編者按
住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)切身利益，關(guān)系人民安居樂(lè )業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì )和諧穩定。
因此，與住房相關(guān)的話(huà)題熱度始終居高不下，如是否取消公攤面積制度、預售制該取消還是規范、精裝修房屋質(zhì)量問(wèn)題、小區公共場(chǎng)地用途被改變等。每一個(gè)與住房相關(guān)的問(wèn)題，都牽動(dòng)著(zhù)老百姓的神經(jīng)。
為進(jìn)一步推動(dòng)住房保障工作，探索多元治理體系，法治經(jīng)緯版從今天起開(kāi)設“住房權益·法治守護”專(zhuān)欄，刊發(fā)系列調查報道，敬請關(guān)注。
110平方米的房子，到手卻發(fā)現套內面積只有60多平方米;購房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……
山東省青島市市民李黎(化名)原本應該在去年開(kāi)開(kāi)心心收房，卻被公攤面積帶來(lái)的問(wèn)題困住了。維權一年多來(lái)，她始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢?”
李黎的困惑在很多購房者心中都存在。
《法治日報》記者近日采訪(fǎng)發(fā)現，公眾對于購房時(shí)需要承擔公攤面積費用多有詬病，認為公攤面積的存在給購房人一種要為不屬于自己的公共空間買(mǎi)單的不適感。同時(shí)，普通購房人很難準確計算公攤面積和套內面積大小，只能被動(dòng)地從開(kāi)發(fā)商等處了解信息，讓不少人擔心存在“消費暗區”，比如公攤面積被包含在總面積內，意味著(zhù)后續的物業(yè)費、供暖費等費用同樣包含了公攤部分的費用。
在這樣的背景下，近年來(lái)一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那么，公攤面積制度的存在依據是什么?目前形勢下是否能夠取消?是否有可替代或進(jìn)一步完善的方案?圍繞這些問(wèn)題，記者展開(kāi)了調查采訪(fǎng)。
外墻一半計入套內
購房者被術(shù)語(yǔ)繞暈
2018年4月，李黎全款購入青島市某小區一套總面積為110.25平方米的住宅。買(mǎi)房時(shí)，本就是建筑行業(yè)從業(yè)者的李黎對公攤面積格外關(guān)注，反復向銷(xiāo)售人員咨詢(xún)了關(guān)于公攤面積的一些問(wèn)題。
據李黎回憶，當時(shí)銷(xiāo)售人員告訴她，因為小區樓棟屬于超高層建筑，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會(huì )達到31%，但實(shí)際收房時(shí)可能比這個(gè)數值小。
李黎向記者出示的購房合同內容顯示：總價(jià)值120余萬(wàn)元的110.25平方米的套三房屋，套內建筑面積為75.24平方米，公用分攤建筑面積為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。
然而，2021年9月，準備收房的李黎傻眼了：推開(kāi)房門(mén)，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量后發(fā)現，實(shí)際套內僅有61平方米左右，3間臥室沒(méi)有一間超過(guò)9平方米，主臥甚至無(wú)法放下雙人床。
李黎后續向售房方詢(xún)問(wèn)得知，從合同上顯示的套內面積75平方米到她實(shí)際測量的61平方米，差值主要體現在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計入套內建筑面積。“將近1米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內建筑面積。但是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)沒(méi)有說(shuō)明，而且在銷(xiāo)售時(shí)有意混淆‘公攤’‘公攤系數’‘公攤率’‘套內建筑面積’等概念，各種專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌起來(lái)，直接就被繞暈了，根本沒(méi)想到實(shí)際到手的套內面積這么小。”
直到依法維權時(shí)，李黎才得到“官方”口徑——小區房屋的公攤面積占比是46%。“這就意味著(zhù)我們花了上百萬(wàn)元買(mǎi)到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開(kāi)始就知道這個(gè)情況，無(wú)論如何我都不會(huì )購買(mǎi)。”李黎說(shuō)。
和李黎同小區的姚女士購入一套復式上下樓160平方米的房子，結果到手的套內面積只有90平方米左右。
“難道我們就只能認栽嗎?”李黎說(shuō)，為公攤面積花的錢(qián)不只是買(mǎi)房時(shí)，之后的物業(yè)費、供暖費等都要繼續買(mǎi)單，這些“消費暗區”的存在讓人很不滿(mǎn)。
公攤面積由來(lái)已久
已成購房顧慮之一
公攤面積制度在我國存在已久。
早在1995年12月1日施行的《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)就規定，商品房買(mǎi)賣(mài)所簽訂的商品房購銷(xiāo)合同中，應明確載明購房者所購置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內建筑面積(實(shí)得建筑面積)及應合理分攤的公用建筑面積。2001年6月1日施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》再次明確規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。
那么，到底什么是公攤面積?其因何而存在?
