當一棟樓垂垂老去，它將面臨怎樣的命運?最近，這個(gè)問(wèn)題終于等來(lái)了人們期盼已久的答案。
本月，朝陽(yáng)區建外光華里5、6號樓將完成原址改建，兩戶(hù)合居的蘇式老樓終于有了獨立廚衛，勁松一區114樓也將在明年竣工。它們是本市危舊樓改建的首批試點(diǎn)項目。
危樓改建，遠比平地建新樓的難度要高，因為其中不但存在規劃和政策限制，還面臨居民意愿不統一、建設資金難籌集等問(wèn)題。“我們希望以這幾棟老樓為試點(diǎn)，既要大膽創(chuàng )新突破，又要螺螄殼里做道場(chǎng)，探索‘黨群同心、政企聯(lián)動(dòng)、成本共擔’的危舊樓改建新模式。”朝陽(yáng)區委書(shū)記王灝說(shuō)。
在城市減量發(fā)展的背景下，一場(chǎng)危舊居民樓開(kāi)展城市更新的嘗試開(kāi)啟了。
拆遷的舊模式已不可行
光華里如同一塊化石，鑲嵌在飛速發(fā)展的CBD核心區。
2020年底，記者曾踏訪(fǎng)拆除中的5、6號樓。時(shí)隔一年，老樓頹敗的樣子仍歷歷在目，半個(gè)多世紀前的滄桑撲面而來(lái)。
新中國成立初期，朝陽(yáng)建起了五大工業(yè)基地，配套家屬區也隨之落戶(hù)建外、勁松、八里莊、團結湖一帶。光華里5號樓、6號樓正是那時(shí)建造的。
老樓采用“三層起脊悶頂式設計”，也就是俗稱(chēng)的“蘇式樓”，木質(zhì)樓板，磚混結構。兩棟樓共36套房子，作為公租房分配給58戶(hù)居民，其中44戶(hù)為兩戶(hù)合居。“合居”是住房困難年代的產(chǎn)物，即幾戶(hù)人家共住一套房，共用廚房和衛生間。
時(shí)光流轉，住在老房的煩惱多了起來(lái)。
馮德云今年已經(jīng)71歲了，是北京化工廠(chǎng)的老職工。1972年他搬來(lái)時(shí)，光華里已有20來(lái)年房齡，不過(guò)仍屬當時(shí)的高配房，引得不少親戚朋友羨慕。年頭漸長(cháng)，房子越來(lái)越破，木質(zhì)樓板反復被雨水或洗澡水泡著(zhù)，變得軟爛糟朽。“廁所十多年前就漏得厲害，幾個(gè)朋友幫忙塞上新木板、再墊上磚頭，又湊合了好多年。”老馮說(shuō)。
雖然挺鬧心，但大伙兒心里總有個(gè)盼頭：只要開(kāi)發(fā)商拆遷，咱不就能住上好房了么!
這想法并非天馬行空。事實(shí)上，和5、6號樓同一時(shí)期建設的另外4棟蘇式老樓，多年前就已經(jīng)拆遷，高端寫(xiě)字樓、酒店拔地而起，街坊們也搬進(jìn)了郊區的大房子。
“拆遷曾是城市更新的主要方式，既能改善城市風(fēng)貌和居住條件，又能以土地開(kāi)發(fā)創(chuàng )造價(jià)值。”清華大學(xué)建筑學(xué)院教授邊蘭春說(shuō)，但城市不可能無(wú)限制地增量，尤其是首都北京已進(jìn)入減量發(fā)展的新階段，舊模式已不可行。
拆遷沒(méi)盼來(lái)，老樓的狀況卻斷崖式下跌。前幾年，光華里5、6號樓出現整體險情，被鑒定為D級危樓。
既然無(wú)法拆遷，拆除重建或工程加固可行嗎?聽(tīng)到記者的疑問(wèn)，建外街道城建科的干部楊新記趕緊擺手，“按照當時(shí)的政策，危樓重建必須保持面積不變?？晒馊A里5、6號樓的廚衛面積太小了，根本不符合住宅設計新國標，連設計方案都沒(méi)法通過(guò)。加固就更別提了，整個(gè)樓都是脆的，一碰就碎。里外大修一遍，成本比建新樓高很多。”
拆不得也修不得，這困境并非個(gè)例。市住建委提供的數據顯示，全市簡(jiǎn)易住宅樓共882棟、113.5萬(wàn)平方米，涉及約2.8萬(wàn)戶(hù)。
2019年8月，光華里5號樓發(fā)生坍塌事故，三樓的木質(zhì)樓板直接塌到了一樓。朝陽(yáng)區主要領(lǐng)導立即趕往現場(chǎng)，建外街道和社區也全部動(dòng)員起來(lái)，在子夜12點(diǎn)前完成了兩棟樓的居民疏散安置工作。
不能再等了!解危排險已是迫在眉睫。
改建方案磨了一遍又一遍
