秋末冬初，在黑龍江省東北部的地級市鶴崗，這座常住人口不到百萬(wàn)的東北邊陲小城，天黑得越來(lái)越早。國慶節前的某個(gè)傍晚，7時(shí)許，當第一財經(jīng)記者在該市核心區之一的向陽(yáng)區走訪(fǎng)時(shí)，在周遭黑壓壓、靜悄悄的環(huán)境中，仍有一處售樓處亮著(zhù)燈光——這里銷(xiāo)售的是鶴崗今年上市唯一的新房項目，也是鶴崗近年來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)首次突破5000元/平方米的樓盤(pán)。
　　走進(jìn)售樓處，記者注意到，有三四組客人正駐足于樓盤(pán)銷(xiāo)控板前，銷(xiāo)控板上一共列出7棟、270余戶(hù)在售房源，房源面積多數在120~160平方米，最小的也超過(guò)90平方米。其中，共有150余戶(hù)被標紅，表明這些房源已售出。
　　“這是一個(gè)多月的業(yè)績(jì)。”該樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者。
　　不同于外界對鶴崗住房“白菜價(jià)”的認知，今年以來(lái)，鶴崗新房市場(chǎng)出現逆市回暖勢頭。鶴崗市統計局最新數據顯示，今年1~8月，鶴崗商品房銷(xiāo)售面積為7.32萬(wàn)平方米，已超過(guò)2022全年銷(xiāo)售面積，同比增長(cháng)68.66%，增速全省第一，已提前實(shí)現銷(xiāo)售面積連續四年正增長(cháng)。
　　對于至今仍處于黯淡期的全國以及黑龍江樓市而言，鶴崗的樓市行情無(wú)疑是暗夜中一抹亮色。今年前三季度，全國商品房銷(xiāo)售規模和銷(xiāo)售額同步降幅走闊。在黑龍江，今年1~8月，全省銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別較上年下降3%和1%，銷(xiāo)售規模尚不足鄰省內蒙古自治區的一半。
　　然而，亮眼的新房銷(xiāo)售情況依然難以給鶴崗地產(chǎn)投資、經(jīng)濟增長(cháng)以及政府財力的充實(shí)帶來(lái)顯著(zhù)益處。低地價(jià)之下，鶴崗新房?jì)r(jià)格始終處于黑龍江省內末位。站在購房者的角度，這讓當地相當比例的置換群體在老房子沒(méi)賣(mài)出的情況下，可以全款再購買(mǎi)一套新房;但“賣(mài)不上價(jià)”無(wú)益于投資，伴隨棚改后當地供地趨緊，拿地越來(lái)越少的本地房企開(kāi)始另謀出路，外地房企也漸漸退出當地市場(chǎng)。
　　業(yè)界人士認為，從長(cháng)周期而言，面對城市化進(jìn)程中出現的青年人出走、老齡化嚴重，產(chǎn)業(yè)流失、房?jì)r(jià)斷崖式下降等現象，“鶴崗化”的三四線(xiàn)城市如何應對當地樓市剛需和改善型需求飽和的問(wèn)題，依然懸而待解。
　　“很少見(jiàn)貸款買(mǎi)房的”