據河南省律師協(xié)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任、北京觀(guān)韜中茂(鄭州)律師事務(wù)所主任何紅藝介紹，公攤面積制度源于中國香港。為了擴大市場(chǎng)，降低購房門(mén)檻，香港房地產(chǎn)商依照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產(chǎn)權以建筑面積的方式，按比例分配給了所有的住戶(hù)，購房者購買(mǎi)的是建筑面積?？鄢娞菥?、大堂、樓梯間、共用墻體等占地面積，剩余的才是購房者套內使用面積，公攤制度由此而來(lái)。
“根據相關(guān)規定，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。我們買(mǎi)的房屋無(wú)法孤零零存在，而是要使用整個(gè)樓的公共區域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來(lái)分攤到每個(gè)購房人身上，就是公攤面積。”北京市康達律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜說(shuō)。
記者近日采訪(fǎng)多名房屋中介、購房者后發(fā)現，公攤面積已經(jīng)成為房屋買(mǎi)賣(mài)的一個(gè)重要影響因素。
今年準備在北京買(mǎi)房的張力，一個(gè)月內看了80多套房，從最初對公攤面積不怎么了解，到現在已經(jīng)把公攤面積作為重要參考指標。
“公攤面積、套內面積并不只是一個(gè)簡(jiǎn)單的數字。”張力結合自己的看房經(jīng)歷總結道，2000年是個(gè)分界點(diǎn)，2000年以前的老房子尤其是公房，公攤率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以后的商品房，公攤率達到25%甚至30%。
他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面積55平方米，套內面積46平方米;而另一套2004年的房子，建筑面積63平方米，套內面積卻只有45平方米。
“花那么多錢(qián)買(mǎi)的房子，可能有將近三分之一甚至更多的錢(qián)都落不到自己的房子上，我很難接受。”張力說(shuō)。
來(lái)自北京市海淀區的戴女士提出，除非是完全沒(méi)有選擇的情況下，否則公攤面積占比超過(guò)20%的房子，她絕對不會(huì )考慮，因為“不希望自己辛辛苦苦掙的錢(qián)被看不見(jiàn)摸不著(zhù)的公攤分走了”。
在山西省太原市從事房屋中介的王初原也發(fā)現，越來(lái)越多的人開(kāi)始在意公攤面積的數值和占比率。“不少購房者對公攤面積有嚴格要求，必須低于某個(gè)范圍，否則不管房子再好，他們也不會(huì )接受。甚至有人根本不認公攤面積，認為房子多大面積就應該是多大，實(shí)際收房時(shí)發(fā)現面積不夠就認為是我們欺騙了消費者。”
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀(guān)存在的，對其收費并無(wú)不合理之處，并且從購房者的角度來(lái)看，可能也不愿意共有部分(所有權)繼續留在開(kāi)發(fā)商手里。但是，把公攤面積算入總計價(jià)面積，確實(shí)會(huì )給購房者帶來(lái)困惑。
“為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計價(jià)，這種是在總價(jià)里包括了公攤面積的費用;一種是按套內面積計價(jià)，不包括公攤面積的費用，單獨告知此類(lèi)費用，但是最后的總價(jià)二者不應該有差異，因為公攤面積是客觀(guān)存在的，這兩種的區分只在于哪一種能夠更有效率地把相關(guān)信息告知消費者。”樓建波說(shuō)，如果這兩個(gè)價(jià)格不一樣，開(kāi)發(fā)商就涉嫌欺詐，“問(wèn)題不在于公攤本身，而在于要統一計價(jià)方式”。
事關(guān)小區業(yè)主權利
實(shí)踐中易引發(fā)爭議
在王初原看來(lái)，客戶(hù)買(mǎi)房子，自然希望自己買(mǎi)的房子大點(diǎn)，公攤小點(diǎn)。而且商品房公攤較小的開(kāi)發(fā)商，也會(huì )以此為營(yíng)銷(xiāo)噱頭，吸引更多購房者前來(lái)購買(mǎi)。“大家更愿意買(mǎi)公攤小的房子。這是站在客戶(hù)出錢(qián)買(mǎi)房的角度看的，而對于開(kāi)發(fā)商而言，如何縮小公攤面積呢?比如縮減樓道寬度，采用較小的電梯間，沒(méi)有寬敞的門(mén)廳，一梯多戶(hù)等，但是這勢必會(huì )降低業(yè)主的居住舒適性。”
