歷史街區如何抓住特點(diǎn)活化利用?城中村如何改造換新顏?針對一個(gè)個(gè)城市更新中的突出難題，江蘇省常熟市從“細”字著(zhù)手，靠創(chuàng )新破題，用“繡花功夫”精準施策，撬動(dòng)老舊片區基礎設施優(yōu)化提升，產(chǎn)城人文深度融合，勾勒出一幅鄉韻依舊、美麗宜居、產(chǎn)業(yè)興旺的水鄉畫(huà)卷。
騰挪之中顯智慧
老房有了新喜事
72歲的陶虞生是土生土長(cháng)的常熟人，2022年，他從祖輩流傳下來(lái)的老宅里搬出，搬進(jìn)了百米開(kāi)外一處翻新過(guò)的院落。“通過(guò)房屋使用權集中，我騰換到了翻新好的房子里，改善了我的居住環(huán)境，新房子里有廚衛又朝陽(yáng)，每月只需交差額的租金。”陶虞生非常喜歡自己的新房子，他在房前空地上種了月季花、繡球花，還擺上一排大沙發(fā)。
還有很多人和陶虞生一樣喬遷進(jìn)了新居，這源自常熟近年來(lái)推動(dòng)的房屋使用權集中新政策。
作為國家歷史文化名城，常熟歷史建筑及傳統風(fēng)貌建筑眾多，許多老房子至今仍有人居住，它們在組成常熟獨特歷史風(fēng)貌的同時(shí)，也存在著(zhù)年久失修、基礎設施不完備等情況。如何改善街區內原住民的居住環(huán)境，成為常熟城市更新繞不開(kāi)的“硬骨頭”。
“這些老房子產(chǎn)權復雜，若全部征收再開(kāi)發(fā)，難度高、財政壓力大，采取產(chǎn)權和使用權分離的辦法成為常熟的可選路徑。”常熟市虞山文化旅游度假區管理辦公室旅游管理部部長(cháng)沈韻說(shuō)。
2020年，常熟啟動(dòng)城區歷史街區整理更新試點(diǎn)工作，在明確總體開(kāi)發(fā)布局規劃的基礎上，以小規模院落試點(diǎn)為切入口，引導原住民選擇使用權流轉或騰換模式，形成“騰換”“騰空”兩類(lèi)建筑院落。其中，“騰換”類(lèi)修繕后用于街區原住民居住;“騰空”類(lèi)用于市場(chǎng)化運作的產(chǎn)業(yè)植入和功能生態(tài)更新，為后續引導社會(huì )資本參與街區整理更新提供空間基礎。
常熟西涇岸歷史文化街區集中了曾趙園、顧氏環(huán)秀居、笛在月明樓等多處文保單位。記者在這里看到，通過(guò)使用權集中，一片7.5畝的土地正計劃整體更新，并引入高端酒店等業(yè)態(tài)與周邊文保單位、常熟美術(shù)館等文化設施形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展。“我們在更新過(guò)程中，采用設計施工一體化發(fā)包模式，統一白墻黑瓦建筑樣式，同時(shí)注重補齊消防、雨污分流等設施，讓老房換新顏。”常熟市古城開(kāi)發(fā)建設有限公司負責人姚葉順說(shuō)。
目前，常熟已累計簽訂了房屋使用權集中協(xié)議233戶(hù)，集中建筑面積約1.3萬(wàn)平方米，吸引了金雞湖酒店發(fā)展集團等企業(yè)簽約入駐。
改造之中添業(yè)態(tài)
老街有了新活力
位于常熟老城區的唐宅是一座建于清朝時(shí)期的私家花園。經(jīng)歷百余年風(fēng)霜，這座老宅先后被當作圖書(shū)館、機關(guān)辦公樓等使用，而今，在設計師的精心設計下，搖身一變成為遠近聞名的高端民宿。“通過(guò)修繕受損建筑、優(yōu)化結構布局、創(chuàng )新新中式表達，我們?yōu)槁每吞峁┙嚯x感受常熟的獨有空間。”虞見(jiàn)·唐宅設計師、這間民宿的店主由偉壯說(shuō)。
城市更新不僅重在改造，更重在活化利用。引入社會(huì )資本參與更新，在保持街區歷史風(fēng)貌前提下植入特色業(yè)態(tài)，成為常熟推進(jìn)城市更新時(shí)的關(guān)鍵一環(huán)。
“虞山街道坐擁較多具有常熟特色的歷史建筑及傳統風(fēng)貌建筑，通過(guò)房屋使用權集中方式逐步形成片區規模的可更新空間，依托市屬?lài)Y平臺作為建設運營(yíng)主體，可引入第三方專(zhuān)業(yè)單位參與合作運營(yíng)。”常熟名城辦街區整理科負責人徐俊彥說(shuō)。