2020年7月，市住建委等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)178號文)，提出在遵循區域總量平衡、戶(hù)數不增加的原則下，可通過(guò)翻建、改建或適當擴建方式，對危舊樓房進(jìn)行改造。
政策上首開(kāi)突破口，推動(dòng)危舊樓改建走出了第一步。很快，光華里5、6號樓成為首批試點(diǎn)項目。
178號文規定可“適當擴建”，但并未具體說(shuō)明能擴多大面積、應該擴在哪兒。這些瑣碎又重要的細節，全都要在實(shí)踐中一點(diǎn)點(diǎn)摸索，而這正是試點(diǎn)項目的意義所在。
“要把居民的事兒當成自家的事兒來(lái)辦。”朝陽(yáng)區委負責人說(shuō)，要最大程度用好現有政策，滿(mǎn)足居民的基本生活需求。同時(shí)，新房又必須符合新國標，還要踐行減量發(fā)展的精神。在如此復雜的前置條件下做設計，堪稱(chēng)“螺螄殼里做道場(chǎng)”。
一時(shí)間，在朝陽(yáng)區委區政府的統籌下，住建、規自、發(fā)改、房管等區級職能部門(mén)全都來(lái)到了小小的光華里，光是協(xié)調會(huì )就開(kāi)了不下20次。新房應該增加多少面積、怎么突破日照不足的瓶頸、合居戶(hù)怎么分戶(hù)、廚衛如何入戶(hù)……各部門(mén)負責人圍坐在一起，疑難問(wèn)題逐個(gè)攻破。
以最棘手的問(wèn)題為例——新房究竟應該增加多少面積呢?據介紹，光華里5、6號樓整體增加了約10%的建筑面積，這個(gè)數字是根據住宅設計新國標規定的廚衛最小面積，反向倒推出來(lái)的。
具體到馮德云家，他的一間小屋原本是15.6平方米，改建后擴為17平方米，此外還擁有了獨立的廚房和衛生間。雖說(shuō)還是擠巴巴，但老兩口過(guò)日子，舒適度上了一個(gè)檔次。
錨定建筑面積之后，還要盡量提高新房的得房率，能多擠出一寸是一寸。老樓總共有三個(gè)單元，新樓只設計了一個(gè)出入口，有效壓減了公攤面積。哪怕需要多走幾步路，居民也非常樂(lè )意。
居民的意見(jiàn)也被反復斟酌，盡可能納入改建方案。居民賈麗燕記憶猶新，那段日子，設計方和社區的人總是拿著(zhù)方案請大伙兒提意見(jiàn)，一條條記在本子上，“拿我們的事兒當他們自家的事兒來(lái)辦。”
首開(kāi)房地集團光華里項目部的李銳告訴記者，這是他從業(yè)以來(lái)接手的最復雜的項目，“幾乎天天都要改。”方案磨了一遍又一遍，最終以各方都滿(mǎn)意的狀態(tài)定了稿。
在具體建設時(shí)，為了減少對相鄰居民樓的影響，5、6號樓從混凝土改為裝配式住宅，建設速度還比預計快了兩個(gè)月。
記者上周再訪(fǎng)光華里。5、6號樓已基本落成，窗戶(hù)大而明亮，樓體還是赭紅色，現代中帶著(zhù)復古范兒。來(lái)往的居民總要停下腳步，前后端詳一番，滿(mǎn)意而歸。
危舊樓改建遵循“政府引導、居民自愿”的原則，100%達成共識后方可啟動(dòng)。老樓終于有機會(huì )重生，大多數居民都高興，可家家有本難念的經(jīng)，心存顧慮的人也不少。
“事情難辦，不等于不能辦，要實(shí)實(shí)在在去辦事，不能認認真真走過(guò)場(chǎng)。”朝陽(yáng)區委負責人說(shuō)，在這個(gè)利益多元的時(shí)代，黨員干部必須站在群眾那頭。2020年秋，朝陽(yáng)區政府、首開(kāi)房地集團以及建外街道、光華里社區共同組成了宣傳動(dòng)員組，以期盡快達到100%同意率。
“我們通過(guò)入戶(hù)走訪(fǎng)，梳理出反對改建工程的四種心態(tài)：不了解政策、不信任方案、生活確有困難，最后一種是隨大流。”建外街道辦主任林琳說(shuō)，這個(gè)工程能不能推下去，關(guān)系到58戶(hù)居民未來(lái)幾十年的生活質(zhì)量，“我們要用‘決心、真心、信心、公心、耐心’，去幫助他們達成一致意見(jiàn)。”
社區黨委書(shū)記張秀偉是“老黨務(wù)”，已在光華里工作了十多年，人緣兒特好。即便如此，她頭一次入戶(hù)動(dòng)員還是碰了釘子。老太太客氣地把她迎進(jìn)屋，開(kāi)門(mén)見(jiàn)山提要求：“閨女，只要給我三套房，我立馬兒就搬走。少一套也免談!”
