近日，全國范圍內公開(kāi)報道的首例由產(chǎn)權人自籌資金進(jìn)行危房翻建的項目——南京市鼓樓區虎踞北路4號5幢開(kāi)始發(fā)放新房產(chǎn)證。經(jīng)過(guò)整整十年的努力，這幢曾被鑒定為危房的小樓全面重建，業(yè)主們住進(jìn)了新家，也為南京乃至全國的城市更新提供了思路和樣本。
原址翻新重建小區難點(diǎn)很多：政策能否支持?如何突破?推倒重建的資金從哪里來(lái)?建好后，房產(chǎn)證如何辦理?記者對話(huà)項目帶頭人與業(yè)主。十年探索積累了哪些經(jīng)驗?
居民主導 自拆自建提上日程
南京市鼓樓區虎踞北路4號5幢原本是一座建于上世紀50年代的兩層小樓，周?chē)粰C關(guān)、高校、公園環(huán)繞，生活十分便利，一些業(yè)主在這里住了幾十年。67歲的業(yè)主李小菠從未想過(guò)，十年后的這個(gè)秋天，能拿到新房產(chǎn)證。
小樓原本為磚木結構，多年來(lái)，白蟻啃食、風(fēng)吹日曬。業(yè)主張玉延回憶，下雨時(shí)，天花板漏的水常常滴到床上，要等雨停了，才能睡到床上去。2013年左右，受附近工程施工影響，小樓直接開(kāi)裂了。
張玉延表示：“當時(shí)最怕的是失火，哪家電路一旦起火，整個(gè)樓瞬間會(huì )化為灰燼。當時(shí)城西干道有地方施工，施工時(shí)產(chǎn)生的震動(dòng)，讓房子也開(kāi)裂了。大家開(kāi)始找各個(gè)部門(mén)反映訴求，我們找過(guò)施工單位，人家同意負責，但是要求拿出法律依據。于是按照要求找安全鑒定部門(mén)去鑒定，鑒定結果為C級。”
C級危房意味著(zhù)部分承重結構承載力不能滿(mǎn)足正常使用要求。危房消險，通常的解決方法有處理后使用、停止使用及整體拆除等。但是張玉延認為，對于這幢小樓，加固治標不治本，“自拆自建”的念頭，從2014年開(kāi)始萌發(fā)。
張玉延介紹：“我們排險的方法有兩種，一是加固，二是推倒重建。當時(shí)強調要推倒重建，也就是徹底排險。因為加固改造得不到根本改善，險情依然存在，花費也不少。當時(shí)推倒重建在全國沒(méi)有先例，但是找到了某項政策是C級作為推倒重建的依據之一。”
張玉延先從業(yè)主工作做起。“我們是兩層樓，此樓有1890平方米，一共有24戶(hù)，從房產(chǎn)證的角度上看是26本房產(chǎn)證，這樣難度會(huì )很大，5個(gè)產(chǎn)權證屬于產(chǎn)權單位，但是產(chǎn)權改制了，單位也換了好幾家，我好不容易才找到了這家單位。整個(gè)1890平方米的樓，每家還要做工作。”
在此期間，他還往返于各級住建規劃部門(mén)，2014年，南京市的住建部門(mén)批準了虎踞北路4號5幢的翻建。但“自拆自建”沒(méi)有先例可參照，規劃、測繪、審批等每一項工作都要自己跑。
張玉延說(shuō)：“我比十年前上班還忙，我經(jīng)常在夜里睡覺(jué)時(shí)都爬起來(lái)寫(xiě)材料。后來(lái)南京有市長(cháng)辦公會(huì )100號會(huì )議紀要，就把虎踞北路4號作為試點(diǎn)，這下好辦了，撬動(dòng)財政資金，就由市里出20%，區里出20%，老百姓出60%。”
2019年，《南京市城市危險房屋消險治理專(zhuān)項工作方案》(2019—2021)出臺，鼓樓區政府為虎踞北路4號5幢的危房治理項目成立了專(zhuān)班。2020年，張玉延拿到了南京市規劃和自然資源局發(fā)布的行政許可決定書(shū)，此時(shí)，距離當初的“大膽設想”已過(guò)去六年。