　　“鶴崗宇宙”“鶴崗國”是鶴崗人、電影導演耿軍在談及家鄉時(shí)曾提及過(guò)的文學(xué)性表述，也一定程度上折射現實(shí)世界中鶴崗樓市與外界的割裂：今年以來(lái)，多地因二手房“有價(jià)無(wú)市”而導致置換需求難以釋放，但在二手房庫存高企的鶴崗，新房卻不愁銷(xiāo);截至目前，黑龍江省會(huì )城市哈爾濱和鶴崗周?chē)厥行路績(jì)r(jià)格仍在“跌跌不休”，鶴崗新房?jì)r(jià)格卻從底部微漲。
　　以前述提及的新房項目為例，目前在售均價(jià)為5150元/平方米。換言之，一戶(hù)120平方米的房子，總價(jià)為61.8萬(wàn)元。根據鶴崗住建局10月中旬對第一財經(jīng)記者提供的最新數據，這是目前鶴崗新房項目的最高均價(jià)。除此之外，鶴崗還有另外3個(gè)在售樓盤(pán)，均為2021年開(kāi)盤(pán)的中高端改善型項目，在售均價(jià)在4600~4700元/平方米左右，去化率在85%~95%。
　　“你是說(shuō)要貸款買(mǎi)房?”當記者進(jìn)一步以外地貸款購房者的身份向前述樓盤(pán)售樓處咨詢(xún)時(shí)，該名與記者對話(huà)的銷(xiāo)售經(jīng)理語(yǔ)氣中略顯新奇。她表示，來(lái)此購房的客群多為全款購房者，貸款者也有，但基本都是本地人。本地購房者中，以有老人的家庭和新婚夫妻占比較多。
　　多名鶴崗本地人告訴第一財經(jīng)記者，棚改之后，當地人手頭不缺房，但這些房屋可能建成年份久遠或質(zhì)量不佳，不再宜居。比如，老舊小區的頂層可能因為大面積的積雪而出現裂縫。此外，目前，鶴崗商住房以步梯樓為主，隨著(zhù)老齡人口占比逐年攀升，相較于二手房，帶有電梯樓的新房成為當地人換房或置購新房的首選。
　　鶴崗市住建局相關(guān)負責人進(jìn)一步對記者分析稱(chēng)，今年鶴崗新房市場(chǎng)并沒(méi)有跟隨樓市大環(huán)境走弱，這背后存在多重原因。一方面，當地新房供給量不大、總價(jià)相對不高;另一方面，疫情期間積攢的需求在今年得到集中釋放，加之又有新盤(pán)推出，政府對新開(kāi)盤(pán)的項目也參與做了不少前期的宣傳和質(zhì)量監督工作，這讓觀(guān)望已久的本地家庭選擇在今年出手購房。
　　如果將時(shí)間軸再拉長(cháng)，鶴崗新房市場(chǎng)的起勢開(kāi)始于2020年前后。該負責人說(shuō)，上一輪棚改之后的相當長(cháng)時(shí)間，鶴崗都在消化存量商品房。直至2019年，當地還有一些新房的尾盤(pán)沒(méi)有售出。隨著(zhù)新項目入市，房企只能降價(jià)脫手尾盤(pán)，這讓鶴崗新房?jì)r(jià)格一路回落。在此番總結與反思之下，近年來(lái)，鶴崗開(kāi)始有意識地控制新建房地產(chǎn)項目數量，并要求房企對新房建筑結構和房屋質(zhì)量進(jìn)行升級，以保障新房能夠及時(shí)消化。
　　鶴崗住建局數據顯示，目前，鶴崗新房庫存量為12.74萬(wàn)平方米，去化周期16個(gè)月左右，每月銷(xiāo)售保持在1萬(wàn)平方米上下。
　　隨著(zhù)今年前述新項目入市，鶴崗首次出現新房均價(jià)超過(guò)5000元/平方米的現象，甚至預售價(jià)最高達到了5900元/平方米。
　　在均價(jià)漲至每平方米4600~5200元之后，鶴崗的新房?jì)r(jià)格還算低嗎?
