此次金融工作會(huì )議對于房地產(chǎn)的表態(tài)，體現出金融本身向新模式轉型和支持房地產(chǎn)新模式轉型的統一。
據央視新聞消息，中央金融工作會(huì )議10月30日至31日在北京舉行。中共中央總書(shū)記、國家主席、中央軍委主席習近平出席會(huì )議并發(fā)表重要講話(huà)。習近平在重要講話(huà)中總結黨的十八大以來(lái)金融工作，分析金融高質(zhì)量發(fā)展面臨的形勢，部署當前和今后一個(gè)時(shí)期的金融工作。
在涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，此次會(huì )議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監管制度和資金監管，完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
這是中央金融工作會(huì )議首次提出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監管制度和資金監管”，為房地產(chǎn)行業(yè)的監管指明了路徑和方向。廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉指出：“總的來(lái)說(shuō)，此次金融工作會(huì )議對于房地產(chǎn)的表態(tài)，體現出防風(fēng)險與惠民生的統一，也體現出金融本身向新模式轉型和支持房地產(chǎn)新模式轉型的統一。”
雙管齊下 首提房地產(chǎn)新監管模式
全國金融工作會(huì )議為國內規格最高金融會(huì )議，自1997年起每五年召開(kāi)一次，此前已召開(kāi)5次，每次會(huì )議都對下一階段我國金融政策和方向“定調”，且會(huì )議后金融部門(mén)都會(huì )出臺政策，落實(shí)會(huì )議的相關(guān)部署。
此次會(huì )議提出，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監管制度和資金監管，凸顯了加強房地產(chǎn)行業(yè)監管的必要性，指出了房地產(chǎn)行業(yè)監管的路徑和方向。
對此，李宇嘉分析稱(chēng)：“此次會(huì )議提出了房地產(chǎn)企業(yè)新的監管模式，即主體監管和資金監管并存。從兩條路徑進(jìn)行監管，一是對主體的監管，即夯實(shí)企業(yè)主體責任，對該主體全口徑、全渠道的融資進(jìn)行監管，以財務(wù)風(fēng)險指標為手段，包括‘三道紅線(xiàn)’在內，構筑監管的底線(xiàn)，預警并防范企業(yè)出現風(fēng)險和蔓延，二是從資金進(jìn)行監管，即資金從金融機構流出到企業(yè)，以及企業(yè)后續資金的流轉，進(jìn)行穿透式監管，確保資金符合最初設定的用途。”
“此次政策對房地產(chǎn)金融的表述，最先提及的一句話(huà)是‘健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監管制度和資金監管’。這句表述過(guò)去是沒(méi)有出現過(guò)的，所以信號意義非常強。最近幾年出現的金融風(fēng)險問(wèn)題，包括債務(wù)違約問(wèn)題、保交樓問(wèn)題等，都和房企的經(jīng)營(yíng)等有關(guān)，所以此次會(huì )議抓住了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的關(guān)鍵內容，即要把房地產(chǎn)企業(yè)主體的監管制度進(jìn)行健全。”易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)表示。
鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉指出，“主體監管和資金監管也是針對已經(jīng)出險的房企，這些出險企業(yè)的項目是未來(lái)保交樓的重點(diǎn)，因此，資金監管的目的就是確保項目資金封閉運行，避免挪為他用，確保保交樓的順利進(jìn)行;同時(shí)，通過(guò)地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理，確保房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險不再擴大，不再有房企出險，未來(lái)要通過(guò)平準基金、資產(chǎn)重組、AMC不良處置和保交樓基金、回購爛尾樓改為保障房等多種方式化解行業(yè)已經(jīng)出險的企業(yè)風(fēng)險，重塑行業(yè)發(fā)展的信心。”
