廣州城中村改造迎來(lái)重要進(jìn)展!日前，在廣州召開(kāi)的全市城中村改造工作推進(jìn)會(huì )暨廣州安居集團成立大會(huì )，“凈地出讓”“統籌做地”等新模式正式亮相，并明確了7家市級做地主體在廣州新中軸(海珠)片區、廣州火車(chē)站片區、羅沖圍片區、環(huán)五山創(chuàng )新策源區四個(gè)市重點(diǎn)片區(下稱(chēng)“四大重點(diǎn)片區”)大力推進(jìn)改造新模式試點(diǎn)工作，年內或將有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。專(zhuān)家分析指出，新模式既順應了當下城中村改造重視公共服務(wù)屬性的特點(diǎn)，同時(shí)也面臨著(zhù)資金等方面的挑戰，預計于2025年之后進(jìn)入產(chǎn)業(yè)兌現期。
通過(guò)統籌做地
重點(diǎn)功能區加速煥新
據了解，廣州提出要堅持“凈地出讓”，在重點(diǎn)片區開(kāi)展城中村改造“統籌做地”試點(diǎn)，破解城中村改造面臨的突出難題。其中，四大重點(diǎn)片區啟動(dòng)區占地面積987公頃，建筑面積1469萬(wàn)平方米。涉及城中村11條，占地746公頃，建筑面積1385萬(wàn)平方米。此外，還有涉及需改造舊廠(chǎng)房8個(gè)，占地83公頃，建筑面積52.7萬(wàn)平方米。
所謂統籌做地、凈地出讓就是在政府劃定范圍內，由不同級別的做地主體負責統籌，對城中村改造的地塊開(kāi)展前期開(kāi)發(fā)整理，將零散分散的土地資源，重新整合，再入庫以供出讓。通過(guò)這一環(huán)節，可以讓手續不齊全的零散用地、已建設的低效用地等，達到可以高效規整使用的條件，以此盤(pán)活核心區位的土地資源。
目前，廣州市已明確7家市級做地主體，大力推進(jìn)四大重點(diǎn)片區做地試點(diǎn)工作，具體包括廣州火車(chē)站片區(廣州城投集團、廣州市建筑集團);城市新中軸(海珠)片區(越秀集團);羅沖圍片區(珠江實(shí)業(yè)集團、機場(chǎng)建設投資集團);環(huán)五山創(chuàng )新策源區(越秀集團、機場(chǎng)建設投資集團)。同時(shí)，廣州還將通過(guò)成立廣州市城中村改造建設指揮部、推進(jìn)城中村改造條例立法工作、多渠道籌集城中村改造資金等一系列舉措推動(dòng)城中村改造工作取得突破性進(jìn)展。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，前期難度較低且經(jīng)濟價(jià)值較高的城中村改造已經(jīng)完成了大部分，現在的主要目標是推進(jìn)公益屬性較強、前期投入較大、中間配套短板缺失較為嚴重的項目。這四大重點(diǎn)片區是廣州的重大功能區、重點(diǎn)發(fā)展平臺以及重要的景觀(guān)走廊，公益性尤為突出，對于城市功能的提升也尤為重要。
重點(diǎn)片區拉快進(jìn)度條
廣州火車(chē)站片區的連片提升改造，是當前四大重點(diǎn)片區中進(jìn)度較快的。今年將加快推進(jìn)省市客運站、走馬崗地塊等收儲工作，啟動(dòng)王圣堂、瑤臺、沙涌南城中村改造，推動(dòng)火車(chē)站站體改造和周邊整治提升。據廣州市建筑集團介紹，目前已制定相應具體工作方案，明確實(shí)施模式、主要任務(wù)以及時(shí)間表、路線(xiàn)圖、任務(wù)量等。計劃完成項目規劃和做地方案編制并完成審批流程，在2024年組織專(zhuān)業(yè)力量開(kāi)展片區拆補復建工作，分近期、中期、遠期將該片區逐步打造成為新型城市社區和產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區。
目前，廣州新中軸(海珠)片區已編制了相關(guān)工作方案，康鷺片區改造取得新突破。新中軸海珠片區范圍總占地面積約14平方公里，重點(diǎn)推進(jìn)片區內32個(gè)“三舊”改造項目，其中包括瀝滘村、紅衛村、東風(fēng)村和三滘村4個(gè)舊村項目。在該片區，將重點(diǎn)推進(jìn)康樂(lè )鷺江片區城市更新改造，今年將完成綜合治理，啟動(dòng)拆遷和安置區建設;瀝滘村將推進(jìn)拆遷簽約率超80%。預計片區內的首批做地范圍總占地面積約2.88平方公里，包括東風(fēng)、三滘等舊村項目及多個(gè)舊廠(chǎng)、舊城項目。