　　從佳木斯機場(chǎng)一路行至鶴崗，第一財經(jīng)記者留意到，在與鶴崗毗鄰的佳木斯市，已出現不少低至3800~5000元/平方米的新房項目。據當地人回憶，該市新房項目曾達到過(guò)7000元/平方米左右的水平。
　　但放眼全省乃至全國，鶴崗的新房?jì)r(jià)格仍處于“洼地”的最深處。根據市場(chǎng)機構國慶期間對全國主要城市共計50家房企的調研，對比其他大城市，哈爾濱、長(cháng)春、沈陽(yáng)等東北省會(huì )城市的房?jì)r(jià)處于低點(diǎn)，一兩百萬(wàn)元便可以買(mǎi)套房子。另?yè)医y計局數據，今年第三季度以來(lái)，黑龍江省會(huì )哈爾濱新房?jì)r(jià)格已經(jīng)連跌三個(gè)月。
　　即便如此，根據中指研究院最新發(fā)布的“9月百城新建住宅價(jià)格指數”，9月，哈爾濱新房均價(jià)在9081元/平方米，這是鶴崗現今新房?jì)r(jià)格的近2倍。在安居客等中介平臺上，黑龍江大慶等其他資源型城市的新房?jì)r(jià)格也顯著(zhù)高于鶴崗。
　　更低的房?jì)r(jià)水平讓鶴崗樓市對“認房不認貸”“帶押過(guò)戶(hù)”等政策保持“鈍感”。
　　今年9月27日，哈爾濱公積金中心實(shí)行“認房不認貸”。而早在2015年起，佳木斯市的商業(yè)銀行就執行“認房不認貸”。但在前述鶴崗市住建局負責人看來(lái)，這一政策如果在鶴崗落地，可能濺不起多大水花。
　　“相當一部分群體在擁有50萬(wàn)左右房產(chǎn)且未賣(mài)出的情況下，有能力再花50萬(wàn)另外買(mǎi)一套房。” 該負責人說(shuō)。
　　有外地人花三五萬(wàn)買(mǎi)房，十幾萬(wàn)裝修
　　一套房50萬(wàn)元，放眼全國三四線(xiàn)城市不算高，但對于來(lái)到鶴崗看房的外地人，這卻有失性?xún)r(jià)比。2019 年，一則“浙江舟山某33歲單身海員在鶴崗花5萬(wàn)元買(mǎi)了一套房”的新聞將鶴崗推至外界視野，隨后“白菜價(jià)”儼然成為外地人對于鶴崗樓市的固有印象。
　　前述接受第一財經(jīng)記者采訪(fǎng)的鶴崗市住建局相關(guān)負責人表示，相較于新房，在鶴崗買(mǎi)房的外地人大都集中在二手房市場(chǎng)。
　　當記者實(shí)地走訪(fǎng)時(shí)，60～70平方米、單價(jià)不過(guò)千、總價(jià)約四五萬(wàn)元的二手房在當地依然存在，同片區內也有不少總價(jià)在十五萬(wàn)元以下，并以十萬(wàn)、八萬(wàn)居多的住房，這些房源主要來(lái)自安置采煤沉陷區的拆遷居民小區。一些樓高六七層的住宅樓外墻上，張貼著(zhù)各類(lèi)一口價(jià)買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)或租房的廣告。
　　據鶴崗市棚改辦相關(guān)負責人介紹，2005年前后，是“煤城”鶴崗煤炭產(chǎn)業(yè)發(fā)展最紅火的時(shí)期，彼時(shí)因為煤炭開(kāi)采，大量礦工聚集到鶴崗，這帶來(lái)大量的居住需求。在南山區等外圍工礦型轄區，工廠(chǎng)周?chē)欢确植贾?zhù)大量礦工居住的平房。隨著(zhù)煤炭資源枯竭和國有煤礦效益下滑，城區外圍的工礦區快速收縮，帶來(lái)大量廢棄廠(chǎng)區、空置建筑與土地，這些區域成為2015~2018年前后棚改的重點(diǎn)區域。按照規劃，棚改拆遷以就地安置為主，“拆多少補多少”。
　　不到十年的時(shí)間，這些棚改拆遷的房產(chǎn)呈“低值愈低”的發(fā)展態(tài)勢。與其他棚改城市不盡相同的是，鶴崗城區面積小，位列黑龍江省13個(gè)地級市倒數第二，距離市中心較遠只是棚改安置房?jì)r(jià)格低背后一個(gè)不太關(guān)鍵的原因。
