政府正試圖通過(guò)放寬預售資金監管緩解房企“流動(dòng)性”壓力，實(shí)際效果并不理想。
據克而瑞統計，截至5月29日，已有28個(gè)省市放松了商品房預售資金監管，內容主要涉及降低重點(diǎn)監管資金，增加重點(diǎn)監管資金撥付節點(diǎn)和撥付比例，允許使用銀行保函替代預售監管資金以及可以提前提取預售監管資金等。
4月29日，中央政治局會(huì )議強調優(yōu)化商品房預售資金監管，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。此次會(huì )議后，商品房預售資金監管優(yōu)化城市數量由此前的南京、煙臺等5城擴容至成都、?？?、吉林、長(cháng)春等28個(gè)省市。
“在保證項目交付的前提下，28個(gè)省市放松預售資金監管核心目標在于提高預售資金使用效率，進(jìn)而提升房企資金流動(dòng)性，優(yōu)質(zhì)房企將更為受益。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示。
去年下半年以來(lái)，持續收緊的商品房預售資金監管卡住了開(kāi)發(fā)商資金流通的命脈，不光是“出險”房企，萬(wàn)科、旭輝、龍湖等比較穩健房企也受制于資金監管。
信達證券研報數據顯示，去年9月~12月，全國預售資金監管新增規模約1.6萬(wàn)億元，對應同期全國商品房銷(xiāo)售額約4.7萬(wàn)億元。彼時(shí)業(yè)界期望，監管能有所松動(dòng)，讓一部分“水”活起來(lái)。
“預售資金監管如果放松，一定能緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。”陽(yáng)光城執行副總裁吳建斌說(shuō)。
多位百強房企內部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，公司受限資金近200億元，大部分都在預售資金監管賬戶(hù)中，目前各地放松力度太小，這些“活水”仍被鎖住中。
預售資金監管相繼放松
除金融端支持外，優(yōu)化商品房預售資金監管一直是今年以來(lái)各地供給端紓困的重點(diǎn)舉措。
1月末，三部委聯(lián)合出臺《關(guān)于規范商品房預售資金監管的意見(jiàn)》，首次從全國層面作出統一安排確定監管機制，意在指導地方優(yōu)化此前過(guò)于嚴苛的管理。
2月，住建部印發(fā)《商品房預售資金監督管理辦法》，從總體原則上規范了預售資金監管政策，具體細則和執行情況則是各地因城施策落實(shí)。
4月29日，中央政治局會(huì )議對房地產(chǎn)的表述中提出，“優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，這是政治局首次對預售資金監管政策給出明確指示。
此后，各地預售資金監管相繼迎來(lái)邊際放松。
具體來(lái)看，銀川、瀘州、常德等5城提升了重點(diǎn)監管資金撥付比例;綿陽(yáng)、徐州、阜陽(yáng)等6城增加了重點(diǎn)監管資金撥付節點(diǎn);吉林和漯河兩地降低了重點(diǎn)監管資金比例;南京、長(cháng)春、?？诘?城允許使用銀行保函替代預售監管資金;?？?、煙臺、宿州等9城依據企業(yè)信用評級實(shí)行差異化管控;長(cháng)春、欽州、螺河等4城可以提前提取預售監管資金。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，房地產(chǎn)項目預售資金監管一般占總預售金的30%~40%，如果預售資金監管比例下降10%，將有助于緩解房企資金緊張局面。目前各地主要是調整預售資金監管辦法，包括加快審批效率，解控資金監管比例，銀行保函等額替代等方式，對緩解房企資金緊張的影響有限。
不過(guò)，也有一些城市在加強監管。比如，大連在5月份發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強商品房預售方案管理的通知》;黃石也在當月修訂完善相關(guān)制度，明確商品房預售資金實(shí)行全程監管，防范商品房預售資金挪用風(fēng)險，堵塞房地產(chǎn)市場(chǎng)管理漏洞。
IPG中國區首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，商品房預售資金監管既要保證項目按期交房不爛尾，又要防止過(guò)度監管加劇房企的流動(dòng)性壓力。近期各地對預售資金監管優(yōu)化，將對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及房企自身起到促進(jìn)流動(dòng)性恢復和市場(chǎng)回暖的作用。
