近日，國家統計局發(fā)布1—4月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。從數據來(lái)看，1—4月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數，還是開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售、到位資金，均呈現反彈，但投資端卻依然保持降幅擴大的趨勢，6.2%的同比跌幅，相較于上月的5.8%繼續擴大，開(kāi)發(fā)商的投資熱情為何還不積極?
銷(xiāo)售、資金、景氣指數均向好
無(wú)論是銷(xiāo)售還是資金，樓市在4月數據維度都迎來(lái)了“上漲”。
銷(xiāo)售端，國家統計局數據顯示，1—4月，商品房銷(xiāo)售面積37636萬(wàn)平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)2.7%。商品房銷(xiāo)售額39750億元，增長(cháng)8.8%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)11.8%。
從數據表現來(lái)看，1—4月全國商品住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速較1—3月分別提高1.3個(gè)、4.7個(gè)百分點(diǎn)。1—4月全國新建商品住宅銷(xiāo)售額絕對規模僅低于2021年峰值水平。
貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，今年以來(lái)住房支持政策的積極成效持續釋放，居民住房消費信心改善，帶動(dòng)住房銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖。
“這意味著(zhù)，今年一季度激活合理住房消費需求的工作是積極有效的。但鑒于近期有市場(chǎng)走弱的現象，各地要重視繼續提振銷(xiāo)售端指標。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)稱(chēng)。
嚴躍進(jìn)根據國家統計局公布的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積計算，1—4月全國商品住宅均價(jià)為10562元/平方米，漲幅為11.1%。當前房?jì)r(jià)漲幅相對大，和各地放松限價(jià)政策、銷(xiāo)售端改善房企調整定價(jià)策略等有關(guān)。
與商品房銷(xiāo)售同步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金也有一定程度反彈。1—4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。雖然仍保持負值，但較上月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。
其中，國內貸款6144億元，下降10%;利用外資12億元，下降69.6%;自籌資金12965億元，下降19.4%;定金及預收款15925億元，增長(cháng)4%;個(gè)人按揭貸款8222億元，增長(cháng)2.5%。
上述兩項核心指標帶動(dòng)了整體行業(yè)景氣指數的復蘇：4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為94.78，保持連續4個(gè)月正增長(cháng)。
投資下滑的意料之外與情理之中
然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售和到位資金均呈現反彈的情況下，投資端卻依然保持降幅擴大的趨勢，6.2%的同比跌幅，相較于上月的5.8%繼續擴大。
具體來(lái)看，1—4月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，開(kāi)發(fā)投資增速已連續多個(gè)月負增長(cháng)。從數據上看，供應端房企目前的積極性仍然不高，1—4月房企的房屋施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積均呈現不同幅度的下滑，其中住宅新開(kāi)工面積22900萬(wàn)平方米，同比下降20.6%，房企補庫存的動(dòng)力不足。
在廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，房企開(kāi)發(fā)投資積極性不高，主要原因在于供給狀態(tài)受到多因素掣肘，開(kāi)發(fā)商爆雷余波尚存，疊加今年大規模的到期債務(wù)，給到了一定的開(kāi)發(fā)壓力，而且銷(xiāo)售端的復蘇并沒(méi)有達到預期。整體風(fēng)險處置進(jìn)度慢，所以導致施工、新開(kāi)工、竣工方面都有一定程度的下行。“手里沒(méi)有土地儲備的房企，在放緩拿地節奏;手里有土地儲備的房企，開(kāi)工積極性也并不高。”
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙分析稱(chēng)，房企投資信心恢復力較弱，主要體現在新開(kāi)工意愿上。雖然銷(xiāo)售端累計指標有所改善，但由于當前市場(chǎng)呈現一個(gè)弱復蘇的狀態(tài)，尤其是4月單月銷(xiāo)售數據呈現較大降幅，開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工呈現觀(guān)望局面。但隨著(zhù)3—4月以來(lái)熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)呈現明顯升溫跡象，預計二季度房企新開(kāi)工意愿上升，開(kāi)發(fā)投資降幅將有所收窄。
市場(chǎng)有望逐步企穩
房企開(kāi)發(fā)投資的現狀還會(huì )持續下去嗎?哪些因素可以拉動(dòng)房企開(kāi)發(fā)投資?
所回落，重點(diǎn)城市“五一”假期表現較為平淡，上周成交規模在低基數下環(huán)比有所增長(cháng)，但購房者置業(yè)信心仍偏弱，市場(chǎng)預期并不穩固。
從企業(yè)融資角度來(lái)看，根據中指監測，4月房企非銀融資規模環(huán)比下降兩成左右，信用債發(fā)行放緩，企業(yè)資金面改善仍不理想。短期來(lái)看，在企業(yè)資金壓力較大、銷(xiāo)售緩慢修復等因素影響下，二季度開(kāi)工、投資難現明顯改善，預計新開(kāi)工面積繼續下行，受新開(kāi)工、土地縮量拖累，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額下降態(tài)勢或延續，但竣工的進(jìn)一步好轉有望對投資帶來(lái)支撐。不同區域中，東部熱點(diǎn)地區房企投資意愿相對較好，短期新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)投資額有望繼續修復。
嚴躍進(jìn)稱(chēng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，目前最重要的是幫助企業(yè)“解困”，應繼續加大對房企融資的支持力度，化解房企潛在風(fēng)險，由“流入”到“流出”，實(shí)現正循環(huán);另一方面，也要考慮到購房者的信心恢復，需求端的改善將極大影響到供給端，這樣房企才有動(dòng)力拿地。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩。國家統計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現恢復跡象，但房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)建設仍在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調整期，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續努力。下階段，隨著(zhù)經(jīng)濟恢復向好，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效、市場(chǎng)預期好轉，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩。