　　一篇去年發(fā)表、以東北師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院副院長(cháng)劉艷軍為通訊作者的研究文章分析認為，在鶴崗煤炭產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退期后，相關(guān)行業(yè)失業(yè)率上升，居民收入下降，區域間居民收入水平差距變大，帶動(dòng)居住消費產(chǎn)生差異，推動(dòng)住宅價(jià)格空間分異。與此同時(shí)，隨著(zhù)人才和勞動(dòng)力流動(dòng)頻繁或大量外遷，人口密度和年齡結構出現改變。例如，鶴崗市東山區、興山區等原先的工礦型轄區老齡化程度尤為嚴重，購房需求弱，區域內居住空間布局分散，住宅價(jià)格水平較低且變化速率小。
　　棚改期間大量興建的保障性住房也進(jìn)一步縮減了當地住宅市場(chǎng)有效需求，加劇了原工礦區住房市場(chǎng)的供需錯配問(wèn)題。劉艷軍等調研發(fā)現，鶴崗外圍工礦型轄區的大陸南小區、光宇小區、松鶴小區等保障性住房小區，正是當地的價(jià)格洼地所在。
　　“住不著(zhù)。如果出租，房東還得承擔供暖費。”談及此類(lèi)棚改拆遷房時(shí)，一名鶴崗本地人如是表示。他也稱(chēng)，早些年，一些被“白菜價(jià)”住房吸引，想來(lái)這座東北小城體驗低成本生活的青年人會(huì )選擇購買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)。但經(jīng)過(guò)一段時(shí)期后，他們之中的一些人有了些積蓄，不再滿(mǎn)意簡(jiǎn)陋的居住環(huán)境，一些人則因為沒(méi)有在當地找到穩定和滿(mǎn)意的工作，選擇離開(kāi)鶴崗。無(wú)論是上述哪一種情況，他們都面臨賣(mài)房。然而，這類(lèi)房產(chǎn)在被低價(jià)買(mǎi)入后，往往難以脫手。近年來(lái)，越來(lái)越多的“白菜價(jià)”房產(chǎn)被用來(lái)出租，“有時(shí)候租客就承擔個(gè)水電費”。
　　隨著(zhù)鶴崗房產(chǎn)“白菜價(jià)”的說(shuō)法走紅于社交平臺，一些外地人和當地人摸索到了另一門(mén)生意：花幾十萬(wàn)的裝修費將四五萬(wàn)或八九萬(wàn)的“老破小”，改頭換面后再出租或進(jìn)行售賣(mài)。
　　第一財經(jīng)記者在鶴崗當地走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，僅僅在鶴崗市政府周?chē)纳虡I(yè)中心，就有十余家主營(yíng)房屋裝潢裝修的商戶(hù)。“這是近幾年興起的產(chǎn)業(yè)。”一名鶴崗房產(chǎn)中介說(shuō)。
　　在抖音等短視頻平臺上，如果以“鶴崗”為詞條進(jìn)行檢索，也不乏當地房產(chǎn)中介拍攝的“白菜價(jià)”房產(chǎn)。其中，一些房源購房成本為3萬(wàn)~8萬(wàn)元，裝修成本則達到10萬(wàn)~15萬(wàn)元。
　　一名當地人告訴記者，對于鶴崗市最便宜的那類(lèi)二手房，裝修費貴于買(mǎi)房成本不是一件稀罕事。尤其是外地人中帶著(zhù)子女到鶴崗購房的群體，他們通常會(huì )在低購房成本和舒適生活品質(zhì)間進(jìn)行折中，也即買(mǎi)下幾萬(wàn)元的房子后，再費一番功夫進(jìn)行裝修。近幾年，黑龍江省的高考招生計劃多、錄取比例高，這讓當地聚集了一小部分高考移民的家庭，他們以低成本的房產(chǎn)獲得當地的戶(hù)口。
　　不過(guò)，“白菜價(jià)”僅是鶴崗二手房市場(chǎng)的一個(gè)小切面。
　　第一財經(jīng)記者調研發(fā)現，在鶴崗，總價(jià)在10萬(wàn)～20萬(wàn)左右的二手房更為常見(jiàn)，學(xué)區房每平方米單價(jià)則可以達到3000~4000元的水平。
　　近一兩年，隨著(zhù)黑龍江雙鴨山、云南個(gè)舊、廣西百色等同樣擁有單價(jià)1000多、總價(jià)10萬(wàn)以?xún)鹊男〕鞘羞M(jìn)入公眾視野，鶴崗樓市逐漸“祛魅”。