“阿姨，咱現在沒(méi)有拆遷的政策了。”張秀偉沒(méi)著(zhù)急沒(méi)上火，坐下來(lái)細細講政策。今天不成，明天再來(lái);明天不成，下周還登門(mén)。58戶(hù)居民中，這位老太太是最后一個(gè)簽字的。簽完字，她拉著(zhù)張秀偉的手說(shuō)：“閨女，其實(shí)我磨到最后，就想看看政府究竟能不能多給一套房?，F在我知道了，這碗水，你們端得平著(zhù)呢。”
由于歷史原因，58戶(hù)居民中只有3戶(hù)有房產(chǎn)證，其余都屬承租戶(hù)。很多承租人已去世，房子由其子女甚至孫輩居住，他們擔心房子改建后，承租權被取消。
“改建主要目的是解危排險，同時(shí)適當改善居住條件。大家伙兒現在怎么搬走，今后還會(huì )原樣搬回來(lái)。請大家相信政府的承諾。”宣傳動(dòng)員組拍胸脯保證，漸漸打消了人們的疑慮。
還有一部分居民反對，是因為居住條件的確存在困難。比如有一戶(hù)家庭，小兩居里擠著(zhù)老少四代人，不得已在后院搭了違建。重建新樓必然要先拆違，到時(shí)候根本住不下。面對這樣的困難，街道也設身處地為他們著(zhù)想，把中間兩代人分出來(lái)單獨申請公租房，解決了這一難題。
據統計，宣傳動(dòng)員組先后入戶(hù)80多次，把政策講清、講透、講夠;召開(kāi)3次居民代表會(huì )議，動(dòng)員4戶(hù)居民主動(dòng)拆除違建。社區活動(dòng)室里張貼著(zhù)戶(hù)型圖、裝修效果圖、進(jìn)度圖，幾位工作人員全職“坐班”，隨時(shí)解答居民關(guān)于政策、設計方案、安置方案、房屋手續辦理、物業(yè)管理等方面的疑問(wèn)。
短短30天，光華里進(jìn)行了兩輪改建意向征詢(xún)，均實(shí)現100%簽約。
改建資金多方共擔是破局關(guān)鍵
城市更新往往耗資巨大，如果一味靠政府財政投入，其可持續性必然要打個(gè)問(wèn)號。因此，“誰(shuí)來(lái)出錢(qián)”成為大規模開(kāi)展危舊樓改建的破局關(guān)鍵。
178號文提出了“成本共擔”模式，也就是改建資金由政府、產(chǎn)權單位、居民等多主體籌集。按照“區企合作”的理念，光華里5、6號樓的改建工程，主要成本由屬地政府和產(chǎn)權方首開(kāi)房地集團共同承擔。此外，3戶(hù)房子屬于已購公房，由房主承擔擴建部分的成本價(jià)。
今年，光華里還將繼續推進(jìn)危舊樓改建，并在資金來(lái)源上嘗試更深入的探索。
數公里之外的勁松一區114樓，已經(jīng)率先試點(diǎn)危舊樓改建資金成本的“四方共擔”模式。
“這棟樓是唐山地震后建的，從日本引進(jìn)的框架輕板實(shí)驗樓試點(diǎn)，墻體不到20厘米厚，全北京才建了兩棟。”勁松街道相關(guān)負責人何海軍告訴記者，才過(guò)40來(lái)年，老樓就破損嚴重，外墻斑駁，樓板也漏音。近幾年，住戶(hù)們就連安裝空調外掛機，也得小心翼翼。
此次114樓的危舊樓改建，成本由政府、產(chǎn)權單位北京建工、居民以及社會(huì )資本愿景集團共同承擔。
據介紹，114樓居住的60歲以上老人占比達36.9%，但一直缺少老年餐桌、裁縫店等配套服務(wù)設施。社會(huì )資本的加入正是為了彌補這些民生短板。
改建后的114樓將在地下增加一層，產(chǎn)權歸勁松街道辦事處所有，計劃建成物業(yè)管理用房、文化活動(dòng)場(chǎng)站、社區小菜站等公共服務(wù)配套設施。愿景集團出資數百萬(wàn)元參與改建，并取得地下空間的運營(yíng)權。據測算，將在10年左右收回投資成本，實(shí)現微利運營(yíng)。
城市更新后，如果只顧大刀闊斧改造，而后期不精心管理維護，小區往往會(huì )很快重返老舊狀態(tài)，前期的巨大投資也隨之打水漂。改造后的勁松114樓和光華里5、6號樓都會(huì )引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司，讓小區維持長(cháng)久的健康和活力。
老樓新生，既是城市更新的嶄新探索，也是對基層治理能力的考驗，助力首都北京在減量中實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展。
專(zhuān)家訪(fǎng)談
探索危舊樓改造可推廣的經(jīng)驗
圍繞朝陽(yáng)區危舊樓改建試點(diǎn)項目，記者采訪(fǎng)了清華大學(xué)建筑學(xué)院教授、博士生導師邊蘭春。
記者(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“記”)：朝陽(yáng)危舊樓改造的探索有怎樣的必要性?