對于“完善房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎管理”這一提法，李宇嘉指出：“一方面在于將房地產(chǎn)風(fēng)險上升到系統性風(fēng)險監管的高度看待，另一方面推進(jìn)逆周期監管，由于行業(yè)體量大、影響大，在行業(yè)下行時(shí)加強適當的金融支持，比如現在對合理融資的支持，對收并購的融資支持。在行業(yè)上行時(shí)，適當收緊資金投放，這樣就抹平了周期波動(dòng)。”
一視同仁 滿(mǎn)足不同企業(yè)合理融資需求
雖然支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三支箭”已經(jīng)落地，但是房企融資依舊低迷，尤其是民營(yíng)房企融資困境仍然待解。
克而瑞研究中心的數據顯示，9月份，80家典型房企的融資總量為353.82億元，環(huán)比減少44.1%，同比減少48.5%，單月融資規模大幅減少。不過(guò)，在增發(fā)配股方面，9月多家房企發(fā)布了定增計劃。
同時(shí)，據中指研究院監測，今年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為349.3億元，同比大幅下降51.1%，環(huán)比下降49.9%;行業(yè)非銀融資平均利率為3.77%，同比上升0.25個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.42個(gè)百分點(diǎn)。2023年1-9月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為5859.3億元，同比下降13.0%，降幅較前8個(gè)月擴大4.5個(gè)百分點(diǎn)。
而從境內發(fā)債的主體來(lái)看，目前，仍然主要是華發(fā)、金融街、金隅等國企央企為發(fā)債主體，民營(yíng)企業(yè)依然面對融資難的困境。
此次會(huì )議指出，“一視同仁，滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資”，這也是中央金融工作會(huì )議中首次提出該說(shuō)法。嚴躍進(jìn)認為：“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，從這里可以看出，各地金融工作推進(jìn)存在誤區，或者是有選擇性進(jìn)行，這種選擇的判斷標準已經(jīng)不是企業(yè)規模的標準，而是企業(yè)所有制性質(zhì)的標準。下一步，在融資工作中，會(huì )嚴管‘挑三揀四’‘挑肥揀瘦’等操作，確保各金融機構積極有序、一碗水端平地提供各類(lèi)融資，支持各類(lèi)房企的健康發(fā)展。”
“對于已經(jīng)出險的民營(yíng)房企來(lái)講，從實(shí)際執行的角度來(lái)看，很難說(shuō)一視同仁獲得融資，目前民營(yíng)房企已經(jīng)沒(méi)有什么可抵押物，也沒(méi)有資本市場(chǎng)信用，如何解決已經(jīng)出險的房企的公開(kāi)市場(chǎng)直接融資，以確保保交樓和債務(wù)重組的順利進(jìn)行，將成為未來(lái)融資政策執行角度的關(guān)鍵。”張宏偉指出。
三大工程 指明金融支持房地產(chǎn)三大方向
此次中央金融工作會(huì )議還提出，因城施策，用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建設，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
對此，李宇嘉分析稱(chēng)：“三大工程建設是未來(lái)金融投向房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域，包括城中村改造、規劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施。這三大工程都是房地產(chǎn)新發(fā)展模式，城中村改造針對發(fā)展不平衡不充分，解決新市民外來(lái)人口享受公共服務(wù)、住有所居，保障性住房解決住房保障短板，壯大住房保障在住房供給中的主體地位，推進(jìn)供給側改革。未來(lái)，金融資金重點(diǎn)投向這些領(lǐng)域。”
同時(shí)，在“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的背景下，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也是當前行業(yè)發(fā)展和轉型的重點(diǎn)。
“除了降低三高如高杠桿、高周轉和高負債等內容外，當前房地產(chǎn)新發(fā)展模式和金融的關(guān)系其實(shí)有很多新意。比如說(shuō)各地都在推進(jìn)現房銷(xiāo)售模式，其實(shí)在現房銷(xiāo)售模式推進(jìn)下，預售制度或預售資金監管政策就會(huì )變，這就涉及房地產(chǎn)金融工作的調整。”嚴躍進(jìn)補充道。
