2024 年 4 月召開(kāi)的政治局會(huì )議再提房地產(chǎn)去庫存，“統籌研 究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施 ”。這個(gè)要求完全符 合去年召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“ 穩中求進(jìn) 、 以進(jìn) 促穩 、先立后破 ”的宏觀(guān)工作總基調 ，在當前經(jīng)濟結構轉型 升級的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ，在經(jīng) 濟高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程中所發(fā)揮的穩預期 、穩增長(cháng) 、穩就業(yè)作 用毋庸置疑 。經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展需要社會(huì )需求強有力的增 長(cháng)來(lái)提供支撐 ，而以傳統消費需求為主的社會(huì )需求的持續 增長(cháng) ，能夠為推動(dòng)供給側改革 ，促進(jìn)新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展提 供良好的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境 。尤其是在當前新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的 培育成長(cháng)期 ，房地產(chǎn)行業(yè)的穩定發(fā)展更是成為穩消費和穩 投資的壓艙石。

　　當前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素很多 ，而直接反映房地產(chǎn) 市場(chǎng)供求關(guān)系的因素是人口基數 ，人口基數對房地產(chǎn)市場(chǎng) 的長(cháng)期運行走勢產(chǎn)生著(zhù)最基本的影響 ，體現著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的剛性預期 。2023 年召開(kāi)的二十屆中央財經(jīng)委員會(huì )第一次會(huì )議 指出“ 當前我國人口發(fā)展呈現少子化 、老齡化 、 區域人 口 增減分化的趨勢性特征 ，必須全面認識 、正確看待我國人 口發(fā)展新形勢 。 ”人口增長(cháng)和經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān) ，人口增 速放緩意味著(zhù)剛性消費群體的基數增長(cháng)受到制約，直接影響社會(huì )消費的增長(cháng)，影響經(jīng)濟的可持續發(fā)展。國家統計局的數據顯示， 2023 年 ，全國商 品房銷(xiāo)售面積 111735 萬(wàn)平方米 ， 比上年 下降 8.5%; 商品房銷(xiāo)售額 116622 億元 ， 同比下降 6.5% 。 而根據國家統計局公布的數據，2017 至 2023 年的 7 年間，全 國每年出生人口較 2016 年累計少出生 3669 萬(wàn)，按《中國人口普 查年鑒-2020》數據，我國家庭戶(hù)人均居住面積達到 41.76 平方 米，由此推算 2017 年至 2023 年的 7 年間，累計住房潛在需求面 積減少 153217 平方米，是 2023 年全國商品房銷(xiāo)售面積的 1.37 倍 。隨著(zhù)人口增速持續放緩 、人口老齡化繼續加劇 ，對未 來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制約作用將更加凸顯。

　　習近平總書(shū)記指出：“人口發(fā)展是關(guān)系中華民族偉大復興的 大事，必須著(zhù)力提高人口整體素質(zhì)，以人口高質(zhì)量發(fā)展支撐中國 式現代化。 ” 經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展是建設中國式現代化的必 然要求 ， 以人口增長(cháng)為基礎的人口高質(zhì)量發(fā)展已成為推動(dòng)經(jīng)濟 高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵因素 。 同樣房地產(chǎn)行業(yè)要想去存量、優(yōu) 增量，實(shí)現轉型發(fā)展，更要充分認識出生人口增長(cháng)對推動(dòng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(cháng)所發(fā)揮的積極作用。

　　全國人口與家庭動(dòng)態(tài)監測調查顯示，經(jīng)濟負擔過(guò)重是制約育 齡婦女再生育的最突出的因素，而家庭生活消費中最大負擔就是 購房消費所造成的資金壓力。這些年，國家和地方政府出臺系 統性的政策構建生育支持政策體系，以求營(yíng)造生育友好的社會(huì )氛 圍，助推出生人口增長(cháng)，但生育適齡群體的經(jīng)濟壓力并沒(méi)有得到有效緩解。有的地方政府也出臺了對生育家庭提供財政補貼的政 策，鑒于目前和今后相當長(cháng)的一段時(shí)間，地方政府的財政狀況會(huì ) 普遍緊張，可以預見(jiàn)地方財政補貼的力度對生育家庭所發(fā)揮的補 償作用將會(huì )非常有限。