位于常熟老城的南門(mén)壇上，曾是商旅進(jìn)出常熟的交通要道，久而久之成為當地最早的“CBD”。時(shí)至今日，這里依舊保留了大量不同時(shí)期的歷史建筑和常熟市民最常去的多個(gè)市場(chǎng)。“不同于一些地區將古街改造更新后做成收費景區，常熟的南門(mén)壇上依舊是一個(gè)融入城市的社區，我們在保護提升過(guò)程中遵從當地歷史特點(diǎn)，注重發(fā)展特色餐飲業(yè)，讓老街煥發(fā)新活力。”常熟市文旅公司副總經(jīng)理史曉濱說(shuō)。
2021年開(kāi)業(yè)的陜西飯莊，是常熟文旅與曲江文旅合作的一大嘗試，通過(guò)將江南老建筑與陜西美食跨界融合，這里成為網(wǎng)紅打卡地，吸引大批在常熟的西北客商前來(lái)就餐，讓古老的建筑煥發(fā)新的活力，也帶動(dòng)周邊民宿、咖啡館、酒吧等新業(yè)態(tài)發(fā)展。
史曉濱告訴記者：“文旅公司正計劃將南門(mén)壇上融入尚湖、沙家浜旅游線(xiàn)路，吸引更多客流。”而在更高層面，乘著(zhù)蘇州市域一體化發(fā)展的東風(fēng)，常熟市與蘇州姑蘇區已簽署合作協(xié)議，計劃通過(guò)共建“古城保護更新委員工作室”，以“聯(lián)動(dòng)式合作”助推兩地發(fā)展、以“項目式掛鉤”推動(dòng)重點(diǎn)項目建設、以“融入式協(xié)商”凝聚發(fā)展共識，共同探索古城保護和城市更新發(fā)展路徑。
“自主”成為關(guān)鍵詞
城中村有了新面貌
常熟市煙雨路西片曾是典型的城中村，不少房屋建造于20世紀，結構陳舊，環(huán)境雜亂，道路狹窄，居民翻建意愿強烈。2019年，當地按下“自主更新”按鈕，由居民代表成立業(yè)主理事會(huì )，在廣泛收集民情民意的同時(shí)宣傳政策，推動(dòng)改造工作順利開(kāi)展。
“整個(gè)試點(diǎn)工作快速形成共識，讓許多人住進(jìn)了新房子。如今不少代表已成為當地建立長(cháng)效管理機制、打造美麗幸福社區的骨干力量。”常熟虞山街道建設局(民宅管理辦)負責人周曉飛說(shuō)。
與許多城市一樣，常熟在飛速發(fā)展中也存在著(zhù)不少城中村。它們的改造提升工作往往面臨復雜的歷史遺留問(wèn)題，且在翻建過(guò)程中也要盡可能統一標準，避免新的雜亂。“要處理這些難題光靠街道工作人員很難完成，發(fā)揮居民代表的作用成為破題關(guān)鍵。”常熟市住建局名城辦城市更新科科長(cháng)蘇醒說(shuō)。
常熟出臺城中村自主更新改造試點(diǎn)工作指導意見(jiàn)，明確提出“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，以一個(gè)區域多戶(hù)人家為改造單元，吸引業(yè)主共同組織實(shí)施改造。同時(shí)，推動(dòng)市自然資源和規劃局、住建局等部門(mén)優(yōu)化業(yè)主建設手續辦理等工作流程。
一些社區正在創(chuàng )新工作方法。張壩社區用黨建“繡花針”勾連起治理“千條線(xiàn)”，發(fā)揮黨員干部的先鋒模范作用，成立自主更新行動(dòng)支部，推進(jìn)更新工作。“城中村的自主更新，是為了讓老百姓住上漂亮的房子，我懂些工程技術(shù)，當上代表正好能發(fā)揮特長(cháng)，當好老百姓和政府間的橋梁。”支部黨員、更新戶(hù)代表鄧峰說(shuō)。
目前，常熟已累計批復并組織實(shí)施30個(gè)城中村單元的自主更新，主體完工544戶(hù)，另有10個(gè)單元280余戶(hù)列入儲備計劃。一座座城中村不見(jiàn)了，取而代之的是一片片整潔、宜居的新社區。
下一步，常熟將抓住江蘇首批省級城市更新試點(diǎn)項目的實(shí)踐推進(jìn)，加快城市更新體檢評估工作，完善現行更新政策體系，總結工作經(jīng)驗，不斷推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。
