”的感受，傳遞出為群眾著(zhù)想的溫度。
在停車(chē)設施保安全方面，也有一系列高標準的管控要求。例如，居住區原則上應采用人車(chē)分流的交通組織形式，住宅建筑除訪(fǎng)客車(chē)位和特殊車(chē)位外一般不得設置地面機動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位;進(jìn)一步減緩非機動(dòng)車(chē)坡度，提高坡道防滑要求;鼓勵在高層住宅小區內設置電動(dòng)自行車(chē)集中存放和充電場(chǎng)所，該場(chǎng)所應當獨立設置，并與高層民用建筑保持安全距離。
強監管：
競得土地后6個(gè)月內住宅不得上市
強有力的監管，是兩份《通知》傳遞的重要信息。
近年來(lái)，在南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，聯(lián)合開(kāi)發(fā)現象屢見(jiàn)不鮮，個(gè)別地塊有四五家企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)。為了有效規避個(gè)別企業(yè)進(jìn)行投機性土地購置，南京市此次提出“限轉讓”的措施，對競得人在簽訂土地出讓合同后的項目主體變更行為加以嚴格約束，對合作開(kāi)發(fā)等行為進(jìn)行規范。
相關(guān)《通知》明確要求，競得人在簽訂土地出讓合同后，可按出讓公告約定在所占股份大于50%的情況下成立項目公司，土地使用權可申請變更至項目公司名下。地塊開(kāi)發(fā)建設產(chǎn)生違約責任的，除項目公司外競得人須承擔主要責任;項目公司發(fā)生失信行為的，記入競得人的企業(yè)信用記錄。
此外，部分地塊可設立不得聯(lián)合報名競買(mǎi)、不得合作開(kāi)發(fā)的條件，競得土地后可按現有規定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓。
為了讓購房者住得更安心，確保住宅項目工程質(zhì)量和建設品質(zhì)明顯改善，南京對土地出讓后的開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售等行為提出更高的監管要求：為確保工程建設質(zhì)量和施工安全，保證科學(xué)的設計和施工周期，在競得土地后6個(gè)月內住宅部分不得申領(lǐng)預售許可證;申領(lǐng)預售許可證時(shí)，需由房產(chǎn)部門(mén)會(huì )同建設部門(mén)現場(chǎng)核實(shí)進(jìn)度，符合要求的方可銷(xiāo)售;對住宅用地出讓后的開(kāi)發(fā)建設行為，該市各有關(guān)部門(mén)將聯(lián)合監督，在項目竣工后施行聯(lián)合驗收;對未達到規劃條件及土地出讓合同約定建設的，有關(guān)部門(mén)會(huì )將企業(yè)失信行為記入信用記錄;對因工程質(zhì)量問(wèn)題突出等違法違規行為造成重大社會(huì )影響的，該市將限制相關(guān)企業(yè)參與南京土地市場(chǎng)競買(mǎi)。（本報記者 徐冠英 劉春）