楊科偉認為，在“保交樓”政策底線(xiàn)下，將有兩類(lèi)城市跟進(jìn)放松預售資金監管：一是預售資金監管過(guò)度嚴苛的城市，如青島、石家莊、泉州等;二是項目交付風(fēng)險整體可控的城市，如蘇州、廈門(mén)、無(wú)錫等。未來(lái)預售資金監管將趨于規范化，真正實(shí)現從拿地開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售回款直至交房的全流程管控、全周期監管。
對房企流動(dòng)性釋放有限
“截至2月初，我們可用資金占到總資金約5%左右，受限比例高達95%。目前仍然沒(méi)有好轉。”2月23日，正榮地產(chǎn)在投資者電話(huà)會(huì )議上揭開(kāi)了當前房企資金困局的一角。相較去年6月末，正榮貨幣資金中受限比例僅21.26%。
對預售資金的嚴監管始于2021年下半年，個(gè)別房企陷入流動(dòng)性危機后，很多城市開(kāi)始“因企施策”，西安、天津、石家莊等36省市相繼出臺政策加強預售資金監管，要求全部購房款需直接存入專(zhuān)用監管賬戶(hù)，并實(shí)行全額全程監管。
這使得房企對預售資金的使用經(jīng)歷了從“可以任意使用”到“無(wú)法使用”的過(guò)程。
在旭輝控股董事局主席林中看來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金大概有50%在監管賬戶(hù)，“比如你有600億元，300億元在監管賬戶(hù)提不出，這個(gè)確實(shí)難受。”
吳建斌曾表示，預售最早兩個(gè)月就能回款，后來(lái)按照工程進(jìn)度節點(diǎn)放按揭款，現在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易銷(xiāo)售、網(wǎng)簽了，當地政府部門(mén)擔心爛尾，要監管你。
“什么時(shí)候放款?竣工的時(shí)候。”吳建斌說(shuō)，所以很多房企賬面有幾千億元資金，但有400億~500億元被監管，還貸時(shí)不能還，就是因為這個(gè)錢(qián)被監管了，暫時(shí)不能用。
預售資金的強監管進(jìn)一步加大了房企資金壓力。
“總體上是要管好而不是管死，我們有100多億元還壓在監管賬戶(hù)里。”上海某房企內部人士表示，各地對預售監管資金的微調很難發(fā)揮大作用，主要是行業(yè)信心下挫。
據克而瑞的監測88家重點(diǎn)上市房企數據發(fā)現，有41家房企披露了相關(guān)預售監管資金，其中約一半房企將預售監管資金算在了受限制現金內，2021年受限制現金占到了總現金的29%，較2020年增加5個(gè)百分點(diǎn)，增速明顯加快，部分企業(yè)受限現金占比甚至超過(guò)了70%。
“最典型的如合景泰富，受預售監管資金大幅增加影響，受限制現金從2020年的39億元增加到2021年的217億元，占現金持有總額比重也從9%增加至74%。”克而瑞分析師房玲表示，預售監管資金政策的趨嚴與放寬，直接影響房企的現金支配，從而影響企業(yè)短期償債壓力。
一般而言，項目銷(xiāo)售未交付之前，對應的銷(xiāo)售回款體現在房企資產(chǎn)負債表的合同負債(即預售款項)里，如果預售資金受限比較多，那么其在合同負債的占比也會(huì )更高。
克而瑞統計數據顯示，目前41家重點(diǎn)房企含預售監管的受限制現金占合同負債比例平均值約10%。中海、龍湖、旭輝等相對優(yōu)質(zhì)房企該比例為16%以上，部分流動(dòng)性壓力較大的企業(yè)該比例低于5%，存在資金透支情況。
房玲認為，在此情況下，疊加銀行的風(fēng)險偏好影響，此輪各地預售監管政策調整對于優(yōu)質(zhì)房企有一定利好，但對于原本資金就比較緊張的房企并沒(méi)有多大作用，對房企流動(dòng)性釋放效果仍相對有限。
某TOP30房企市場(chǎng)人士也表示，確實(shí)感覺(jué)沒(méi)有太大變化，比如房企可憑銀行出具的保函等額替換預售監管資金，但只有資質(zhì)好、信用高的企業(yè)才能用，算是銀行的一種增信，對大部分民營(yíng)房企銀行是不可能全“兜底”的。
“出險房企是被監管重點(diǎn)，新政不會(huì )改變這個(gè)態(tài)勢。”某房企高管表示，加大出險房企紓困力度，適當放寬預售資金監管只是一個(gè)手段，關(guān)鍵是要建立市場(chǎng)信心，促進(jìn)房企銷(xiāo)售回款，并逐步恢復民營(yíng)房企在公開(kāi)市場(chǎng)的融資功能。
“穩樓市”大門(mén)已經(jīng)打開(kāi)，但對于部分房企來(lái)說(shuō)目前流動(dòng)性危機仍然存在。正如吳建斌所呼吁，希望房企重視經(jīng)營(yíng)性現金流管理。
