為優(yōu)化土地要素資源市場(chǎng)化配置，深入推進(jìn)建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)建設，徐州市于9月30日印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》)，規范建設用地使用權轉讓、出租、抵押的相關(guān)規則，該規定自2022年11月1日起施行，有效期5年。10月18日，市自然資源和規劃局在徐州報業(yè)傳媒大廈召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，通報《實(shí)施意見(jiàn)》有關(guān)情況。
滿(mǎn)足市場(chǎng)需求
優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境
會(huì )上，市自然資源和規劃局黨組成員、副局長(cháng)謝小鋒介紹了《實(shí)施意見(jiàn)》出臺的背景和主要內容。
所謂土地一級市場(chǎng)，是國家作為土地所有者進(jìn)行出讓的行為，而土地二級市場(chǎng)則主要是土地使用權人之間的轉讓、出租和抵押等交易行為。
隨著(zhù)城市的快速發(fā)展，建設用地成為緊缺資源。而徐州市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)發(fā)展很不均衡，轉讓、出租二級市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展較為滯后。同時(shí)，二級市場(chǎng)業(yè)務(wù)辦理還存在管理體系不完善、交易規則不健全、交易條件不明確、監督管理不到位等問(wèn)題，制約了建設用地二級市場(chǎng)的發(fā)展。
隨著(zhù)徐州市建設用地二級市場(chǎng)交易日益活躍，交易各方對統一規范的二級市場(chǎng)管理和交易規則需求強烈。去年徐州市土地一級市場(chǎng)網(wǎng)上交易平臺升級改造時(shí)，預留了土地二級市場(chǎng)網(wǎng)上信息服務(wù)功能，建設用地二級市場(chǎng)交易可直接依托市公共資源交易中心現有的網(wǎng)上交易平臺與不動(dòng)產(chǎn)登記系統等實(shí)現資源共享和信息核準，形成集土地信息發(fā)布、文書(shū)審核、資金監管、公開(kāi)競價(jià)、合同簽訂及備案等功能于一體的綜合性平臺，提高交易和登記的辦事效率。
明確交易對象
實(shí)施差別化稅收
《實(shí)施意見(jiàn)》明確，建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的交易對象是國有建設用地使用權，主要針對以土地交易為主，以土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物等整宗地一并交易的情況。
在轉讓方面，將買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資、司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等各種導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓。其中，以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓?zhuān)杞?jīng)依法批準;以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓?zhuān)诜戏煞ㄒ幰幎ê统鲎尯贤s定的前提下，充分保障交易自由。
《實(shí)施意見(jiàn)》細化了土地分割、合并轉讓的條件，明確了禁止轉讓的情形等，同時(shí)重點(diǎn)提出，實(shí)施差別化稅收政策，建立“以地控稅、以稅節地”長(cháng)效管理機制，引導土地使用權人入市交易，提高土地利用效率和效益。依法落實(shí)減稅降費政策，降低交易成本。
在出租方面，明確了出租的適用條件，以有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，出租后相關(guān)權利、義務(wù)仍由建設用地使用權人承擔。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，規范申報繳納工作，加強劃撥取得建設用地使用權出租管理。
在抵押方面，對以劃撥、出讓、作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權抵押條件進(jìn)行了明確?！秾?shí)施意見(jiàn)》指出，放寬抵押限制，自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續。保障抵押權能，探索允許不以公益為目的的養老、教育等社會(huì )領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，完善配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。
建設交易平臺
健全市場(chǎng)體系
按照《實(shí)施意見(jiàn)》，徐州市將按照信息共享、互聯(lián)互通的要求，盡快建立健全市場(chǎng)體系。著(zhù)力完善土地二級市場(chǎng)規則，形成一、二級市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展、規范有序、集約高效的現代土地市場(chǎng)體系。
建設交易平臺。依托市公共資源交易中心現有的土地交易平臺，實(shí)現與不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融、涉及建設用地使用權轉移的司法處置、資產(chǎn)處置等數據信息匯集和共享，提供交易場(chǎng)所，辦理交易事務(wù)。落實(shí)“放管服”改革要求，健全市場(chǎng)運行機制，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，推進(jìn)“一窗受理、 一網(wǎng)通辦、 一站辦結”，提高辦事效率和服務(wù)能力。
規范交易行為。建立“信息發(fā)布—達成意向—簽訂合同一交易監管”的交易流程，對交易申請、發(fā)布信息、辦理交易、繳納價(jià)款、稅費征收、不動(dòng)產(chǎn)登記等程序作出具體規定，制定規范文書(shū)，引導規范交易。加強交易事中事后監管，對違反有關(guān)法律法規或不符合出讓合同約定、劃撥決定書(shū)規定的，不予辦理相關(guān)手續。
強化市場(chǎng)監測監管。加強土地二級市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測，推進(jìn)信息系統建設，完善交易公告、結果公示、預警提示等功能，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)分析研判。建立公示地價(jià)體系，定期更新發(fā)布基準地價(jià)和標定地價(jià)。強化土地一、二級市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，加強土地投放總量、結構、時(shí)序等銜接，適時(shí)運用財稅、金融等手段，加強市場(chǎng)整體調控，維護市場(chǎng)平穩運行。
市自然資源和規劃局開(kāi)發(fā)利用處副處長(cháng)徐春鵬告訴記者，《實(shí)施意見(jiàn)》的出臺完善了徐州市土地二級市場(chǎng)管理制度，將對完善徐州市二級市場(chǎng)交易規則、健全服務(wù)監管體系、促進(jìn)土地要素流通、提高土地資源配置效率、提升節約集約用地水平起到積極促進(jìn)作用。
