自2024年8月住房和城鄉建設部正式提出房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度以來(lái)，歷經(jīng)一年實(shí)踐探索，這一體系已成為推動(dòng)城市更新與建筑行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手。作為保障建筑全生命周期安全的基礎性制度安排，三項制度不僅針對性解決了老舊建筑安全隱患突出、維修資金不足等痛點(diǎn)，更通過(guò)22個(gè)試點(diǎn)城市的創(chuàng )新實(shí)踐，構建起“預防-處置-保障”的閉環(huán)管理機制。為深入解讀制度實(shí)施成效與未來(lái)方向，記者日前專(zhuān)訪(fǎng)了中建協(xié)認證中心董事長(cháng)王海山，從政策落地、技術(shù)創(chuàng )新、試點(diǎn)攻堅等維度，梳理房屋體檢行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò )。
三項制度 城市更新的“雙維度支撐”
“三項制度是特定歷史階段的關(guān)鍵舉措，背后是城市更新跨越20年、30年甚至50年的深層需求。”王海山開(kāi)篇點(diǎn)明制度出臺的必要性。當前我國既有建筑面積總量已超1000億平方米，涵蓋住宅、公建、工業(yè)廠(chǎng)房等多元類(lèi)型，且地域跨度覆蓋不同氣候帶，隨著(zhù)建筑服役年限增長(cháng)，結構安全隱患、外墻脫落、燃氣泄漏等問(wèn)題逐漸暴露，傳統“事后維修”的治理模式已難以適配。
從中央城市工作會(huì )議“建設韌性城市、安全城市”的要求來(lái)看，三項制度的價(jià)值集中在“雙維度”：
一方面是“保安全底線(xiàn)”。“近年來(lái)臺風(fēng)、泥石流等自然災害頻發(fā)，建筑事故的頻率、影響范圍都在上升，比如老建筑的滲漏裂縫、市政橋梁的結構失穩，這些都是民生安全的基礎保障。”王海山以深圳、廣州等地的體檢實(shí)踐為例，房屋體檢首先要排查這類(lèi)直接威脅居住安全的問(wèn)題，是城市運行的“安全閥”。
另一方面是“提品質(zhì)上限”。“城市更新不只是修修補補，更要滿(mǎn)足‘住得好’的需求。”他解釋?zhuān)瑐鹘y結構安全鑒定僅聚焦建筑承重，而房屋體檢還涵蓋使用功能——比如室內甲醛、TVOC污染，老房子的隔聲差、串味問(wèn)題，甚至影響睡眠的溫度、光照、噪聲控制。“這些都是居民日常感知強烈，但傳統鑒定覆蓋不到的，也是‘好房子’的核心標準。”
經(jīng)過(guò)一年試點(diǎn)，三項制度的協(xié)同效應逐步顯現。以上海為例，通過(guò)建立房屋養老金公共賬戶(hù)，實(shí)現了維修資金的統籌使用;廣州推行的工程質(zhì)量潛在缺陷保險(IDI)，將體檢結果與保險費率掛鉤;天津濱海新區出臺全國首個(gè)房屋養老金管理辦法，探索土地出讓金按比例注入公共賬戶(hù)的長(cháng)效機制，這些創(chuàng )新實(shí)踐為制度全國推廣提供了寶貴經(jīng)驗。
標準+技術(shù) 構建可復制的實(shí)踐路徑
政策落地需依托清晰的標準與適配的技術(shù)，這也是中建協(xié)認證中心的核心發(fā)力點(diǎn)。2024年10月，在住房和城鄉建設部、應急管理部、國家市場(chǎng)監督管理總局等部委指導下，中國災害防御協(xié)會(huì )建筑與工程防災減災分會(huì )正式成立，中建協(xié)認證中心作為秘書(shū)處單位，整合了清華大學(xué)土木水利學(xué)院、同濟大學(xué)防災系、天津仁愛(ài)學(xué)院等科研與應用力量，率先啟動(dòng)《房屋體檢機構的能力評價(jià)》標準制定。