張玉延表示：“有了這個(gè)決定書(shū)之后才能進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行國家規定的招投標工作，找施工單位，還要領(lǐng)建筑施工許可證。施工兩年，我天天在工地上跟工人在一起搬磚，我想把壞房子變成好房子。”
張玉延介紹：“過(guò)去是磚木結構，現在是框架結構;過(guò)去由南面入戶(hù)，現在是由北面入戶(hù)，已經(jīng)完成結構優(yōu)化。還有就是戶(hù)型的改變，過(guò)去有4戶(hù)房子全部朝北，現在做到了24戶(hù)房子的每一戶(hù)都是2扇窗戶(hù)朝南。
政策推動(dòng) 走完“最后一公里”
2022年5月，新房翻建完成，原本破敗的小樓外立面被刷成了清爽的咖色和米色，業(yè)主收房后，搬入新家。
然而，隨著(zhù)時(shí)間的推移，新問(wèn)題擺到了大家面前：房產(chǎn)證遲遲無(wú)法辦理。跑通政策的接力棒，從張玉延遞到了李小菠的手上。
申領(lǐng)新房產(chǎn)證的過(guò)程出現的狀況主要集中在幾個(gè)方面：消防、測繪圖以及門(mén)牌號?；⒕岜甭返闹亟ㄐ枰裱?ldquo;三原”原則，在此限制下無(wú)法滿(mǎn)足現行國家工程建設消防技術(shù)標準要求。此外，辦房產(chǎn)證需要有測繪圖表，但有業(yè)主不配合入戶(hù)測量。同時(shí)，重建后是否需要重新編排門(mén)牌號碼也遲遲沒(méi)有定論。
李小菠說(shuō)：“我也是通過(guò)多次溝通并且報上去，有一天到街道辦，街道書(shū)記的態(tài)度很好，立刻打電話(huà)。當時(shí)我覺(jué)得沒(méi)有希望了，有時(shí)候也想放棄，但過(guò)了幾天，門(mén)牌號碼的問(wèn)題就解決了。”
在政策及媒體的推動(dòng)下，消防和測繪也有了進(jìn)展。按照2023年7月南京市的新政策，針對“三原”項目，確受條件限制導致無(wú)法滿(mǎn)足現行國家工程建設消防技術(shù)標準要求的，改造利用單位應當編制消防實(shí)施方案，針對薄弱環(huán)節進(jìn)行性能化補償。就這樣，在居民主導、政府推動(dòng)的合力下，這個(gè)“自拆自建”項目又歷時(shí)一年，終于走完了“最后一公里”。
積累經(jīng)驗 為城市更新開(kāi)出一味藥
不管是張玉延還是李小菠，回想一路走來(lái)的這十年，都覺(jué)得“過(guò)于漫長(cháng)了”，但如愿住進(jìn)了新房，特別是為南京乃至全國其他類(lèi)似小區的改造提供了經(jīng)驗，又讓他們覺(jué)得十分值得。
張玉延表示：“我們可以把自籌自建的事情作為一味藥，讓所有人都明白一個(gè)道理，江蘇南京的北京西路，有這樣一個(gè)故事，我們要想真正獲得好生活，應該積極用好政策。”
虎踞北路4號5幢的項目啟動(dòng)后，鼓樓區峨嵋嶺10號、司背后2號等項目的翻新也很快提上日程。南京鼓樓區住房保障和房產(chǎn)局一位工作人員此前向媒體介紹：“危房翻建項目正是借鑒了虎踞北路4號的經(jīng)驗，組織實(shí)施加快推進(jìn)進(jìn)程，因為有了成功經(jīng)驗，在程序上我們也進(jìn)行了優(yōu)化，提高了效率。”
東南大學(xué)建筑學(xué)院副院長(cháng)、博士生導師鮑莉認為，老人們十年的堅持，為城市更新探出了一條道路，更寶貴的是為精細化管理提出了更多思考。(周益帆 景明)
