城鎮老舊小區改造普遍面臨“人”“地”“錢(qián)”的難題，而投融資問(wèn)題是老舊小區改造工作的關(guān)鍵。
一邊是基礎設施落后、財政資金不寬裕的困難現狀;一邊是開(kāi)展城市更新工作、提升市民生活品質(zhì)的殷切期望。矛盾夾擊下，在實(shí)施2020年第三批老舊小區改造項目時(shí)，南寧市引入社會(huì )資本，將短期建設支出轉化為合作期內每年的可用性服務(wù)費和運營(yíng)維護費的PPP模式，加速推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作。首期PPP模式老舊小區改造項目于2021年9月底全面開(kāi)工，目前改造已基本完工。
資金有保障 PPP模式激活老舊小區改造
“改造前烏煙瘴氣、臭氣熏天，改造后道路整潔，煥然一新，感到幸福感滿(mǎn)滿(mǎn)。”3月10日，記者在走訪(fǎng)南寧市青秀區的葛麻小區時(shí)，當地居民對老舊小區改造工程贊不絕口。
改造后的葛麻小區，消除了污水橫流的現象，道路平整干凈。姚琳尹 攝
“現在下雨也不怕鞋濕，糞便氣味聞不到了，空氣清新，心情都好了。”在葛麻小區居住了24年的胡維芳阿姨說(shuō)起小區的排水系統，不禁豎起大拇指。一旁的幾位居民也打開(kāi)話(huà)匣子。大家反映，老舊小區改造后，不管是小區的安全度、文明化程度，還是空氣的清新度，都提高了。
葛麻小區就是南寧市2020年第三批城鎮老舊小區改造PPP項目青秀區第二片區中的一個(gè)。改造前，葛麻小區存在居民和商鋪共用排水管、污水冒溢、化糞池損壞、道路坑坑洼洼等問(wèn)題。居民反映最強烈的就是要求改造排水系統。2021年9月底葛麻小區啟動(dòng)老舊小區改造“手術(shù)”，但把這一整套改造“手術(shù)”做下來(lái)，需要不少經(jīng)費。南寧市青秀區、江南區、西鄉塘區等多地亟須推進(jìn)老舊小區改造，點(diǎn)多、面廣，面臨資金匱乏難題。
2020年，廣西壯族自治區人民政府辦公廳印發(fā)《廣西進(jìn)一步加快推進(jìn)PPP工作促進(jìn)經(jīng)濟平穩發(fā)展十條措施的通知》，自治區住房城鄉建設廳指導南寧市采取PPP模式，多渠道籌措資金，有效緩解城鎮老舊小區改造資金壓力大問(wèn)題。同時(shí)，按片區劃分城鎮老舊小區改造區域，以“大片區”模式進(jìn)行打包，整合資源，統籌推進(jìn)各片區改造項目前期工作。“大片區”模式有效避免了傳統模式易導致的前期工作進(jìn)度不一、投資規模小、難以融資等問(wèn)題。
三方齊出力 持續推動(dòng)PPP模式創(chuàng )新發(fā)展
南寧市城鎮老舊小區改造項目獲得中央、自治區補助資金約占城鎮老舊小區改造項目投資的50%-80%，此外，采用PPP模式引入社會(huì )資本方，解決項目資金缺口問(wèn)題。截止目前，南寧市采用PPP模式推進(jìn)的城鎮老舊小區改造項目共涉及307個(gè)小區、50325戶(hù)，涉及居民約15萬(wàn)人?？偼顿Y15.27億元，通過(guò)PPP模式引入社會(huì )資本解決缺口資金5.19億元。但對于社會(huì )資本來(lái)說(shuō)，如何融資、能否盈利，是其必須破解的現實(shí)難題。
南寧市PPP模式實(shí)行BOT (建設—運營(yíng)—移交)的運作模式，由項目公司通過(guò)自籌、融資等方式解決資金缺口問(wèn)題。南寧市工程咨詢(xún)集團有限公司工程師勞佩儒介紹，項目回報機制有使用者付費和可行性缺口補助兩種。使用者付費收入不足以覆蓋項目公司建設投資和運營(yíng)成本時(shí)，由政府給予項目公司一定的補助。待公司慢慢回本后，政府也就可以省去這項工作開(kāi)支。“其實(shí)這也是‘居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓’的多方共贏(yíng)模式。”