據孟麗娜介紹，現行規定對于公攤面積大小沒(méi)有比例限制。房屋公攤面積的大小，一般與房屋建筑的規劃設計是否合理以及房屋的配套設施多少有關(guān)。
“一般多層住宅的公攤面積約在10%至13%;18層以下的板式住宅公攤約在13%至15%，點(diǎn)式的樓盤(pán)公攤大多在15%至17%，而30層以上的住宅因為電梯數量增多，公攤通常都在25%左右。”孟麗娜說(shuō)。
在孟麗娜看來(lái)，在建筑面積確定的情況下，公攤面積小意味著(zhù)購房人買(mǎi)房更加經(jīng)濟實(shí)用。但并不是公攤面積越小越好，因為公攤面積太小，小區整體舒適度會(huì )降低，很多的低公攤都是以犧牲小區品質(zhì)為代價(jià)的。公攤面積大的小區大多是高品質(zhì)樓盤(pán)，公攤面積越大可能意味著(zhù)電梯更寬敞、公共區域更廣，整個(gè)小區也上檔次。
公攤面積除了可能影響舒適度、購房時(shí)增加支出以外，后續入住后其存在同樣與業(yè)主利益息息相關(guān)。
王初原介紹說(shuō)，以太原為例，房屋成交時(shí)，合同上的成交價(jià)是以包含公攤的總面積計算，而房屋總面積會(huì )直接影響物業(yè)費、采暖費等的計算。業(yè)主在購買(mǎi)房屋時(shí)承擔的公攤面積費用，包含門(mén)廳、過(guò)道、電梯以及外墻一半的厚度，但在實(shí)際中，業(yè)主很難因為承擔了公攤面積的費用而對這些地方主張權利。
在孟麗娜看來(lái)，一直以來(lái)，公攤面積被包含在物業(yè)費、暖氣費、精裝費用內，一定程度上給購房人帶來(lái)了額外的負擔。如公攤面積是不是加裝暖氣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)了算，購房人無(wú)從知曉，造成了信息不對等。
“《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規定，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人對其享有權利，承擔責任。因此，分攤的共有建筑面積部分由分攤的購房人共有。實(shí)踐中，如發(fā)生權屬不清的問(wèn)題，可由相關(guān)共有人或委托業(yè)主委員會(huì )結合規劃圖紙、分攤部位約定等，及時(shí)主張共有權。”孟麗娜說(shuō)。
在何紅藝看來(lái)，現實(shí)中公攤面積的存在導致維權難的情況，主要涉及業(yè)主如何實(shí)現共有權利的問(wèn)題。根據民法典規定，業(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。而業(yè)主之間難以達成合意，是造成維權困難的主要原因。
她還提到，實(shí)踐中還存在利用公攤部分營(yíng)利的情況，如公攤面積上設置廣告、車(chē)位等帶來(lái)的營(yíng)利收入，如何分配的問(wèn)題。按照民法典相關(guān)規定，業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。但在現實(shí)中，施行情況并不理想。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )常務(wù)理事、海潤天睿律師事務(wù)所合伙人包華則提出，今后如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，公攤面積制度可能面臨更大的質(zhì)疑。
取消公攤尚有難度
亟須完善相關(guān)規定
爭議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來(lái)越大。今年全國“兩會(huì )”期間，全國政協(xié)委員洪洋提議“取消公攤”，認為公攤面積缺乏法律依據和制度約束，建議國家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。
作為深受其害的購房者，李黎直言，公攤面積制度對購房者是不公平的，這是一種不透明的消費。消費者一旦出現關(guān)于公攤的糾紛時(shí)很難通過(guò)實(shí)測手段來(lái)確定交房時(shí)的準確公攤，主要是“公共部位面積”很難測算。她支持取消公攤制度，“即使房子單價(jià)上漲了，我也希望能夠明明白白消費，買(mǎi)了一平方米，就能有一平方米的生活空間”。
那么，取消公攤面積制度當下具備可行性嗎?
