成色十足的樓市小陽(yáng)春在北京落了地。3月1日，來(lái)自機構的數據顯示，2023年2月，北京二手房成交15315套，環(huán)比1月大漲84.3%，同比去年2月大漲85.4%，盡管環(huán)比、同比的大漲均有此前低基數效應的因素，但“市場(chǎng)暖了”確實(shí)是各家機構的共識。
一般來(lái)說(shuō)，北京的二手房月度成交量以1.5萬(wàn)套作為一個(gè)關(guān)口，站上這一成交量，意味著(zhù)市場(chǎng)進(jìn)入繁榮期，如果連續3個(gè)月超過(guò)這一數值，小業(yè)主價(jià)格上調的可能就比較大。在業(yè)內人士看來(lái)，3月北京二手房很有希望站上2萬(wàn)套的成交量，價(jià)格也隨之波動(dòng)。鑒于此，多位行業(yè)專(zhuān)家直言，目前購房者期待的政策寬松已不具備條件，何時(shí)出手買(mǎi)房，應審慎考慮。
環(huán)比大漲84.3%
今年北京樓市的小陽(yáng)春已成為市場(chǎng)共識，二手房成交量大漲可以說(shuō)毫不意外。此前記者走訪(fǎng)調查也了解到，北京二手房的交易周期、帶看成交比都在提速，部分片區的帶看成交率從過(guò)去的40次左右成交提升至20次左右成交，交易周期也有一定縮短。“按照目前的交易節奏，2月市場(chǎng)會(huì )有一個(gè)不錯的表現。”這是當時(shí)一線(xiàn)經(jīng)紀人給出的普遍觀(guān)點(diǎn)。
來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統計數據顯示，2023年2月北京二手住宅網(wǎng)簽15315套，同比2022年2月的8260套上漲85.4%，環(huán)比2023年1月的8308套上漲84.3%。在連續兩個(gè)月網(wǎng)簽量低至8000+后，北京二手房成交量終于走出陰霾。
北京中原地產(chǎn)研究部總監張大偉直言，這是一個(gè)成色十足的小陽(yáng)春，3月北京二手房很有希望站上2萬(wàn)套的成交量，價(jià)格也隨之波動(dòng)。“過(guò)去幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰基本都出現在3月，大部分都是因為購房入學(xué)需求上漲導致的。2023年北京入學(xué)人口刷新歷史紀錄，所以在這個(gè)需求的影響下，2023年北京樓市也出現了小陽(yáng)春，整體預計3月有望接近2萬(wàn)套。”
“低基數”高增長(cháng)
從數據上看，因為受到春節假期的影響，2月北京二手房成交量雖環(huán)比、同比大幅增長(cháng)，但卻都有“夸大”成分。
北京鏈家研究院分析師冷會(huì )指出，需要特別注意的是，從增幅表現來(lái)看，2月網(wǎng)簽量增幅并無(wú)較大參考意義，這一結果主要是低基數效應導致。今年1月和去年2月均為春節月份，受假期影響網(wǎng)簽量和實(shí)際成交量相對較低，進(jìn)而導致今年2月網(wǎng)簽量同環(huán)比均出現較大幅度增長(cháng)。
冷會(huì )稱(chēng)，從專(zhuān)業(yè)分析角度看，2023年2月是節后的第一個(gè)完整月份，應當與往年的3月做對比。在考慮平年因素的前提下，今年2月網(wǎng)簽規模與去年3月(17085套，北京住建委官網(wǎng)數據)基本持平。當前市場(chǎng)的活躍狀態(tài)是季節性的正常表現，說(shuō)明市場(chǎng)恢復狀況良好。
環(huán)比、同比增幅雖不具有參考價(jià)值，但超1.5萬(wàn)套的成交量，“市場(chǎng)暖了”確實(shí)是各家機構的共識，那么本輪小陽(yáng)春又能夠持續多久呢?
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，北京這波復蘇態(tài)勢很大程度上是前兩年疫情下積壓的需求釋放的結果，可持續性并不強，后續能否維持還要看政策、宏觀(guān)經(jīng)濟以及居民收入等各項指標的情況。
張大偉同樣表示，從市場(chǎng)趨勢看，北京二手房火熱的基礎線(xiàn)是二手房住宅單月成交1.5萬(wàn)套，3月大概率會(huì )超過(guò)，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴(lài)學(xué)區房需求，到了4-5月，需求就會(huì )下降。
北京商報記者此前調查也了解到，買(mǎi)賣(mài)雙方的認知博弈是影響本輪北京小陽(yáng)春持續的關(guān)鍵因素。“其他城市都在調整政策，北京是不是也會(huì )變呢?買(mǎi)方希望使勁兒壓價(jià)，賣(mài)方覺(jué)得政策松綁預期明顯。”即便是北京比較優(yōu)質(zhì)的二手房，也都會(huì )出現“共識難以達成”的局面。
警惕價(jià)格波動(dòng)
買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈點(diǎn)是對于政策寬松的期待，如購房利率優(yōu)惠政策、“認房又認貸”松綁等。此前，北京房山區曾傳出落實(shí)“一區一策”、調整認房又認貸的政策，隨后被區一級監管部門(mén)否認。即便如此，也在市場(chǎng)上引發(fā)熱議。
目前，北京政策是“認房又認貸”，自2017年3月開(kāi)始執行。只有當居民家庭名下在北京無(wú)住房，且沒(méi)有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，才能算作首套房。購買(mǎi)首套普通自住房，首付款比例不低于35%，購買(mǎi)首套非普通自住房，首付比例不低于40%。
按照北京現行的普通住宅標準，大多數房源二套需要參照80%的首付比例，相比于首套房，購房門(mén)檻翻了一倍。
陳霄直言，基于當前的市場(chǎng)狀況，短期內購房者期待的北京寬松政策可能已經(jīng)不具備出臺條件，后續政策走向如何還要看這一態(tài)勢的持續情況。如果交易量持續釋放，大概率會(huì )帶來(lái)價(jià)格的上揚。“近期多城二手房銷(xiāo)售端出現明顯的復蘇態(tài)勢，價(jià)格的回溫之路相對緩于成交端，但是無(wú)論如何業(yè)主對價(jià)格的預期開(kāi)始企穩，降價(jià)行為逐漸減少。”
一般來(lái)說(shuō)，北京的二手房月度成交量以1.5萬(wàn)套作為一個(gè)關(guān)口，站上這一成交量，意味著(zhù)市場(chǎng)進(jìn)入繁榮期，如果連續3個(gè)月超過(guò)這一數值，小業(yè)主價(jià)格上調的可能就比較大。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年2月北京二手房市場(chǎng)均價(jià)為60940元/㎡，環(huán)比上漲0.61%，同比上漲7.69%，隨著(zhù)量的增長(cháng)，北京二手房?jì)r(jià)格也在穩步回升。
北京二手房小陽(yáng)春已至，業(yè)內人士也發(fā)出預警，要警惕小陽(yáng)春帶來(lái)的“炒作”風(fēng)氣。無(wú)論是購房者還是業(yè)主，都應該保持審慎的態(tài)度，不能盲目聽(tīng)信中介人員的炒作話(huà)術(shù)，平穩的交易環(huán)境才更有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。經(jīng)歷此前多輪調控政策，北京二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)回歸到合理區間，目前的房?jì)r(jià)波動(dòng)也不會(huì )有大范圍的起伏，核心還是按需買(mǎi)賣(mài)。
