在日前召開(kāi)的2023金融街論壇年會(huì )開(kāi)幕式上，央行行長(cháng)潘功勝就我國政府債務(wù)水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、深化金融供給側結構性改革等方面進(jìn)行了表態(tài)。
關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險，潘功勝認為：“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的長(cháng)周期繁榮，正在進(jìn)行重大轉型并尋找新的均衡點(diǎn)。住房需求的中樞水平、住房市場(chǎng)交易結構以及業(yè)務(wù)模式都正在進(jìn)行深刻變化，呈現出一些新的特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)轉型帶來(lái)了一定挑戰，同時(shí)也蘊含了新的發(fā)展機遇。我國城鎮化仍處于發(fā)展階段，新市民規模較大，剛性和改善性住房需求有很大潛力，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期穩定發(fā)展具有堅實(shí)基礎。”
“外溢影響總體可控”
潘功勝進(jìn)一步表示：“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展長(cháng)周期繁榮背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)長(cháng)期‘高杠桿、高負債、高周轉’經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)負債快速擴張，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化、疫情沖擊等，以恒大為代表的企業(yè)風(fēng)險顯性化并向行業(yè)擴散。近三年來(lái)，按照黨中央、國務(wù)院部署，行業(yè)主管部門(mén)和地方政府采取了多項措施，金融部門(mén)配合從供需兩端綜合施策，改善行業(yè)融資性和經(jīng)營(yíng)性現金流，優(yōu)化調整房地產(chǎn)金融政策，包括出臺‘金融16條’，設立保交樓專(zhuān)項借款，調整首付比、按揭貸款利率等宏觀(guān)審慎金融政策。隨著(zhù)經(jīng)濟回升向好，加上房地產(chǎn)政策效果顯現以及市場(chǎng)的自身修復，8月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交總體改善。”
潘功勝強調：“目前，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個(gè)人住房貸款。一直以來(lái)，在中國，我們實(shí)行非常審慎的個(gè)人住房貸款政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)調整對金融體系的外溢影響總體可控。”
對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“房地產(chǎn)行業(yè)下行沖擊力雖然很大，但對金融的影響有限。一方面，房地產(chǎn)相關(guān)貸款僅占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個(gè)人住房貸款;另一方面，金融監管一直奉行審慎的原則，如差別化住房信貸政策，首付最低也要20%。即便風(fēng)險外溢，對金融的影響也不大。”
潘功勝也表態(tài)：“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期穩定發(fā)展具有堅實(shí)基礎。”對此，中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示：“未來(lái)幾年，我國商品住宅市場(chǎng)仍具備10億—12億平方米的發(fā)展潛力，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量仍在。另外，房地產(chǎn)行業(yè)探索新的發(fā)展模式，租購并舉、存量盤(pán)活等方面的政策扶持，也為相關(guān)企業(yè)發(fā)展提供了新的機會(huì )。
同時(shí)，鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉也估算稱(chēng)：“未來(lái)3—5年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷(xiāo)售仍然可保持10萬(wàn)億元的規模，然后可能在5—10年有所下調，這是一個(gè)長(cháng)期的趨勢。接下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能迎來(lái)新的洗牌，如房企之間的并購。此外，‘保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)’的思路更清晰，包括保租房在內的保障性住房會(huì )托底民生需求。”
“此輪調整對于中國房地產(chǎn)的影響，不能用周期來(lái)看，而是‘上下半場(chǎng)’的轉場(chǎng)論。房地產(chǎn)告別20多年的單邊上漲，進(jìn)入持續調整的下半場(chǎng)，目前仍處于下行態(tài)勢中，正處于尋找均衡的過(guò)程中。下半場(chǎng)調整和下行的壓力巨大，這是挑戰，但從城鎮化、新市民和年輕人、改善性需求、人口跨城流動(dòng)的新形勢來(lái)看，潛力也非常大。”李宇嘉補充說(shuō)。
“保證房企合理融資需求”
對于下一步的工作，潘功勝表示：“中國人民銀行將積極配合行業(yè)主管部門(mén)和地方政府，做好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作，弱化房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險水平，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險外溢。引導金融機構保持房地產(chǎn)信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩定，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。為保障性住房等‘三大工程’建設提供中長(cháng)期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”
這也和之前的中央金融工作會(huì )議提法相一致。10月30日至31日，中央金融工作會(huì )議召開(kāi)，此次會(huì )議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監管制度和資金監管，完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
“‘一視同仁’‘三大工程’、住房租賃、構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加強金融扶持，這都是近期反復提及的內容。對于‘一視同仁’滿(mǎn)足房企合理融資需求方面，其實(shí)在2022年11月的‘金融16條’中也有強調，但是目前落地不佳，主要是金融機構要防范風(fēng)險，與資產(chǎn)價(jià)格下跌、情緒悲觀(guān)也有關(guān)。這次中央金融工作會(huì )議后，強調了金融高質(zhì)量、服務(wù)國家戰略，加強重大戰略、薄弱領(lǐng)域的扶持。至于效果，我們也拭目以待。”李宇嘉表示。
對于支持房企融資，張宏偉建議：“對于融資方面的支持，政策需要更具有針對性，如相關(guān)部門(mén)要對金融機構、開(kāi)發(fā)商做出一線(xiàn)的摸底調研，了解在整個(gè)交易鏈條中的痛點(diǎn)是什么，融資政策執行的難點(diǎn)在哪里，落地的痛點(diǎn)在哪里，如何進(jìn)一步支持房企融資合理需求……只有摸清一線(xiàn)的需求，才能推出更有效的政策。(鐘 合)