“改造初期投入大、回報周期長(cháng)，要讓改造資金轉起來(lái)，得算一本細水長(cháng)流的賬。”威凱公司負責人張展翔說(shuō)，葛麻小區改造項目的改造“賬期”是20年。在這20年運營(yíng)管理期內，公司核心收入來(lái)自小區閑置空間的利用，即通過(guò)電動(dòng)自行車(chē)充電設施、物流快遞設施、車(chē)輛和行人出入口道閘廣告欄等公共基礎設施配套運營(yíng)取得收入。未來(lái)引入養老、托幼、家政等便民服務(wù)，將增加長(cháng)期穩定收益，加快收回投資成本，實(shí)現盈利。
改管一體化 實(shí)現“一次改造、長(cháng)期保持”
乳品廠(chǎng)居民小區曾經(jīng)種菜的泥巴地變成了平坦寬敞的道路。姚琳尹 攝
作為南寧市老舊小區改造PPP項目的乳品廠(chǎng)居民小區，同樣煥發(fā)了新活力。小區物業(yè)管理負責人蘇國杰是2000年搬進(jìn)來(lái)的，他告訴記者，原來(lái)小區無(wú)物業(yè)管理、無(wú)居民組織，設施老舊，墻灰脫落、屋面漏水，小區大門(mén)未安裝防盜門(mén)，安全沒(méi)有保障。“小區改造后，居民推選我做物業(yè)管理人員，每戶(hù)每月收0.35元/平方米物業(yè)費。環(huán)境好了，居民愛(ài)家、愛(ài)社區的歸屬感日益強烈，經(jīng)常自發(fā)清掃小區公共區域的衛生。”
無(wú)獨有偶。南寧市興隆園小區改造后，引入了物業(yè)公司。經(jīng)過(guò)物業(yè)公司幾個(gè)月的規范化管理，小區告別了“臟亂差”，衛生、安保、綠化、停車(chē)等各方面得到明顯改善。
據悉，南寧市絕大多數老舊小區是“三無(wú)”小區，因長(cháng)期缺少維護導致越來(lái)越破舊。廣西在推進(jìn)城鎮老舊小區改造PPP項目時(shí)，要求社會(huì )資本方(項目公司)除了具有專(zhuān)業(yè)能力和資本實(shí)力外，還要具備一定的物業(yè)管理能力，確保項目形成投、改、管、運一體化，以解決老舊小區缺乏物業(yè)管理的問(wèn)題。南寧市大多老舊小區改造期間，組建了“老友議事會(huì )”，老友議事代表通過(guò)召開(kāi)老舊小區改造專(zhuān)題議事協(xié)商會(huì )議，采取選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民自管等方式進(jìn)行管理，實(shí)現老舊小區面貌“一次改造，長(cháng)期保持”。截至目前，南寧市已同步推動(dòng)12個(gè)老舊小區成功引入物業(yè)管理公司，居民有強烈意向、正在推進(jìn)物業(yè)服務(wù)進(jìn)駐的老舊小區有78個(gè)，老舊小區改造范圍內“三無(wú)”老舊小區物業(yè)服務(wù)覆蓋率正不斷提高。
傳統的融資模式中，無(wú)論是政府通過(guò)向銀行貸款、發(fā)放債券等實(shí)現融資，還是BOT模式，業(yè)主只有政府一方。自治區住房城鄉建設廳城市建設處負責人表示：“南寧市采取的PPP模式有效緩解了以往主要依靠政府直接投資導致財政出資壓力過(guò)大的問(wèn)題，形成了多渠道資金籌措機制，統籌政府、社會(huì )、居民等合力推動(dòng)城鎮老舊小區改造，同時(shí)從機制上解決了城鎮老舊小區融資難、后續管理難的問(wèn)題，這個(gè)經(jīng)驗可推廣借鑒。”（姚琳尹）