　　前述鶴崗市住建局負責人提到，如今真正為鶴崗二手房去化帶來(lái)較大貢獻的外地人主要有兩類(lèi)：一類(lèi)是從事電商等線(xiàn)上服務(wù)業(yè)工作的年輕人，另一類(lèi)是有康養需求或夏季來(lái)此“候鳥(niǎo)式”生活的退休老人及家庭。對于這二者而言，四五萬(wàn)的頂層步梯樓顯然不滿(mǎn)足其居住需求，均價(jià)在鶴崗當地商品房平均水平以上的住房吸引力更大。
　　鶴崗住建局統計顯示，2023年上半年，外地人到鶴崗購房共計1817套，其中1776套為二手房，該數值較2022年同期增長(cháng)105%，較2021年同期增長(cháng)86.9%。按年齡段劃分，35歲以下和55歲以上購房者分別達到531套和318套，均超過(guò)前三年每年該年齡段成交量的半數。
　　房企退場(chǎng)后，供給側收縮難題待解
　　面對全國樓市的整體低溫，低房?jì)r(jià)讓鶴崗跳出多數城市“賣(mài)一買(mǎi)一”置換循環(huán)難以暢通的圈子，也滿(mǎn)足了一部分青年人“逃離大城市”“降生活杠桿”的愿望。
　　但熱鬧之下，也有隱憂(yōu)。2010~2020年鶴崗市市轄區常住人口由66.45萬(wàn)減少至54.54萬(wàn)。自然增長(cháng)率連續多年為負，人口基數與人口增長(cháng)率均低于省內平均水平，自然減少與外遷流失人口增多，老齡化加劇，是一座典型的收縮城市。
　　面對庫存高企的二手房市場(chǎng)，在本輪改善型需求釋放后，當地需求還有多少釋放空間?如果需求飽和而新房又賣(mài)不上價(jià)，房企拿地意愿又有多少?
　　鶴崗市住建局相關(guān)負責人對第一財經(jīng)記者表示，應該正視的現狀是，鶴崗不是依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的城市。
　　“一方面，鶴崗城市化率已經(jīng)相當高了;另一方面，棚改滿(mǎn)足了相當一部分低收入群體的住房需求，這兩方面因素共同導致鶴崗近年來(lái)土地出讓和房企拿地后用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的節奏放緩。”該負責人說(shuō)。
　　鶴崗自然資源局提供的數據顯示，2020年鶴崗市供應2宗房地產(chǎn)業(yè)用地，2021年也供應2宗房地產(chǎn)業(yè)用地，其中包含一宗棚戶(hù)區改造項目用地，2022~2023年無(wú)房地產(chǎn)供地項目。從供地數量上呈逐年減少、放緩趨勢。
　　供地規模減少的同時(shí)，較低的地價(jià)水平進(jìn)一步制約鶴崗財政的土地出讓收入增長(cháng)。
　　以前述銷(xiāo)售均價(jià)突破5000元/平方米的新房項目為例，該項目由本地家族式開(kāi)發(fā)商于2022年年底取得不動(dòng)產(chǎn)證，以2989.5萬(wàn)元的金額拿地56501.71平方米，這與該開(kāi)發(fā)商2014年在相鄰地塊以1403.45萬(wàn)元拿地23782.8平方米相比，該片區地價(jià)在近十年間并未發(fā)生顯著(zhù)變化。
　　盡管一直以來(lái)地產(chǎn)經(jīng)濟在鶴崗經(jīng)濟發(fā)展中占比不高，但地產(chǎn)商的退出也引起當地住建部門(mén)的關(guān)注。
　　前述住建局相關(guān)負責人回顧說(shuō)，早些年間，曾有一些因煤炭起家，積累了不少自有資金的當地企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)，等到了棚改時(shí)期，也有一些外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐鶴崗。但等到棚改結束，當地的房企數量經(jīng)歷了“大浪淘沙”，有的不再從事地產(chǎn)活動(dòng)。如今剩余的是少量資金雄厚、地產(chǎn)鏈條較長(cháng)的企業(yè)，他們還會(huì )在地產(chǎn)之外，同時(shí)會(huì )擁有其他領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)。
