11月29日，地產(chǎn)股掀起漲停潮，并帶動(dòng)其他行業(yè)板塊走強。這既是市場(chǎng)對房地產(chǎn)融資政策優(yōu)化調整的直接回應，也是市場(chǎng)預期改善、信心增強的直觀(guān)反映。此前，證監會(huì )宣布調整優(yōu)化五項股權融資措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩定和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展全局。近期從“第一支箭”銀行信貸支持，到“第二支箭”債券融資幫扶，再到“第三支箭”股權融資重啟，接續發(fā)力、層層遞進(jìn)，形成立體式的金融支持“組合拳”，將加快行業(yè)風(fēng)險緩釋?zhuān)苿?dòng)行業(yè)轉型發(fā)展，更快穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而更好穩定經(jīng)濟大盤(pán)。
防范化解風(fēng)險
房地產(chǎn)既扮演著(zhù)國民經(jīng)濟的“壓艙石”，也是一頭潛在的“灰犀牛”。業(yè)內專(zhuān)家解釋?zhuān)捎诜康禺a(chǎn)鏈條長(cháng)、融資規模大、與金融聯(lián)系緊密，牽扯面廣，其金融風(fēng)險的發(fā)生極易擴散蔓延。五項股權融資支持措施出臺的重要意義之一，正是改善房企權益融資，緩釋房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。
五項措施中，“兩個(gè)恢復”——“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”“恢復上市房企和涉房上市公司再融資”尤其受到關(guān)注。
南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(cháng)田利輝分析，在恢復并購重組及配套融資、再融資的同時(shí)，證監會(huì )明確了募集資金可用于補充企業(yè)流動(dòng)資金、償還債務(wù)，這有利于改善房企現金流，緩解流動(dòng)性緊張狀況，防止房地產(chǎn)風(fēng)險蔓延升級。
“資金鏈持續緊繃的民營(yíng)房企迎來(lái)了‘喘息期’。”億翰智庫報告認為，監管部門(mén)明確募集資金不僅可用于“保交樓”，還可用于補充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，將有助于房地產(chǎn)風(fēng)險從蔓延擴散逐步轉向收斂緩釋。
在業(yè)內人士看來(lái)，調整完善房企境外上市政策等舉措，也會(huì )起到紓解房企流動(dòng)性困境、化解行業(yè)風(fēng)險的積極作用。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水說(shuō)，恢復以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資，支持房企更好利用境外市場(chǎng)資源，有助于房企開(kāi)展多渠道融資，多措并舉緩解短期流動(dòng)性緊張，避免行業(yè)和個(gè)體風(fēng)險擴大。
“證監會(huì )出臺支持房地產(chǎn)股權融資的五項措施，對整個(gè)產(chǎn)業(yè)具有重大意義。相信包括股權融資在內的各類(lèi)融資支持力度加大，將有力推動(dòng)房企解決資金問(wèn)題，加快風(fēng)險出清，給行業(yè)以關(guān)鍵的‘喘息’機會(huì )，積蓄能量走出困境。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波說(shuō)。
盤(pán)活存量資產(chǎn)
除了防范化解風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量也被視為此次股權融資支持措施的一大看點(diǎn)。業(yè)內人士分析，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用，不僅可改善房企資產(chǎn)負債表，也有助于推動(dòng)行業(yè)轉型發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs，不僅有助于房企更早收回投資，也將在一定程度上起到鼓勵引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉型的作用。
“發(fā)行REITs可在不增加負債的同時(shí)，達成項目開(kāi)發(fā)和退出的閉環(huán)，促進(jìn)形成房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展的‘開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、盤(pán)活’新模式。”田利輝認為，通過(guò)發(fā)展REITs市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金來(lái)盤(pán)活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新路徑既可行也有必要。
李宇嘉認為，推動(dòng)保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”，或意味著(zhù)后續在REITs發(fā)行條件方面會(huì )有政策創(chuàng )新和優(yōu)化。田利輝認為，未來(lái)保租房REITs市場(chǎng)建設將是資本市場(chǎng)改革發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。
在盤(pán)活存量資產(chǎn)方面，證監會(huì )提出，積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示，該項政策可為住宅和商業(yè)地產(chǎn)引入新資金，盤(pán)活房企存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，助力行業(yè)健康發(fā)展。
支持行業(yè)健康發(fā)展
綜合業(yè)內人士觀(guān)點(diǎn)，系列股權融資支持政策的出臺將有力改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、提升行業(yè)發(fā)展質(zhì)量，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
一方面，房企獲支持力度持續加大，融資環(huán)境或迎來(lái)重大轉變。張波分析，隨著(zhù)政策支持力度加大，房企現金流壓力將進(jìn)一步得到緩解，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復平穩健康發(fā)展。中金公司研究部不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇認為，房企特別是優(yōu)質(zhì)房企將有望在經(jīng)營(yíng)性現金流恢復、債務(wù)融資性現金流改善、權益融資現金流補充的情況下實(shí)現資產(chǎn)負債表改善，步入風(fēng)險緩釋與持續發(fā)展的良性循環(huán)。
另一方面，本輪政策啟動(dòng)實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)發(fā)展質(zhì)量。田利輝指出，房地產(chǎn)并購重組恢復之后，部分資產(chǎn)質(zhì)量尚可的財務(wù)受困企業(yè)可能成為潛在的收并購對象，而那些資不抵債、管理混亂的小型房企將被加速出清。
促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，既是房地產(chǎn)行業(yè)自身及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的期盼，也是穩定經(jīng)濟金融大局的要求。張宇表示，短期看，系列政策“組合拳”打出之后，有助于扭轉房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快下行風(fēng)險，并穩定房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)的支撐作用;中長(cháng)期看，有利于構建多層次的房地產(chǎn)融資體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成。
