房地產(chǎn)行業(yè)預期和信心正在逐步修復。近期，房地產(chǎn)行業(yè)利好消息頻傳，幾乎同一時(shí)間三大頭部房企向外釋放利好消息，先是萬(wàn)科發(fā)布一則公告，已將6.47億美元存入指定銀行賬戶(hù)，全數償付一只于3月11日到期的美元債。這一消息不僅一掃連日來(lái)的市場(chǎng)頹勢，更讓投資者看到了萬(wàn)科積極償債的態(tài)度。緊接著(zhù)，龍湖集團提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃(CMBS)的消息也在地產(chǎn)圈引起了熱議。此外，融創(chuàng )中國也在近日發(fā)布了全國多地復工的消息。
在業(yè)內人士看來(lái)，在修復預期和信心的過(guò)程中，房企們仍需面臨諸多挑戰，如市場(chǎng)需求的不穩定、資金壓力大等，但隨著(zhù)頭部房企的積極行動(dòng)和政策的逐步放寬，房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來(lái)新的增長(cháng)期。
利好密集釋放
3月8日，萬(wàn)科的一則公告引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。公告顯示，萬(wàn)科已按票據尚未償還本金金額連同累計至到期日的利息資金合計6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶(hù)，全數償付到期票據本息。
2018年12月11日，萬(wàn)科之全資子公司萬(wàn)科地產(chǎn)(香港)有限公司在香港聯(lián)合交易所披露了關(guān)于發(fā)行于2024年到期6.3億美元的5.35%中期票據(ISIN:XS1917548247)的公告。此票據將于2024年3月11日到期。
受此消息影響，3月8日當天，萬(wàn)科多只債券收漲，最高漲幅達23%。
也是在同一天，龍湖集團提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃(CMBS)的消息也在地產(chǎn)圈引起了熱議。據了解，此次提前兌付的CMBS總規模為46.1億元，證券代碼為“20天祥優(yōu)”“20天祥次”，提前9個(gè)月完成兌付。
一位接近龍湖的人士向北京商報記者透露，龍湖此次提前兌付的資金來(lái)自經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，即通過(guò)新增經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款置換將于2024年底行權到期的CMBS，以此實(shí)現債務(wù)結構的優(yōu)化，拉長(cháng)債務(wù)久期，增厚自身“安全墊”。
龍湖集團稱(chēng)，已經(jīng)完全兌付2024年一季度到期境內公司債，且已全額備妥5月到期公司債兌付資金。此外，至2026年底前，龍湖境外無(wú)到期公開(kāi)債券。
3月8日晚間，融創(chuàng )中國也公布了最新的復工情況，并在官微發(fā)文稱(chēng)，公司最新復工項目已達到268個(gè)，包括上海融創(chuàng )未來(lái)金融城、成都融創(chuàng )文旅城、廣州御溪世家、重慶融創(chuàng )城在內的多個(gè)項目都在復工行列。
記者從融創(chuàng )方面了解到，截至目前，融創(chuàng )已有超過(guò)90個(gè)項目入圍第一批“白名單”，包括北京、天津、成都、重慶、鄭州、沈陽(yáng)、青島、武漢、昆明、西安、太原、西雙版納等20城市都已落地。
易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，在修復預期和信心的過(guò)程中，房企們仍需面臨諸多挑戰，如市場(chǎng)需求的不穩定、資金壓力大等，但隨著(zhù)頭部房企的積極行動(dòng)和政策的逐步放寬，房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來(lái)新的增長(cháng)期。近期房企項目“白名單”持續擴容，隨著(zhù)政策支持力度的加大，房企融資支持仍在繼續，將標本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險。
供需兩端形成合力
繼去年央行等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)聲一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求后，各大中央會(huì )議及金融機構也紛紛作出同樣表態(tài)，今年兩會(huì )也著(zhù)重提出要“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”，是對大范圍開(kāi)展房企融資支持舉措的肯定性發(fā)聲。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，“一視同仁”意味著(zhù)民營(yíng)房企的融資支持通道將擴大，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)預期，當前城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制獲積極進(jìn)展，為2024金融支持房地產(chǎn)開(kāi)好局。
關(guān)于房企融資，住建部也在3月9日的十四屆全國人大二次會(huì )議舉行的民生主題記者會(huì )上有了最新表態(tài)。據住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹透露，全國31個(gè)省份312個(gè)城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，按照“一項目一方案”提出項目“白名單”，目前上報的“白名單”項目達到6000多個(gè)。在這些項目中，82.8%是民營(yíng)企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項目。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過(guò)2000億元。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，從供給端看，房企項目“白名單”的建立打開(kāi)了新局面。但房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復仍依賴(lài)于需求端信心能否修復，供需兩端形成合力，進(jìn)而影響銷(xiāo)售恢復、穩定預期等等。
值得一提的是，持續的政策利好也激發(fā)了購房者的買(mǎi)房需求。2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，維持不變;5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個(gè)基點(diǎn)。
從歷史上的調整來(lái)說(shuō)，我國共有8次五年期LPR的下調，但過(guò)去下調幅度一般都在5—15個(gè)基點(diǎn)進(jìn)行。而此次一次性下調了25個(gè)基點(diǎn)，屬于歷史上降息最猛的一次。換而言之，歷史上最大的降息周期開(kāi)啟。
多地成交量加速回升
降息周期開(kāi)啟后，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量加速回升。諸葛研究院數據顯示，2024年第9周(2.26—3.3)監測重點(diǎn)城市新房成交環(huán)比上漲61.44%，二手住宅成交環(huán)比上漲28.79%。
新房方面，監測的重點(diǎn)15城中，僅蘇州新建商品住宅成交量環(huán)比小幅回落，其余14個(gè)城市環(huán)比均呈上升態(tài)勢，且有3城成交量較上周翻倍。其中，青島漲幅領(lǐng)跑，新房成交量由上周559套增至1921套，成交量實(shí)現顯著(zhù)“二連升”，并且青島當前新房成交量已回歸到節前水平。杭州、佛山緊隨其后，環(huán)比分別為134%、113.68%，短期新房成交漲勢較為強勁。同時(shí)無(wú)錫、濟南、成都亦在加快復蘇，成交量環(huán)比均超50%。
二手房方面，監測的重點(diǎn)15城中，11個(gè)城市二手住宅成交量環(huán)比再現“全漲”局面。其中，杭州漲幅居首，二手住宅成交895套，環(huán)比上漲79.36%，當前杭州樓市加速修復的局勢較為明朗，新房、二手房雙雙呈現明顯回升態(tài)勢;蘇州、青島緊隨其后，二手房成交量環(huán)比均超50%。值得注意的是，北京、上海、深圳當前二手房成交量大致接近節前水平，成交穩健特征外溢。
王小嬙直言，隨著(zhù)市場(chǎng)需求逐步復蘇，加之政策端依舊在持續釋放積極信號，如房貸利率大幅度下調、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制穩步落地、實(shí)施購房補貼、優(yōu)化公積金貸款政策等，為接下來(lái)“促需求”繼續提供強有力的支撐。