羅沖圍片區內舊村、舊廠(chǎng)、舊城混雜，同時(shí)夾雜多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、汽配商城等產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，是人口聚集、生產(chǎn)、生活多元形態(tài)集中的片區。其特點(diǎn)是片區內國企用地較多，且目前處于閑置狀態(tài)，將選擇以市屬?lài)蟮呐f廠(chǎng)盤(pán)活帶動(dòng)區域內舊村的有機更新，通過(guò)統一規劃、統一實(shí)施，實(shí)現連片開(kāi)發(fā)的可能性較強。在羅沖圍片區，今年重點(diǎn)推進(jìn)國有舊廠(chǎng)收儲、華為周邊地區改造提升等項目。
根據環(huán)五山創(chuàng )新策源區內高校院所城市風(fēng)貌規劃設計中透露的信息，環(huán)五山創(chuàng )新策源區包括3所大學(xué)和5家科研院所，將打造成為粵港澳大灣區國際科技創(chuàng )新中心、國家科技成果轉移轉化示范區、世界級高水平科技創(chuàng )新策源地，實(shí)現校產(chǎn)城的多元聯(lián)運和有機更新。環(huán)五山創(chuàng )新策源區改造方案已印發(fā)，今年將推進(jìn)廣東新材料與人工智能科技園、廣州科技圖書(shū)館、華南理工大學(xué)等高校人才公寓等項目實(shí)施。目前梅花園、燕塘片區有很多舊廠(chǎng)房，特別是燕塘企業(yè)的舊廠(chǎng)舊地。
預計2025年后開(kāi)始大規模推進(jìn)
對于“做地”這一模式的目標，越秀地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，將從構建多元融合的“社區生活圈”、引導創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)資源聚集、建設智慧城市、完善公共服務(wù)于市政交通建設以及優(yōu)化區域功能布局，促進(jìn)存量產(chǎn)業(yè)用地轉型升級等方面助力重點(diǎn)片區改造，系統推進(jìn)廣州市重點(diǎn)區域城市空間治理，打造宜居、韌性、智慧城市。
談及工作過(guò)程之中的難點(diǎn)，廣州市建筑集團相關(guān)負責人表示，以“廣州火車(chē)站瑤臺片區”做地工作為例，征拆體量龐大是一大挑戰，不少區域存在高密度、權屬復雜等情況，做地范圍還可能與其他已規劃項目交界穿插，相應增加了整體統籌與協(xié)調征地難度，增大了改造資金投入壓力，也提升了改造工作中對居民權益保障的協(xié)調要求。“我們的解題思路是分片分期實(shí)施。項目實(shí)施按照‘民生先行、靈活分片、動(dòng)態(tài)分期’的原則，成熟一片，推進(jìn)一片。”該負責人說(shuō)。
廣州城投集團則指出，相較“拿地、建房、賣(mài)房”的傳統房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，國企做地更像跑“馬拉松”，十分考驗企業(yè)的耐力和競爭力，主要涉及土地征拆、村民安置、產(chǎn)業(yè)導入、大額資金籌措等。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展迭代，城市片區改造工作已不再是對物理空間的簡(jiǎn)單推倒重建，而是對經(jīng)濟、民生、科技、文化和生態(tài)的一個(gè)系統提升。
“2023年—2025年是試水期，2023年的工作主要集中在各地編制方案、制定實(shí)施計劃、確定投資主體和融資渠道等。2024年—2025年將是新模式落地期，即跑出新模式，總結經(jīng)典案例。預計從2025年到2035年，才是大規模推進(jìn)期，也是產(chǎn)業(yè)鏈兌現期。”李宇嘉表示。(鐘 和)
