日前，合肥17家房企聯(lián)名請求打擊“惡意維權”一事引發(fā)了社會(huì )廣泛關(guān)注。
上述房企共同發(fā)布的《關(guān)于請求維護營(yíng)商環(huán)境、增強房企投資信心的紓困解難報告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》)一文表示，當前企業(yè)面臨部分群體性不合理客訴、房鬧事件，背后或有專(zhuān)業(yè)房鬧機構推波助瀾，希望合肥市政府能遏制種種“惡意維權”行為。
中國新聞周刊從多家房企處確認了該文件的真實(shí)性。樂(lè )居合肥主編蔡旭告訴中國新聞周刊，合肥市場(chǎng)此前有過(guò)專(zhuān)業(yè)房鬧，但極少，也存在一些過(guò)度維權。
不過(guò)，即便該《報告》中，17家房企表示他們“天然處于被動(dòng)地位”，但大部分網(wǎng)民還是持不同意見(jiàn)，更有網(wǎng)民直言，“和開(kāi)發(fā)商相比，購房者更為弱勢”。
聯(lián)名房企多遭遇業(yè)主維權
事實(shí)上，這是第一次有如此多開(kāi)發(fā)商集體向地方政府反映他們遭遇不合理的客戶(hù)維權事件。
《報告》稱(chēng)，合肥市房屋交付中，客戶(hù)維權已成常態(tài)，一到交房季節，各樓盤(pán)維權信息撲面而來(lái)，這些專(zhuān)業(yè)房鬧機構或者個(gè)人，約在交付前3個(gè)月組建業(yè)主微信群，進(jìn)行群內非法集資，非法組織集中群訴，以此向開(kāi)發(fā)商施壓，索取巨額利益。
縱覽《報告》，主要涉及不合理、不合規的客訴問(wèn)題，如不承認合同、設計和裝修標準;違反各類(lèi)規定要求隨意調整住宅項目的小區設計和規劃;無(wú)故不接受維修、無(wú)故拒收和拒交物業(yè)費等。
從原因來(lái)看，其提及或存在兩類(lèi)機構推波助瀾，即專(zhuān)業(yè)房鬧機構和自媒體等。
而從模式看，包括微信群各類(lèi)負面內容宣傳、到售樓處喊口號、拉橫幅和阻擾銷(xiāo)售等行為。
最后，該《報告》希望政府出面，約談相關(guān)自媒體，對構成違法犯罪的個(gè)人和組織給予堅決打擊。
《報告》上蓋有17家房企的公章，其中既有合肥龍湖地產(chǎn)、合肥旭輝、安徽融創(chuàng )地產(chǎn)等知名民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，也有安徽保利房地產(chǎn)、合肥葛洲壩房地產(chǎn)、安徽綠城玫瑰園房地產(chǎn)等大型央企、國企。
蔡旭介紹，這17家蓋章的房企基本是去年至今交房較多的房企。
中國新聞周刊梳理近期合肥樓盤(pán)維權情況時(shí)發(fā)現，參與此次聯(lián)名的房企，不少都在近期遭遇了樓盤(pán)業(yè)主維權情況。
以合肥旭輝為例，其在合肥包河區的旭輝鉑悅天匯項目，近日在“人民網(wǎng)留言板”上出現了十多條維權信息，大部分業(yè)主反映其存在“虛假宣傳”、“裝修質(zhì)量不達標”等問(wèn)題。
其中一位業(yè)主留言，該樓盤(pán)綠化面積少，大面積的硬化路面取代了宣傳時(shí)的綠地，大花箱換成了小花桶，現狀跟賣(mài)房時(shí)的宣傳相差甚遠;也有業(yè)主投訴該樓盤(pán)精裝修質(zhì)量不達標，如瓷磚空鼓，石材破損，設計不合理等，存在虛假宣傳。
合肥包河區政府于6月24日、7月6號分別回復這兩位業(yè)主，稱(chēng)項目圍墻、燃氣表、綠化建設、瓷磚施工等問(wèn)題，因該項目尚未交付，當地住房和城鄉建設局已督促開(kāi)發(fā)企業(yè)對存在的問(wèn)題積極整改。關(guān)于虛假宣傳問(wèn)題，方興社區已召開(kāi)協(xié)調會(huì )，并告知業(yè)主將相關(guān)證據材料提供至方興市場(chǎng)監督管理所，方興市場(chǎng)監督管理所將依法查處。
再比如，有業(yè)主投訴綠城蘭園近期交房出現一系列質(zhì)量問(wèn)題，如室內材料霉變、用材品質(zhì)低劣、與樣板間貨不對板等諸多問(wèn)題。據該業(yè)主所述，所購房裝修高達80萬(wàn)元一套(單價(jià)4700元一平米)。
針對該問(wèn)題，合肥包河區政府于7月11日在該留言下回復：前期，包河區相關(guān)領(lǐng)導已接訪(fǎng)綠城蘭園部分業(yè)主代表，就房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行溝通協(xié)商?，F包河區已要求開(kāi)發(fā)企業(yè)成立工作專(zhuān)班，在小區現場(chǎng)設置工作組，收集業(yè)主反映問(wèn)題，業(yè)主可攜帶相關(guān)材料至現場(chǎng)工作組處登記。方興社區與相關(guān)單位將督促開(kāi)發(fā)企業(yè)積極解決群眾合理訴求。
