打響“認房不認貸”第一槍的鄭州，在優(yōu)化房地產(chǎn)政策方面再次加碼。
9月12日晚間，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市自然資源和規劃局、鄭州市金融工作局、鄭州市商務(wù)局四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持合理住房需求的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)，文件指出取消二環(huán)內住房限購政策等購房消費限制性規定，取消住房銷(xiāo)售限制年限規定，支持居民剛性和改善性購房需求。
至此，鄭州執行多年的限購、限售政策正式全面取消。
此外，通知還明確了購買(mǎi)商品住房(含存量住房)的居民家庭，首套住房首付比例不低于20%，二套房首付比例亦降低至30%;同時(shí)，首次提出探索出臺“預售商品房帶押過(guò)戶(hù)”。
這一年來(lái)，鄭州對于房地產(chǎn)重要政策的調整動(dòng)作十分密集。
先是在4月對二環(huán)外取消限購、對公積金政策進(jìn)行調整，又在8月發(fā)布“鄭州樓市新政15條”，暫停執行此前出臺的限售三年政策、率先執行降首付與“認房不認貸”。
當前，正值“鄭州樓市新政15條”滿(mǎn)月，而鄭州樓市的表現有些微妙。
中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴中國房地產(chǎn)報記者，“鄭州樓市新政15條”發(fā)布以來(lái)，當月新房成交總量69.8萬(wàn)平方米，環(huán)比仍下滑約25%，但從周度表現來(lái)看，樓盤(pán)到訪(fǎng)量、成交量整體呈現上升趨勢，市場(chǎng)熱度有所提升，政策效果開(kāi)始顯現。二手房方面，8月成交91.7萬(wàn)平方米，較7月基本持平?？傮w上，二手房市場(chǎng)活躍度持續好于新房市場(chǎng)。
“鄭州市場(chǎng)當前置業(yè)動(dòng)力偏弱，觀(guān)望情緒較濃，多輪政策對新房市場(chǎng)的提振作用較為有限，目前新房市場(chǎng)成交量再次進(jìn)入底部區間，進(jìn)一步下行的空間較為有限。”梁波濤認為，此次政策出臺，距離上月新政發(fā)布僅一個(gè)月有余，向市場(chǎng)傳達了持續通過(guò)政策發(fā)力提振市場(chǎng)的強信號，有助提升市場(chǎng)預期。
IPG中國區首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜則提醒，鄭州樓市目前市場(chǎng)供大于求比較明顯，急需采取措施來(lái)消化庫存以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，需要加強調控和監管以避免出現金融風(fēng)險的壓力。
掛牌增加、價(jià)格下探
“最后悔的就是2年前買(mǎi)了房。”一名中原區的業(yè)主告訴記者，買(mǎi)房時(shí)1萬(wàn)多元/平方米的房子，現在已經(jīng)跌到了8000元/平方米，還沒(méi)算上是期房等待了2年的時(shí)間，1套房子已經(jīng)賠了近30萬(wàn)元。
更有在賣(mài)房的業(yè)主表示，“距買(mǎi)房時(shí)已虧了40萬(wàn)元，仍未賣(mài)出。”
在此情況下，即使面對頻繁的政策刺激，地產(chǎn)從業(yè)人士和買(mǎi)賣(mài)雙方也顯得有些“麻木”。鄭州一名房屋中介機構人士表示，其實(shí)，此次政策的影響已經(jīng)不是特別大了。“比如，降低首套和二套的首付，此前已經(jīng)有銀行在執行。而且，此前二環(huán)外已經(jīng)取消了限購，此次主要是放開(kāi)二環(huán)以?xún)鹊南拶徬奘?，但二環(huán)內在售的新房本來(lái)就不多。”
記者注意到，與8月的“鄭州樓市15條”發(fā)布后激增的掛牌量相比，這次的新政未引起更大的波瀾。
根據媒體報道，8月7日，鄭州在諸葛找房平臺上共有約14.16萬(wàn)套二手房在售。9月13日，中國房地產(chǎn)報記者再次查閱諸葛找房平臺，此次鄭州在售的有效二手房源已變?yōu)?5.47萬(wàn)套。1個(gè)月的時(shí)間，鄭州的在售二手房房源增加了1.31萬(wàn)套。
而9月12日當晚，貝殼找房平臺的鄭州在售二手房為115778套，到9月13日15時(shí)20分，這一數據變?yōu)?16084套，僅增加了306套。亦有意向購房人群在社交平臺上發(fā)言， “感覺(jué)可以等等再出手，或許房?jì)r(jià)會(huì )跌到更合理。”
對于這類(lèi)市場(chǎng)反應，柏文喜坦言，從以往的房地產(chǎn)行業(yè)調控歷史經(jīng)驗來(lái)看，取消限購銷(xiāo)售政策通常會(huì )刺激樓市需求，增加購房者的信心和預期，進(jìn)而帶動(dòng)樓市的回暖和價(jià)格上漲，但從最近這次各個(gè)城市取消限購限售措施的市場(chǎng)反應來(lái)看則未必如此。不過(guò)從市場(chǎng)基本邏輯上而言，對于鄭州這樣的新一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，政策的放松可能會(huì )吸引更多的投資和改善型購房需求，對于市場(chǎng)回暖的推動(dòng)作用可能會(huì )更加明顯。
