對于2024年房地產(chǎn)方面的工作部署，政府工作報告對房地產(chǎn)的表述增多，重點(diǎn)提及標本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險、加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加大保障性住房建設和供給、滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求等方面。
兩會(huì )表述作為當年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的重要指導文件，2024年房地產(chǎn)相關(guān)工作也被清晰定調。
連續2年未提“房住不炒”
從政府工作報告的表述來(lái)看，已連續2年未提“房住不炒”，不過(guò)業(yè)內認為，總基調并不會(huì )變。
諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪指出，自2016年中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出“房住不炒”后，在各大中央會(huì )議中被頻頻提及，今年兩會(huì )雖然依舊未提及“房住不炒”，但并不意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總基調發(fā)生改變，其依舊是房地產(chǎn)政策的總方針。同時(shí)，自去年以來(lái)“房住不炒”罕見(jiàn)被提及，或也是考慮到房地產(chǎn)復蘇緩慢，市場(chǎng)情緒暫未明顯好轉、房?jì)r(jià)下行壓力猶存等，基于這樣的背景，似乎促需求、優(yōu)化政策更合時(shí)宜。
標本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險
在更好統籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險方面，政府工作報告指出，標本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構等風(fēng)險，維護經(jīng)濟金融大局穩定。
今年的政府報告中，房地產(chǎn)再次被列入“防風(fēng)險”任務(wù)板塊。
克而瑞地產(chǎn)研究中心報告指出，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(cháng)、涉及面廣，在投資、消費、財政、居民資產(chǎn)等領(lǐng)域中均占有重要地位，防范地產(chǎn)風(fēng)險蔓延成為防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險的首要任務(wù)，要壓實(shí)企業(yè)主體責任、部門(mén)監管責任、地方屬地責任。對此，政府工作報告提出，“對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”。
“標本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險仍是2024年防風(fēng)險重要目標，鑒于當前房地產(chǎn)企業(yè)整體資金面依然承壓，特別是民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力大，穩住市場(chǎng)主體是今年行業(yè)重要工作之一。”中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜說(shuō)。
廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓也指出，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險主要是房企流動(dòng)性風(fēng)險，盡管部分頭部房企風(fēng)險得到改善，但住房銷(xiāo)售不佳導致房企經(jīng)營(yíng)收入持續下滑，也致使其市場(chǎng)化融資難度增加，超過(guò)四成上市房企現金短債比不到1，整體房企資產(chǎn)負債率處于70%以上偏高水平，房企風(fēng)險仍然令人擔憂(yōu)。
另根據第三方研究機構中指研究院發(fā)布的《2024年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排行榜》，2024年1-2月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為4762.4億元，同比下降51.6%。
從政策落實(shí)來(lái)看，通過(guò)融資協(xié)調機制推送房地產(chǎn)項目“白名單”落實(shí)項目融資是支持房企融資的主要方式。今年年初，住建部、金融監管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》，隨后各地政府及銀行金融機構積極跟進(jìn)、對接，根據住建部通報數據，截至2月28日，全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項目篩選，審批通過(guò)貸款超2000億元。
加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
在健全風(fēng)險防控長(cháng)效機制方面，政府工作報告指出，適應新型城鎮化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出“探索新的發(fā)展模式”，近兩年行業(yè)新發(fā)展模式的探索持續深化。本次政府工作報告提出“加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，與去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提法一致。
陳文靜指出，地產(chǎn)發(fā)展新模式從最初的“探索”到推動(dòng)新舊模式“平穩過(guò)渡”，再到“加快構建”，表明當前地產(chǎn)發(fā)展新模式的內涵已經(jīng)逐漸清晰。長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)新模式內涵豐富，從行業(yè)角度，預售制度改革、完善住房保障體系、租購并舉以及土地管理制度改革、完善金融財稅配套制度等是地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要方向。