在孟麗娜看來(lái)，取消公攤面積制度現階段不具有可行性。根據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)。按套(單元)計價(jià)或者按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。因此，商品房無(wú)論是按照何種方式銷(xiāo)售，均應體現分攤的共有建筑面積。即便按套銷(xiāo)售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀(guān)存在，必然要由部分或全體購房人分攤。
“一律取消公攤面積，入住后對公攤部位的管理、維護以及后續產(chǎn)生的安全責任均是現實(shí)問(wèn)題，如果購房人個(gè)人無(wú)力管理，則將影響小區的整體品質(zhì)及全體業(yè)主的權益。”孟麗娜說(shuō)。
首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池同樣認為當下取消公攤面積不具有可行性。房改后，我國的住房面積計量、房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)證的發(fā)放都是以建筑面積為單位的。房?jì)r(jià)、物業(yè)費、暖氣費等也都是以建筑面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會(huì )給計價(jià)標準帶來(lái)混亂。每平方米的房?jì)r(jià)、物業(yè)費、暖氣費會(huì )有所上漲，反而會(huì )引起另一種誤會(huì )，以為漲價(jià)了。
在包華看來(lái)，取消公攤并不難，但用什么替代公攤是需要慎重考慮的。目前，測繪報告中沒(méi)有房屋使用面積的數據，如希望用使用面積作為計價(jià)、計費、計稅的依據，就需要對已有房屋補測該數據。“姑且不論是否有足夠的人手完成這項工作，僅就已經(jīng)裝修、改造的房屋如何認定使用面積就是一件非常復雜和棘手的事情。”
記者注意到，重慶市人大常委會(huì )曾以地方法規的形式，對商品房的計價(jià)方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價(jià)的依據，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房的產(chǎn)權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價(jià)依據銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，將被行政主管部門(mén)重罰。
“重慶市的先行做法意味著(zhù)取消公攤面積制度其實(shí)有可行性，基于舒適度和套內面積綜合考量，開(kāi)發(fā)商可以將成本分攤入套內面積，在后期不應再計算。”何紅藝說(shuō)。
多名受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，在是否應該取消公攤面積制度的問(wèn)題上暫時(shí)難以達成統一，但目前可以從政策層面對公攤面積制度進(jìn)行完善。
針對目前公攤面積制度存在的問(wèn)題，孟麗娜建議完善相關(guān)測繪規范，對公攤比例出臺指導意見(jiàn)，要求測繪單位提高測繪成果質(zhì)量，暢通錯誤追究機制。在售房時(shí)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓處公開(kāi)測繪結果，將分攤原則、分攤部位等向購房人進(jìn)行明示，必要時(shí)測繪單位也可以接受購房人的咨詢(xún)，減少因分攤面積問(wèn)題產(chǎn)生購房爭議。同時(shí)，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)一步完善相關(guān)約定，明確約定分攤面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式及違約責任的承擔，從而保障購房人的合法權益。
“公眾之所以對此格外關(guān)心，不僅因為面積代表生活是否便利，更代表財產(chǎn)權益的份額和金額。”包華建議，房屋買(mǎi)賣(mài)按使用面積計價(jià)，或按套總價(jià)交易，不按面積單價(jià)交易，可以一定程度上緩解公攤面積制度引發(fā)的爭議。（見(jiàn)習記者 孫天驕 記者 趙 麗）