由此可見(jiàn)，一些房屋質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)當地政府確認，并非虛構。當然，也有部分問(wèn)題無(wú)法判定開(kāi)發(fā)商是否存在違規。
有業(yè)內人士分析認為，在房?jì)r(jià)不斷上漲時(shí)，交付的新房質(zhì)量差一點(diǎn)人們會(huì )選擇忍受，因損失已經(jīng)被上漲的房?jì)r(jià)補回來(lái)了;但在如今樓市疲軟的情況下，在一些二三線(xiàn)城市，交付時(shí)的房?jì)r(jià)已經(jīng)普遍低于購買(mǎi)時(shí)的房?jì)r(jià)，此時(shí)對房屋的質(zhì)量問(wèn)題就變得不再容忍。
蔡旭說(shuō)，從去年至今，合肥新房交付項目以高端項目居多，再加上近年來(lái)購房者對住房要求有所提高，而不少開(kāi)發(fā)商此前的營(yíng)銷(xiāo)方式也拔高了很多購房者期待值，因此一旦他們發(fā)現實(shí)際交付與當初宣傳口徑存在較大差異，必然會(huì )提出異議并要求開(kāi)發(fā)商整改。
“此前有存在雇人鬧事的行為，使得整個(gè)事件放大到網(wǎng)絡(luò )，甚至影響到該房企其他項目的銷(xiāo)售。”蔡旭說(shuō)。
與當地樓市疲軟密切關(guān)聯(lián)
在近一年關(guān)于合肥樓市的討論中，樓市下行似乎成了“主旋律”。不少受訪(fǎng)者認為，近期樓市維權頻發(fā)和合肥樓市疲軟有著(zhù)密切關(guān)聯(lián)。
中國指數研究院數據顯示，7月份，合肥市商品住宅共成交4070套，同比減少45.24%;成交面積51.61萬(wàn)平方米，同比下滑44.24%。
整個(gè)上半年，合肥商品住宅供應面積為202萬(wàn)平方米，成交面積為223.71萬(wàn)平方米，同比下跌47.5%，無(wú)論是供應量還是成交量，均處于近5年歷史低位。
二手房市場(chǎng)也不景氣。6月份，合肥市二手住宅共成交3995套，同比減少20%;成交面積36.51萬(wàn)平方米，同比下滑22.94%。
今年以來(lái)，合肥市已經(jīng)展開(kāi)多次“救市”行動(dòng)。
自5月10日開(kāi)始，合肥市瑤海區、新站區以及經(jīng)開(kāi)區的新橋產(chǎn)業(yè)園區取消限購;合肥本市戶(hù)籍的可以在限購區域購買(mǎi)第3套二手房。之后，允許二孩及以上家庭且子女未滿(mǎn)18周歲可享首付3成起，也就是相當于“剛需購房者”的購房紅利。這對于符合資格的普通購房者來(lái)說(shuō)，置業(yè)門(mén)檻大大降低。
到6月25日，合肥限購政策再調整，允許非本市戶(hù)籍居民購房社保個(gè)稅可補繳、集體戶(hù)不滿(mǎn)1年即可買(mǎi)房，買(mǎi)房門(mén)檻一降再降，相當于變相取消限購政策，提振購房信心的同時(shí)，也大大提高了潛在購房需求。
不過(guò)，有分析認為，隨著(zhù)今年合肥兩個(gè)批次集中供地的完成，新增庫存又將對合肥市部分板塊造成新的壓力，這種情況下，身處合肥市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商處境自然不好過(guò)。
而在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整下，市場(chǎng)各種矛盾會(huì )加速顯現。
蔡旭認為，近兩年合肥樓市成交量確有下滑，但這是基于土地供應比以往少的大環(huán)境上。“土地是基礎，連土地出讓都少了，上市量也會(huì )減少，成交量肯定也會(huì )減少。目前合肥整個(gè)市場(chǎng)還是比較平穩。”他說(shuō)。
不過(guò)，他也提到，合肥樓市存在區域分化加劇現象，如新房層面，熱門(mén)區域因存在一定倒掛市場(chǎng)火熱，非熱門(mén)區域因為供應量較大競爭激烈，銷(xiāo)庫存難度相對較大。
專(zhuān)家：維權必須有法可依
據悉，在開(kāi)發(fā)商集體“維權”之后，8月13日上午，安徽省委常委、合肥市委書(shū)記虞愛(ài)華主持召開(kāi)全市房地產(chǎn)問(wèn)題治理專(zhuān)題會(huì )議，研究部署有關(guān)工作。