邊蘭春(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“邊”)：中央提出“十四五”期間要在高質(zhì)量發(fā)展中保障和改善民生，北京也結合自身情況做了城市更新的具體行動(dòng)計劃。所以這個(gè)探索既是落實(shí)國家戰略，也是改善城市人居環(huán)境。
此前，北京探索出老舊小區改造的“勁松模式”，但是危樓重建還沒(méi)有成熟的樣板。政府怎么推動(dòng)、企業(yè)怎么投入、居民怎么參與，都沒(méi)有經(jīng)驗可循。
萬(wàn)事開(kāi)頭難。試點(diǎn)項目是“啃硬骨頭”，地方政府、社區、企業(yè)都花了比較大的成本，但是這很值得。我們期待它創(chuàng )造示范和亮點(diǎn)，尋找系統化、政策化的解決之策，發(fā)現可復制、可推廣的經(jīng)驗。
記：危樓重建面臨哪些瓶頸?
邊：過(guò)去，我們推動(dòng)城市更新大多是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式，也就是先拆平再新建。如果資金壓力大，就直接增加容積率，靠增量帶來(lái)資金平衡。這種傳統模式比較簡(jiǎn)單，對城市長(cháng)遠發(fā)展帶來(lái)一定的負面影響。
城市不能無(wú)限增量，所以開(kāi)發(fā)模式走到了終點(diǎn)。在政策約定的前提下進(jìn)行有限量的擴張，才是更可持續的模式。
記：基層治理對于城市更新有什么推動(dòng)作用?
邊：從政府和企業(yè)的角度來(lái)講，他們?yōu)槲Ｅf樓改建花了很多精力、財力，但是居民不能完全接受和理解，這是考驗政府擔當的時(shí)候了，需要持續的耐心推動(dòng)。
怎么去統一群體意志、共同解決問(wèn)題?過(guò)去，因為基層治理的架構不明確，所以沒(méi)有現成答案?，F在，政府推動(dòng)基層治理的能力和方式愈加成熟，統一居民意志的路徑也會(huì )更清晰。還有很重要的一點(diǎn)，很多城市進(jìn)行城市更新時(shí)都提到一個(gè)經(jīng)驗：以黨建為引領(lǐng)，把積極分子凝聚起來(lái)，少數人帶動(dòng)達成多數人的共識。
記：危舊樓改建的成本由誰(shuí)來(lái)負擔?
邊：重建時(shí)適當擴大面積、改善居住條件，這是居民愿意真金白銀掏錢(qián)的前提。
讓企業(yè)承擔成本很難。以前，企業(yè)投資房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，獲取利潤的方式較為明確。在新的城市更新背景下，需要改變過(guò)去獲取利潤的方式，比如可以利用閑置空間或配套設施參與社區運營(yíng)，持續獲取微利。
記：光華里5、6號樓平均增加了大概10%的面積。您怎么看待這個(gè)數字?
邊：我們追求的應該是適度的、健康舒適的環(huán)境，而并不一定追求面積絕對大。跟搬到郊區的大房子里相比，光華里的住戶(hù)還能生活在熟悉的環(huán)境里，左鄰右舍都是熟人，這也不失為一種幸福。
記：北京今后的危樓改建在哪些方面還能做得更好?
邊：要做好更大范圍的危舊樓改建，要從城市運營(yíng)的角度去看待，政府做好財政上的安排，對總量有估計，對過(guò)程有把握。
城市是全生命周期的特殊產(chǎn)品，從建造、使用，到運營(yíng)、維護，再到衰敗、修復和重生，是循環(huán)的過(guò)程。很多上世紀90年代改造過(guò)的小區，很快又二次衰敗了，這是因為它沒(méi)有真正意義上的物業(yè)管理。從綠色低碳可持續的角度，我們應該進(jìn)行可持續的運營(yíng)維護，延長(cháng)建筑壽命。
除了房屋本體設施和外部空間環(huán)境，還應該注重打造鄰里社區，也就是讓居民更有歸屬感、認同感。在老人多的地方多開(kāi)展適老化改造，在孩子多的社區打造兒童友好社區。