　　為了改變鶴崗房地產(chǎn)供給側收縮的現象，該負責人介紹說(shuō)，今年鶴崗也參與到由黑龍江省組織、向外省推介地產(chǎn)項目的活動(dòng)中，但外地開(kāi)發(fā)商出于投資收益方面的考慮，普遍對鶴崗興趣不大。“目前鶴崗新房最高售價(jià)約為5000元/平方米，而如果放在哈爾濱，這個(gè)價(jià)格則是一個(gè)比較常見(jiàn)的水平。那么，鶴崗顯然不會(huì )成為外地開(kāi)發(fā)商的首選。”
　　鶴崗同時(shí)將視線(xiàn)放在了吸引本地縣域開(kāi)發(fā)企業(yè)上。鶴崗市下轄蘿北和綏濱兩縣。由于棚改推進(jìn)更緩、農墾體系改革后大量農民進(jìn)入縣域購房、石墨等新型產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)學(xué)校進(jìn)駐等多方因素，縣域房?jì)r(jià)水平和購房需求較市區增勢更顯。以蘿北縣為例，目前新房均價(jià)在3800~4500元/平方米左右?？h域開(kāi)發(fā)企業(yè)鮮有進(jìn)入鶴崗市區開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。
　　一名蘿北縣當地開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售人士告訴第一財經(jīng)記者，蘿北縣新房項目均由兩個(gè)本縣房地產(chǎn)商所建，每個(gè)開(kāi)發(fā)商手中都擁有多個(gè)在建和在售項目，大體可以滿(mǎn)足發(fā)展需求，目前沒(méi)有打算出縣發(fā)展。
　　“知根知底。”前述鶴崗市住建局相關(guān)負責人認為，縣城房企之所以滿(mǎn)足于當地市場(chǎng)，一個(gè)重要原因是縣城和市區新房需求特征和營(yíng)商環(huán)境存在較大差異。以蘿北縣為例，當地住房需求主要源于在北大荒農墾集團行政職能轉移到當地后，原農墾集團家庭為子女讀書(shū)隨遷所致，而該類(lèi)家庭的住房需求和購房能力與市區內的改善型家庭不盡相同。
　　10月中旬，鶴崗市由住建部門(mén)牽頭舉辦了一場(chǎng)房地產(chǎn)項目觀(guān)摩活動(dòng)，活動(dòng)也邀請了兩縣的房企。“我們希望通過(guò)主動(dòng)宣傳介紹，讓縣開(kāi)發(fā)企業(yè)了解到市區內對開(kāi)發(fā)企業(yè)給予的支持政策以及當地的改善型需求還沒(méi)有飽和。”前述負責人說(shuō)。
　　本輪改善型需求釋放后，新增的住房需求從哪里來(lái)?該負責人表示，首先，希望留住更多本地青年人;其次，希望通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引外地客群。
　　但難以回避的是，撇開(kāi)可以花三五萬(wàn)擁有一套自住房不談，以“季節性養老旅居”“電商服務(wù)業(yè)”作為推介由頭招徠外省客群，已成為黑龍江省乃至東北地區的共性特征。在此背景下，鶴崗房產(chǎn)的“流量密碼”或將淡化和泛化。
　　前述鶴崗市住建局相關(guān)負責人對此稱(chēng)，目前，鶴崗數字產(chǎn)業(yè)和康養產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展的起步階段，當下相對低的房?jì)r(jià)依然是吸引外來(lái)客群的主要原因。往后看，仍需要通過(guò)提供更多工作機會(huì )和產(chǎn)業(yè)配套來(lái)留住青年人，提升醫療服務(wù)水平來(lái)滿(mǎn)足老年人的康養需求，但這需要多領(lǐng)域、多條線(xiàn)綜合發(fā)力。