會(huì )議提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應該是良心工程，要全面推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)和監理單位“信用管理”制度，對查實(shí)存在明顯質(zhì)量問(wèn)題、抽挪資金、虛假宣傳、拖欠農民工工資等問(wèn)題的企業(yè)，嚴格依法依規追究，并及時(shí)向社會(huì )公開(kāi)曝光，情節嚴重的，要暫停其參與在合肥開(kāi)發(fā)、建設和監理新項目資格。
會(huì )議強調，對極少數購房者不合理訴求，要加強溝通解釋和教育引導，如有違法違規行為，也要依法依規處置。
此外，合肥采取了政府引導的方式，建立由常務(wù)副市長(cháng)擔任組長(cháng)的市房地產(chǎn)問(wèn)題協(xié)調處理機制，下設六個(gè)工作專(zhuān)班，以暢通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房者雙方反映問(wèn)題渠道。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向中國新聞周刊表示，對于購房者合理的維權訴求，地方政府還是要給予支持。但是對于惡意詆毀房企、同時(shí)存在索賠巨額賠款等現象，確實(shí)需要積極嚴查。
他說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨問(wèn)題的解決，單純靠對抗性的做法不可取，甚至會(huì )使得房企正常的經(jīng)營(yíng)遇到新的壓力，各地對于此類(lèi)事件的解決要從“市場(chǎng)化和法治化”的角度進(jìn)行解決，要基于事實(shí)去追責，對于違規房企和違規房鬧現象都應該進(jìn)行嚴管。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向中國新聞周刊表示，如果是房企自身存在問(wèn)題，便不能將責任推給購房者。如果購房者確實(shí)存在一些非法維權的情況，也應當在相關(guān)部門(mén)的法定職責范圍內處理，不能超越權限。
“這些年，業(yè)主維權被抓的不在少數，本來(lái)很可能是對方違法，卻不經(jīng)意間自己觸犯了法律。”王玉臣提醒購房者，如果要維權必須有法可依，紅線(xiàn)絕對不能碰。
新房收房遇到問(wèn)題該如何維權，一直是近些年購房者比較關(guān)心的問(wèn)題。王玉臣認為，如果遇到房屋問(wèn)題，首先，業(yè)主需對所遇到的商品房問(wèn)題進(jìn)行精準定性，比如是延期交房問(wèn)題、商品房質(zhì)量問(wèn)題還是虛假宣傳問(wèn)題等。
“問(wèn)題可能是多個(gè)，精準確定后就可以圍繞著(zhù)問(wèn)題展開(kāi)合法有效維權，避免眉毛胡子一把抓。”他說(shuō)。
其次，王玉臣建議針對相應的商品房問(wèn)題進(jìn)行有效的法律分析，不同的問(wèn)題，所采取的策略可能是不同的。
“以‘虛假宣傳’為例，由于開(kāi)發(fā)商提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同版本往往比較‘霸王’，在補充協(xié)議中通常會(huì )特別約定宣傳廣告、銷(xiāo)售人員的承諾等都不是合同的組成部分，因此對開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約束力。所以就需要先走違法查處，通過(guò)行政方面的調查處理，再視情況提民事訴訟或者其它類(lèi)型的訴訟。而當存在多個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，還可能涉及多條維權線(xiàn)交叉進(jìn)行。”
最后，他建議不要“只盯著(zhù)看得見(jiàn)的問(wèn)題，還要關(guān)注看不見(jiàn)的問(wèn)題”。他說(shuō)，如果想更充分保護自己的合法權利，業(yè)主還可以進(jìn)一步挖掘開(kāi)發(fā)商是否存在其它問(wèn)題。只要是違法違規的問(wèn)題，都可以視情況提起相關(guān)的違法查處和訴訟。
“采取法律手段是為了更好維護自己的合法權益”。王玉臣說(shuō)，“還可以在上述法律手段的基礎上，和開(kāi)發(fā)商展開(kāi)相對公平公正的談判，通過(guò)談判來(lái)解決問(wèn)題。”