　　近年來(lái)，金融機構通過(guò)降低貸款利率來(lái)降低居民消費貸款的 壓力，個(gè)人住房貸款利率也持續回落。但對于動(dòng)輒 10 年、20 年 甚至最高長(cháng)達 30 年的個(gè)人住房貸款，購房者所承擔的貸款利息 無(wú)疑是一筆不小的家庭開(kāi)支。尤其是對于生育家庭而言，本身孩 子的養育成本已經(jīng)成為生育家庭首要考慮的重要開(kāi)支，根據《中 國生育成本報告2024 版》公布的數據，全國家庭 0-17 歲孩子的 養育成本平均為 53.8 萬(wàn)元;0 歲至大學(xué)本科畢業(yè)的孩子養育成 本平均為約 68 萬(wàn)元。上海和北京家庭 0-17 歲孩子的平均養育成 本更是分別高達101 萬(wàn)元和 93.6 萬(wàn)元。再加上住房消費貸款所 需要承擔的利息支出，對生育家庭所帶來(lái)的生活壓力不言而喻。 如果我們將生育家庭的住房消費貸款利息予以免除，生育家庭完 全可以把購房貸款利息支出用于給孩子提供更優(yōu)質(zhì)的生育、養育和教育資源，這將更有利于孩子的健康成長(cháng)，促進(jìn)人口整體素質(zhì)提升，推動(dòng)人口高質(zhì)量發(fā)展。

　　因此，我們提出的建議是把有限的財政補貼作為資金杠桿，撬動(dòng)金融資金進(jìn)入促進(jìn)人口增長(cháng)，激活消費市場(chǎng)發(fā)展的領(lǐng)域。由銀行等金融機構向生育適齡群體提供生育家庭住房消費貸款，由保險公司提供還款信用保證，政府將對生育家庭的財政補貼變成生育家庭住房消費貸款貼息。通過(guò)金融服務(wù)和財政政策的深度結合， 為生育家庭提供住房消費資金，有效解決生育家庭購買(mǎi)住房的資金需求，通過(guò)分期還款的方式減緩生育家庭的資金集中支付壓力，用財政貼息方式讓生育家庭僅承擔住房消費貸款的本金，免于承擔住房消費貸款的利息。

　　對于適齡生育群體而言，住房消費免息貸款能夠為生育家庭 提供必要的購買(mǎi)住房資金，給孩子提供友好的生育、養育、教育 生活環(huán)境，尤其是對于二胎、三胎的家庭，改善型的住房更能為 孩子的健康成長(cháng)提供更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境;貸款免息能夠讓生育家 庭將更多的資金用于孩子的教育培養，有助于孩子高質(zhì)量成長(cháng)。 同時(shí)住房消費貸款的本金采用分期還款的方式，不僅能夠有效緩 解生育家庭資金集中支出的壓力，隨著(zhù)時(shí)間的推移、經(jīng)濟的發(fā)展、 家庭收入的持續增長(cháng)，生育家庭未來(lái)所面臨的還款壓力還會(huì )大大 減輕。因此，讓生育家庭享受住房消費貸款免息政策，能夠有效 減輕生育適齡群體因住房消費壓力所形成的思想顧慮，增強生育 適齡群體的生育意愿，激發(fā)生育群體購買(mǎi)住房的意愿，讓生育適 齡群體愿生育，能買(mǎi)房，敢消費。