建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng )始人、總經(jīng)理苑承建也表示，鄭州市場(chǎng)已經(jīng)持續低迷了很長(cháng)一段時(shí)間，房?jì)r(jià)也出現了明顯的實(shí)質(zhì)下降，加之受到經(jīng)濟形勢以及各種預期走弱影響，購房者入市意愿較低。本次鄭州全面取消限購，符合市場(chǎng)預期，有助于短時(shí)間內增加有效需求，促進(jìn)銷(xiāo)售，但由于庫存量大、市場(chǎng)預期持續走低，預計持續效果有限，仍需要在購房方面提供更有力的財政補貼等支持政策。
樓市“松綁潮”正在持續
實(shí)際上，此次鄭州發(fā)布的通知，包括了6個(gè)方面的內容。
除了最受關(guān)注了取消限購限售、降低首付比外，還有積極開(kāi)展商品房促銷(xiāo)售活動(dòng)、支持房企項目建設、加快保交樓進(jìn)度和優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。
在支持房企項目建設上，通知提出，全面開(kāi)展國有建設用地使用權的抵押權注銷(xiāo)登記與在建建筑物抵押權首次登記(土地抵押轉在建抵押)、建筑物所有權首次登記與在建建筑物抵押權登記轉建筑物抵押權登記(在建抵押轉現房抵押)業(yè)務(wù)。探索出臺“預售商品房帶押過(guò)戶(hù)”相關(guān)政策及業(yè)務(wù)流程。
記者注意到，今年4月底，廣州市規劃和自然資源局就曾針對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)文，創(chuàng )新開(kāi)展“一手房帶押過(guò)戶(hù)”，大力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交。
根據廣州市規劃和自然資源局解讀，該新政適用全市范圍內已辦理在建工程抵押的預售商品房，以及已辦理新建商品房首次登記和抵押權設立登記的持證商品房(即“一手現房”)，在完成房屋帶押銷(xiāo)售及網(wǎng)簽等事項后，當事人可向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請辦理“一手房帶押過(guò)戶(hù)”相關(guān)業(yè)務(wù)。
據了解，以往一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )將部分已確權的一手房辦理抵押權設立登記，用來(lái)滿(mǎn)足自身融資需求。而如果購房者需要購買(mǎi)這些已設立抵押的一手商品房，手續則較為繁瑣，需開(kāi)發(fā)企業(yè)先籌集資金還清銀行貸款，方可為購房者辦理房產(chǎn)證，然后再為購房者辦理抵押權(銀行按揭)登記手續。一手房帶押過(guò)戶(hù)推出后，這類(lèi)型的購房者只需要聯(lián)系符合自己意向的、支持一手房帶押過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)的合作銀行，不需要到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，即可在銀行一次性完成一手商品房轉移登記、二次抵押權設立(銀行按揭)登記手續。
對于“預售商品房帶押過(guò)戶(hù)”，梁波濤認為，這一探索有助于增強市場(chǎng)流動(dòng)性，促進(jìn)家庭資產(chǎn)結構優(yōu)化，刺激改善住房需求。
更多的樓市松綁政策也正在持續推出。
據諸葛數據研究中心不完全統計，截至9月12日，全國已有25個(gè)省市官宣執行“認房不認貸”政策，其中包括1個(gè)省級地域、4個(gè)一線(xiàn)城市、14個(gè)二線(xiàn)城市、6個(gè)三四線(xiàn)城市。
同時(shí)，全國近30城放松限購政策，其中，有東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州10城全面取消限購政策，蘇州、天津、長(cháng)沙、杭州、武漢等近20城針對局部區域或群體或房源類(lèi)型進(jìn)行放松。
對此，柏文喜表示，這一趨勢的蔓延說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷著(zhù)新一輪調整和變化，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系下大多數城市面臨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩的情況，需要采取措施來(lái)消化庫存。同時(shí)，一些城市經(jīng)濟發(fā)展也面臨著(zhù)轉型升級壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定和發(fā)展也成為地方政府關(guān)注的重點(diǎn)之一。在這種背景下，取消限購銷(xiāo)售政策就成為一種趨勢，未來(lái)可能會(huì ) 有更多的城市加入這一行列。
苑承建也認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了新的變化，二線(xiàn)城市主動(dòng)作為，積極響應市場(chǎng)，全面取消限購限售是大勢所趨，也是符合當前市場(chǎng)的積極作為。由于預期全面持續走弱，仍需要政府部門(mén)持續積極出臺刺激鼓勵購房政策，特別是一線(xiàn)城市，需要發(fā)揮龍頭作用。
中國信息協(xié)會(huì )常務(wù)理事、國研新經(jīng)濟研究院創(chuàng )始院長(cháng)朱克力則提醒，過(guò)去一些樓市投機者以“炒房”為目的，引起市場(chǎng)扭曲和價(jià)格波動(dòng)，其帶來(lái)的問(wèn)題影響至今。這些問(wèn)題無(wú)疑有賴(lài)于更具針對性的政策舉措，以更為法治化、市場(chǎng)化的方式來(lái)解決。