“行業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題是‘房屋體檢和結構鑒定有啥不同’。”王海山從兩個(gè)維度厘清差異：在檢測對象上，結構鑒定僅聚焦安全，房屋體檢則覆蓋“安全+功能”;在實(shí)施場(chǎng)景上，結構鑒定依賴(lài)專(zhuān)業(yè)檢測機構、多為“問(wèn)題后檢測”，房屋體檢需定期開(kāi)展，覆蓋住宅、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)等多元場(chǎng)景——“就像人體體檢與專(zhuān)科看病的區別，房屋體檢要做‘基礎篩查’，適配城市更新的大范圍需求。”
技術(shù)層面的突破則解決了“工具適配”難題。中心已迭代出第三代“便攜式房屋體檢工具箱”，可通過(guò)11項設備，檢測20余項核心指標，數據通過(guò)手機APP實(shí)時(shí)上傳至云端并自動(dòng)生成房屋檔案;建科房屋體檢中心聯(lián)合國家市場(chǎng)監督管理總局認證認可技術(shù)研究中心發(fā)布的房屋體檢AI一體機，更實(shí)現了“檢測-分析-報告”全流程數字化。“原來(lái)實(shí)驗室檢測室內空氣要取樣、送樣、化驗，整個(gè)過(guò)程至少3天，現在按一個(gè)鍵就能實(shí)時(shí)出結果，單臺大模型一體機可支持上百人同時(shí)開(kāi)展工作，成本也大幅度下降，完全能滿(mǎn)足大范圍篩查需求。”
各地試點(diǎn)中，技術(shù)創(chuàng )新成果顯著(zhù)。寧波鄞州區將檢測指標從18項擴增至50余項，引入無(wú)人機航拍、紅外熱成像等技術(shù)，使檢測精度提升3倍;深圳羅湖區通過(guò)“保險+服務(wù)”模式，由保險公司組建專(zhuān)業(yè)巡查團隊，對隱患房屋開(kāi)展月度全覆蓋巡查，將技術(shù)檢測與風(fēng)險防控深度融合。
試點(diǎn)攻堅 破解“先體檢后更新“的現實(shí)難題
當前住建部2024年推進(jìn)的22個(gè)城市更新試點(diǎn)、財政部支持的20個(gè)試點(diǎn)城市，均明確“先體檢、后更新，無(wú)體檢、不更新”原則，經(jīng)過(guò)一年實(shí)踐，逐步形成了可復制的解決方案。王海山結合與地方政府的合作經(jīng)驗，逐一剖析突破路徑：
標準統一難的破解之道在于“通用標準+場(chǎng)景細則”。“我們在某地級市打包城市更新項目時(shí)，涉及政府辦公樓、三甲醫院、中小學(xué)、工廠(chǎng)，不同建筑的體檢重點(diǎn)差異極大。”王海山表示，未來(lái)將通過(guò)制定《房屋體檢機構能力評價(jià)》標準基礎框架，結合泰州《房屋定期體檢技術(shù)指南》等地方細則，推進(jìn)“一類(lèi)建筑一套標準”的精細化管理。后續計劃針對醫院ICU、高校生物實(shí)驗室等專(zhuān)項場(chǎng)景編制相關(guān)標準。
工具適配難通過(guò)“快速篩查+精準定位”模式解決。傳統檢測設備成本高、移動(dòng)性差，無(wú)法覆蓋老舊小區、偏遠區域的體檢需求。“解決方案是先用便攜式工具箱做基礎檢測，發(fā)現疑似問(wèn)題后，再由專(zhuān)業(yè)機構用高精度設備深入排查，就像人體體檢先做血常規，再針對性做CT檢查。”這種模式已在廣東、江蘇的試點(diǎn)小區落地，效率較傳統方式提升3倍以上。
