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近日，多地樓市新政中提及二手房交易“帶押過(guò)戶(hù)”。與以往的“先贖樓再過(guò)戶(hù)”模式不同，“帶押過(guò)戶(hù)”中，賣(mài)方不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)方可帶抵押過(guò)戶(hù)獲取金融貸款，簡(jiǎn)化了交易流程，降低了交易成本。專(zhuān)家認為，未來(lái)，應通過(guò)制定統一的規范化流程，進(jìn)一步推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”政策落地。
近日，“帶押過(guò)戶(hù)”成為全國多地二手房交易政策中的高頻詞，包括海南、濟南、深圳、廣州、南京等在內的多地樓市新政中提及二手房交易“帶押過(guò)戶(hù)”，政策向簡(jiǎn)化交易流程、降低交易成本頻頻發(fā)力。
何為“帶押過(guò)戶(hù)”?“帶押過(guò)戶(hù)”會(huì )給二手房交易市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響?新政又將如何落地?這些與“帶押過(guò)戶(hù)”密切相關(guān)的問(wèn)題，均成為近期備受關(guān)注的樓市熱點(diǎn)。
為二手房交易市場(chǎng)注入新活力
傳統的二手房交易過(guò)程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，普遍采用“先贖樓再過(guò)戶(hù)”模式，即賣(mài)方需要提前籌集資金還清貸款，解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶(hù)手續。而后買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。在實(shí)際操作中，“贖樓”的方式往往是買(mǎi)方提前支付購房款墊付或是賣(mài)方自行籌措“過(guò)橋”資金。
“對買(mǎi)方而言，提前墊資后可能面臨房屋不交付的情況;對賣(mài)方而言，籌措‘過(guò)橋’資金成本會(huì )大幅增加，且為了配合買(mǎi)方的貸款，房產(chǎn)需先完成過(guò)戶(hù)，可能落得過(guò)戶(hù)后拿不到房款的境地。”山東德衡律師事務(wù)所高級合伙人、律師賈曉鈞表示，在傳統的存在抵押的二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方都承擔著(zhù)較大風(fēng)險。
國家統計局發(fā)布的8月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格數據顯示，8月，70個(gè)大中城市中，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市有56個(gè)，比上月增加5個(gè);同比下降城市有61個(gè)。
“從全國范圍內看，近期二手房交易呈現下降趨勢。‘先贖樓再過(guò)戶(hù)’模式不僅周期長(cháng)，還增加了‘過(guò)橋’的融資和擔保費用，附加的成本和冗余的環(huán)節對二手房交易造成了一定的阻礙，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)和穩房?jì)r(jià)預期。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。
近期，多地紛紛試水“帶押過(guò)戶(hù)”，賣(mài)方不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)方可帶抵押過(guò)戶(hù)獲取金融貸款。業(yè)內人士表示，“帶押過(guò)戶(hù)”簡(jiǎn)化了交易流程，降低了交易成本，為二手房交易市場(chǎng)注入了新的活力。
促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)
目前，實(shí)現“帶押過(guò)戶(hù)”的普遍流程是銀行收到擔保公司保函后為買(mǎi)家發(fā)放按揭貸款，由公證處提存，而后買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)轉移登記和抵押手續，再由公證處向賣(mài)家歸還貸款用于解除抵押。
“傳統模式要求先解押才能過(guò)戶(hù)，而‘帶押過(guò)戶(hù)’政策不需要先解押，也就不必籌措‘過(guò)橋’資金，買(mǎi)方把房款打到提存賬戶(hù)就可以辦理過(guò)戶(hù)，如果最終過(guò)戶(hù)出現問(wèn)題，房款還能原路返還，降低了交易風(fēng)險。”賈曉鈞表示。
“實(shí)施‘帶押過(guò)戶(hù)’后，購房人可以用新抵押來(lái)的貸款優(yōu)先償還之前抵押所對應的債權。相關(guān)債務(wù)還清后，原來(lái)的抵押也就解除了，購房人再開(kāi)始償還新抵押所對應的按揭貸款。”北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì )不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì )理事王玉臣解釋?zhuān)?ldquo;帶押過(guò)戶(hù)”實(shí)現了用買(mǎi)方的銀行貸款來(lái)還賣(mài)方的銀行貸款，提高了交易效率，減少了交易的時(shí)間和金錢(qián)成本。
對于銀行而言，李宇嘉表示，房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果在房產(chǎn)解除抵押后，買(mǎi)方選擇在其他銀行辦理抵押，那么對原抵押銀行來(lái)講貸款就發(fā)生了流失。而“帶押過(guò)戶(hù)”在同一銀行辦理的便利性使得買(mǎi)方更傾向于在原貸款銀行繼續辦理抵押，銀行也更有機會(huì )保留住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
從市場(chǎng)整體來(lái)看，李宇嘉認為，“帶押過(guò)戶(hù)”降低了二手房交易周期拉長(cháng)、價(jià)格下跌、成本高升對剛性和改善型住房需求的制約，加速了“連環(huán)單”的交易節奏，進(jìn)一步穩定了房?jì)r(jià)預期，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)具有積極意義。
規范化流程推動(dòng)政策落地
據了解，“帶押過(guò)戶(hù)”于法有據。民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。
“不過(guò)，法律同時(shí)規定，當事人另有約定的，按照其約定。如果原抵押合同有禁止、限制轉讓條款，則約定優(yōu)先。”王玉臣提醒，購房者需要提前到不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)房產(chǎn)抵押權登記情況，以免面臨由于抵押房產(chǎn)禁止轉讓帶來(lái)的風(fēng)險。另外，在過(guò)戶(hù)后但未解除原抵押期間，房產(chǎn)還處于原抵押權的設定狀態(tài)，購房者的所有權可能面臨一種不安定狀態(tài)，為減少這種狀態(tài)持續的時(shí)間，應在“帶押過(guò)戶(hù)”時(shí)與銀行、公證機構溝通到位，避免出現一些不必要的時(shí)間差。
在實(shí)現房產(chǎn)交易便利性的同時(shí)，“帶押過(guò)戶(hù)”如何兼顧資金安全?資金賬戶(hù)監管是重要的一環(huán)。目前，多地都提出了“帶押過(guò)戶(hù)”的資金賬戶(hù)監管要求，通過(guò)公證提存保障資金安全，一旦交易未順利達成，資金原路返還，以防控業(yè)務(wù)風(fēng)險。
記者了解到，當買(mǎi)賣(mài)雙方在同一家銀行辦理按揭貸款時(shí)，銀行已經(jīng)打通“脈絡(luò )”，“帶押過(guò)戶(hù)”操作便捷，但如跨行辦理按揭貸款，尚存在一定難度。
“跨行‘帶押過(guò)戶(hù)’首先需要原抵押銀行同意，如何保證原抵押對應的債權不落空，能夠及時(shí)償還或提存，需要規范具體的交易流程和細節，做好流程精細化控制。”王玉臣說(shuō)。
“目前銀行推動(dòng)‘帶押過(guò)戶(hù)’的主要動(dòng)力還是留住貸款，從這一點(diǎn)來(lái)看跨行‘帶押過(guò)戶(hù)’可能面臨一些障礙。但購房者有權在不同銀行間作出最優(yōu)選擇，享受最低的貸款利率。”李宇嘉同樣表示，在此背景下，有關(guān)部門(mén)制定統一的規范化流程，進(jìn)一步推動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”政策落地，顯得尤為重要。