從企業(yè)發(fā)展模式來(lái)看，在新形勢下，伴隨著(zhù)行業(yè)加快構建新發(fā)展模式，房企也應順勢而為，積極探索適合自身發(fā)展的新模式，輕重并舉或是重要方向，存量運營(yíng)重要性提升，代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營(yíng)、長(cháng)租公寓等方面具備發(fā)展空間。
加大保障性住房建設和供給
政府工作報告還指出，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關(guān)基礎性制度。
首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池認為，保障房與商品房市場(chǎng)雙輪驅動(dòng)、雙軌運行，在保障房領(lǐng)域體現為政府的責任與擔當，做到應保盡保;在商品房領(lǐng)域完善相關(guān)基礎性制度，讓市場(chǎng)有效發(fā)揮更大的作用。
可以看到，近日，住建部在《關(guān)于做好住房發(fā)展規劃和年度計劃編制工作的通知》中提到，要完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應體系，明確“以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足居民多樣化改善性住房需求”“要將保障性住房建設作為住房發(fā)展規劃的重要內容”。
當前，在住房保障體系中，主要包括配售型保障房和配租型保障房。
從配售型保障房來(lái)看，2023年8月，《關(guān)于規劃建設保障性住房的指導意見(jiàn)》提出配售型保障房的發(fā)展思路以來(lái)，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建設計劃，深圳、廣州、福州計劃1萬(wàn)余套。從配租型保障房來(lái)看，根據國家統計局公布數據，2023年，保障性租賃住房開(kāi)工建設和籌集213萬(wàn)套(間)，超額完成了年度計劃量，2021-2023年保租房合計建設和籌集量約573萬(wàn)套(間)，完成計劃量66%;根據中指監測，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標。整體來(lái)看，今年保障性住房供給量仍將繼續增加，以更好地滿(mǎn)足居民住房需求。
完善商品房相關(guān)基礎性制度方面，或主要包括土地管理制度、商品房預售制度、住房財稅金融制度等方面。
趙秀池認為，根據工作報告精神，2024年房地產(chǎn)政策仍然需要因城施策，各地結合其新型城鎮化的實(shí)際情況和房地產(chǎn)供求關(guān)系情況優(yōu)化相應的房地產(chǎn)政策，多出臺有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，繼續通過(guò)保障房建設、城中村改造、平急兩用基礎設施三大工程加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
限制性措施有望進(jìn)一步減少
政府工作報告還指出，滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善住房需求。
同時(shí)，政府工作報告強調促進(jìn)消費穩定增長(cháng)。從增加收入、優(yōu)化供給、減少限制性措施等方面綜合施策，激發(fā)消費潛能。
克而瑞地產(chǎn)研究報告指出，今年年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產(chǎn)調控自主權”，預示著(zhù)地方因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)，隨即北上廣深等一線(xiàn)陸續松綁限購，釋放積極信號。結合政府工作報告“滿(mǎn)足居民剛性和多樣化改善住房需求”“減少限制性措施”等相關(guān)表述，預計今年一線(xiàn)調控趨松、二三線(xiàn)全面放開(kāi)的總趨勢不會(huì )變。
中指研究院預測，2024年預計更多城市將結合自身情況及時(shí)優(yōu)化調整相關(guān)政策，一線(xiàn)城市或繼續優(yōu)化限購政策，如優(yōu)化郊區、大面積段限購政策，二線(xiàn)城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。另外，未來(lái)郊區住宅項目容積率1.0限制或迎來(lái)調整，低容積率更宜打造高品質(zhì)產(chǎn)品，以滿(mǎn)足居民多樣化改善性住房需求。
城中村改造有望加速推進(jìn)
政府工作報告提出，把加快農業(yè)轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶(hù)籍制度改革，完善“人地錢(qián)”掛鉤政策，讓有意愿的進(jìn)城農民工在城鎮落戶(hù)。同時(shí)，穩步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。
58同城董事長(cháng)兼CEO姚勁波認為，城市更新行動(dòng)是長(cháng)期目標，也是房地產(chǎn)進(jìn)行新周期精細化發(fā)展的重點(diǎn)所在，包括 “平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造的“三大工程”是未來(lái)城市發(fā)展的長(cháng)期目標。從2024年來(lái)看，不少城市已經(jīng)確定了城中村改造的目標，對于保障房建設也在有條不紊地進(jìn)行中，這在解決人群居住品質(zhì)提升的同時(shí)，也會(huì )增加今年市場(chǎng)購房需求，對于推進(jìn)特大超大型城市房地產(chǎn)供需穩定將起到重要作用。
今年2月22日，國開(kāi)行召開(kāi)服務(wù)“三大工程”現場(chǎng)推動(dòng)會(huì )，截至今年2月20日，全行已發(fā)放城中村改造專(zhuān)項借款360多億元，涉及北京、上海、廣州等32個(gè)城市223個(gè)項目，惠及城中村居民26萬(wàn)戶(hù)，支持建設安置房54萬(wàn)套”。業(yè)內認為，隨著(zhù)資金的逐漸落位，預計各地城中村改造的推進(jìn)也將進(jìn)一步加速。