資金與認知難則依靠“多元投入+數據賦能”。更新資金需“政府+個(gè)人”共擔——政府負責電梯、停車(chē)場(chǎng)等公共部分，個(gè)人承擔家庭內部改造，但居民認知不足制約推進(jìn)。“我們在試點(diǎn)項目檢測時(shí)，用戶(hù)‘60%疾病與飲用水相關(guān)’的數據，結合44.4%水質(zhì)超標的體檢結果，顯著(zhù)提升了居民改造意愿。”王海山補充，廣東地區住宅類(lèi)體檢指導價(jià)約15元/平方米，公建類(lèi)因系統差異價(jià)格略有調整。在資金機制上，海鹽縣由政府全額承擔保費，為1.03萬(wàn)戶(hù)農村住房投保;滄州探索用維修資金增值收益購買(mǎi)保險，形成可持續投入機制。
人才培育 打造“醫生+教練”型房屋體檢師
行業(yè)發(fā)展的核心是人才，房屋體檢師這一新興職業(yè)的培育，正成為破解“崗位缺口超50萬(wàn)”的關(guān)鍵。“房屋體檢師要兼具‘醫生’和‘教練’的角色——既能用工具發(fā)現問(wèn)題，又能結合材料技術(shù)給出改造方案。”王海山定義這一職業(yè)的核心能力。
為解決供需錯配，中心構建了分層培養體系：基礎層面向建筑相關(guān)從業(yè)者開(kāi)展40課時(shí)全科培訓，已與碧桂園服務(wù)、常州工學(xué)院等合作，碧桂園服務(wù)作為覆蓋全國約20%房屋面積的物業(yè)公司，明確“持證者擇優(yōu)錄用”政策;進(jìn)階層依托實(shí)訓基地，開(kāi)展房屋體檢AI一體機操作、混凝土裂縫檢測等專(zhuān)項培訓。
職業(yè)認同感顯著(zhù)提升成為人才培育的意外收獲。“一位物業(yè)人員通過(guò)房屋體檢師培訓，幫業(yè)主解決了多年的墻體滲漏問(wèn)題，現在業(yè)主見(jiàn)到他都熱情的打招呼。”王海山表示，這種職業(yè)榮譽(yù)感帶來(lái)的人才吸引力，比單純薪資激勵更可持續。
未來(lái)趨勢 從政策驅動(dòng)到市場(chǎng)驅動(dòng)的轉型
談及行業(yè)長(cháng)遠發(fā)展，王海山指出，2040年我國近80%房屋將進(jìn)入“老年期”，三項制度需從“政策驅動(dòng)”轉向“市場(chǎng)驅動(dòng)”。經(jīng)過(guò)一年試點(diǎn)，這一轉型已初見(jiàn)端倪。
短期看，強制體檢正從試點(diǎn)走向普及。上海、廣州等地推動(dòng)二手房交易強制提供體檢報告，如同汽車(chē)交易的保養記錄，讓買(mǎi)方清晰了解房屋狀況;寧波鄞州計劃三年內實(shí)現城鎮老舊住宅體檢全覆蓋，建立終身電子檔案。這些舉措使房屋體檢從“可選項”變?yōu)?ldquo;必選項”。
長(cháng)期將形成數字孿生+動(dòng)態(tài)預警體系。“目前房屋體檢AI一體機已規劃云檔案功能，正與地方政府對接數據共享。”王海山透露，未來(lái)每棟建筑都將有“健康碼”，記錄歷次體檢結果、改造情況，通過(guò)傳感器實(shí)時(shí)監測結構安全、能耗數據，提前預警火災、滲漏等風(fēng)險。
在“雙碳”目標下，綠色融合成為新方向。“我們正推動(dòng)某地級市百余個(gè)公共建筑的‘體檢+雙碳改造’打包，通過(guò)體檢摸清能耗底數，引入合同能源管理模式——改造后降低的電費由各方分成，同步加裝光伏設備。”這種模式既實(shí)現節能減碳，又解決資金問(wèn)題，預計可使公共建筑能耗降低15%-25%。
“房屋體檢不僅是城市更新的‘入口’，更是建筑行業(yè)從‘重建設’向‘重運維’轉型的關(guān)鍵。”王海山最后表示，經(jīng)過(guò)一年實(shí)踐，三項制度已從政策文本轉化為城市實(shí)踐，未來(lái)將持續完善標準、創(chuàng )新技術(shù)、培育人才，讓房屋體檢成為保障居住安全、提升生活品質(zhì)的民生工程，為建筑行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)能。（文/李欣冉）