　　對金融機構而言，以當前金融業(yè)的風(fēng)險管理能力完全能夠將 生育家庭住房消費貸款的風(fēng)險控制到合理水平，目前正在運行的 個(gè)人住房消費貸款管理模式完全能夠保證生育家庭住房消費貸 款業(yè)務(wù)的順利運行，會(huì )成為金融業(yè)服務(wù)民生的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。隨著(zhù)出 生人口的不斷增長(cháng)，貸款規模的持續擴大，生育家庭住房消費貸款等創(chuàng )新型業(yè)務(wù)必將發(fā)展為支撐金融業(yè)健康發(fā)展的重要支柱，有 利于促進(jìn)中國金融業(yè)創(chuàng )新發(fā)展模式，優(yōu)化金融服務(wù)，推動(dòng)金融強 國建設。

　　對于房地產(chǎn)業(yè)而言，生育家庭住房消費貸款業(yè)務(wù)的推出，能 夠積極促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)剛性消費需求和改善型消費需求的培育 和發(fā)展，尤其是二、三胎家庭的增加能夠有效拉動(dòng)改善型住房的 消費需求，提升住房需求的中樞水平，為房地產(chǎn)行業(yè)轉型發(fā)展提 供新的機遇。剛性和改善性住房需求潛力的持續增長(cháng)，為化解房 地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境贏(yíng)得時(shí)間和空間， 為房地產(chǎn)行業(yè)去存量、優(yōu)增量提供消費基礎，在當前國民經(jīng)濟轉 型升級的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費基礎夯實(shí)和增長(cháng)，能夠將房 地產(chǎn)行業(yè)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展穩定器的作用更有效的發(fā)揮。

　　對于政府而言，將對生育家庭的財政補貼變?yōu)樯彝プ》?消費貸款的貼息，能夠充分發(fā)揮財政資金的杠桿示范作用，引導 更多資金進(jìn)入更廣范圍的出生人口生產(chǎn)消費市場(chǎng)，有效拉動(dòng)社會(huì ) 消費，推動(dòng)生產(chǎn)消費的可持續增長(cháng)。生產(chǎn)消費的增長(cháng)，房地產(chǎn)及 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)稅收的增長(cháng)和政府相關(guān)收入的增加，為 推動(dòng)財政貼息政策實(shí)施提供可持續的財力支撐，從而形成支持財 政貼息政策可持續運行的良性循環(huán)。

　　國家目前和未來(lái)的財政收入水平，完全能夠承擔生育家庭住 房消費貸款的貼息支出，按 1000 萬(wàn)個(gè)生育家庭每個(gè)家庭貸款 100 萬(wàn)計算，貸款利率參照目前住房公積金貸款利率 3.1%，10 萬(wàn)億生育家庭住房消費貸款一年產(chǎn)生的利息 3100 億，而僅 2023 年全 國新增減稅降費達 1.57 萬(wàn)億。2023 年全國一般公共預算收入突 破 21 萬(wàn)億，增長(cháng) 6.4%。由此看出政府財力的持續增長(cháng)完全能夠 跑贏(yíng)貸款貼息增長(cháng)所需要的支出。

　　為充分調動(dòng)地方政府財政貼息的積極性，建議國家與地方政 府按比例承擔生育家庭住房消費貸款貼息所需的資金，國家完全也可以通過(guò)發(fā)行超長(cháng)期國債的方式提供財政貼息所需資金，而通 過(guò)給貸款銀行減免相應額度的納稅也是一個(gè)可以考慮的政策。

　　多出生一個(gè)孩子，就可以多消化一套住房，早出生一個(gè)孩子， 就可以早消化一套住房。我們及時(shí)出臺生育家庭住房消費貸款免息政策，能夠加快推進(jìn)房地產(chǎn)去存量的周期進(jìn)程，為優(yōu)增量提供必要的需求空間，為推動(dòng)構建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式注入新活力， 增添新動(dòng)力。(張大海 作者系中融人壽北京公司總經(jīng)理)