“您最近有資金需求嗎?”
最近一段時(shí)間，樓市寬松政策在各地繼續上演。深圳作為全國樓市風(fēng)向標之一，調控措施并沒(méi)有發(fā)生明顯變化。不過(guò)，最近許多深圳購房者都接到不少金融中介公司的電話(huà)，詢(xún)問(wèn)是否需要經(jīng)營(yíng)貸、消費貸，甚至還可以將房貸轉換成經(jīng)營(yíng)貸，貸款市場(chǎng)的這些亂象應引起重視。
看似“劃算”小心吃虧
說(shuō)起經(jīng)營(yíng)貸，這曾經(jīng)是各地樓市的一個(gè)熱詞，關(guān)于“經(jīng)營(yíng)貸資金違規進(jìn)入樓市”的問(wèn)題一直備受監管層關(guān)注，深圳等地紛紛展開(kāi)排查，取得了階段性成效。眾所周知，經(jīng)營(yíng)貸的利率要低于正常房貸利率。記者發(fā)現，過(guò)去一些金融中介會(huì )鼓吹購房者套出經(jīng)營(yíng)貸后再去購房，但在一些網(wǎng)絡(luò )平臺和自媒體上，一些金融中介機構開(kāi)始推銷(xiāo)起一種將房貸轉換成經(jīng)營(yíng)貸的模式，方法類(lèi)似于過(guò)去的房抵經(jīng)營(yíng)貸。
“現在的房貸利率都在5個(gè)點(diǎn)以上，轉換成經(jīng)營(yíng)貸的年化利率只要3.2%至3.6%。”金融中介陳星(化名)告訴記者如何將房貸轉換成經(jīng)營(yíng)貸，其實(shí)做法類(lèi)似于以往的房抵經(jīng)營(yíng)貸。“如果房產(chǎn)證在手而且還有名下注冊的公司，就可以跟以往的房抵經(jīng)營(yíng)貸方式進(jìn)行操作，即使名下沒(méi)有注冊公司，我們也可以幫忙操作，只是貸款利率會(huì )比名下有公司的利率高出0.2個(gè)百分點(diǎn)左右。另外，如果房產(chǎn)證仍抵押在銀行，我們可以找擔保公司幫忙先贖樓，贖樓的利率大概是每日萬(wàn)分之五。”
眾所周知，一般的經(jīng)營(yíng)貸年限只有3到5年，如果將房貸轉換成經(jīng)營(yíng)貸，每月的還貸壓力會(huì )不會(huì )變大?陳星告訴記者，經(jīng)營(yíng)貸都是先息后本，每個(gè)月還的都是利息，所以每月的還款額甚至會(huì )變少，而且到期后如果還需要經(jīng)營(yíng)貸，建議換一家銀行再做經(jīng)營(yíng)貸。不僅如此，經(jīng)營(yíng)貸的貸款額度可以做到政府二手房參考價(jià)的九成左右，或者銀行評估價(jià)的8.5成，貸款額度比較高，轉貸甚至還有可用的流動(dòng)資金。
過(guò)去，經(jīng)營(yíng)貸款對經(jīng)營(yíng)企業(yè)還有存續期的要求，買(mǎi)“空殼公司”的做法很容易被查出。面對記者的這些疑慮，陳星笑說(shuō)，“我們跟一些銀行有合作，絕對不會(huì )出問(wèn)題。”當然，這些經(jīng)營(yíng)貸中介機構的服務(wù)費也不低。陳星表示，如果名下有注冊公司，中間會(huì )收取貸款額1%的服務(wù)費，如果沒(méi)有注冊公司，服務(wù)費收取標準則為1.3%。
這聽(tīng)起來(lái)的確很吸引人，但陳星也提示說(shuō)，過(guò)去深圳房?jì)r(jià)上漲，很多人貸出經(jīng)營(yíng)貸后幾年就把房子出售，用于還清經(jīng)營(yíng)貸，甚至拿這些貸款再去買(mǎi)房。不過(guò)，經(jīng)過(guò)嚴厲調控后深圳樓市的環(huán)境已經(jīng)不同以往，房?jì)r(jià)大漲預期已經(jīng)減弱，像陳星這樣的金融中介反過(guò)來(lái)推薦客戶(hù)將房貸轉換成經(jīng)營(yíng)貸。“很多客戶(hù)現在不敢隨便做經(jīng)營(yíng)貸，除了擔心貸款風(fēng)險，客戶(hù)更擔心房?jì)r(jià)、經(jīng)濟以及樓市調控的變化，不敢貿然行動(dòng)。值得注意的是，不要看轉變成經(jīng)營(yíng)貸后每月還款額會(huì )變少，但由于經(jīng)營(yíng)貸都是先息后本，累積起來(lái)的壓力也不小。”記者在與多位金融中介的交談后發(fā)現，違規用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸不僅耗費精力，還有許多成本需要計算，例如支付給金融中介的手續費、提前償清房貸的墊資利息等多項開(kāi)支，加之經(jīng)營(yíng)貸到期后購房者還面臨過(guò)橋墊資的費用，這些隱性成本大大增加了實(shí)際資金成本。
風(fēng)險不可小覷
一位銀行內部人士對記者表示，由于銀行發(fā)展普惠金融、支持小微企業(yè)的力度大、優(yōu)惠多，或許存在一些中介虛構經(jīng)營(yíng)背景和貸款用途，利用跨行資金無(wú)法穿透跟蹤監測的漏洞，套取普惠低息貸款資金的情況，其中的風(fēng)險不可小覷，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸是明令禁止的違規行為，購房者應高度警惕。
其實(shí)，全國各地對經(jīng)營(yíng)貸違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的處罰仍是重拳出擊。IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，銀行發(fā)現這類(lèi)情況通常會(huì )限期收回貸款，從而迫使套取經(jīng)營(yíng)貸的購房者出現違約問(wèn)題。銀行應當加強個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的真實(shí)性審查和甄別，提升風(fēng)控水平來(lái)遏制套取經(jīng)營(yíng)貸炒房現象。
提起房抵經(jīng)營(yíng)貸，就不得不提到“深房理”。去年8月，深圳發(fā)布稱(chēng)，深圳銀保監局組織銀行開(kāi)展全面排查和監管核查，當時(shí)已查明“深房理”相關(guān)人員涉嫌偽造國家機關(guān)公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉賬、化整為零、提現等方式規避資金流向監控等擾亂金融市場(chǎng)秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經(jīng)營(yíng)貸和消費貸等不同類(lèi)別，問(wèn)題貸款金額合計10.64億元，其中，涉及經(jīng)營(yíng)貸3.80億元。
目前，對于正常房貸業(yè)務(wù)，記者采訪(fǎng)中國銀行等多家銀行個(gè)貸經(jīng)理，普遍答復目前房貸額度充足，符合放款條件即可放款，與此前放貸時(shí)間相比，整體放貸速度提升了不少。對于目前的樓市調控政策，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“盡管各地積極給行業(yè)和市場(chǎng)紓困，但從我們的調研來(lái)看，不管是開(kāi)發(fā)商還是購房者，普遍反映就是信心不足。即便政策松綁，但對于需求端的激勵效果并不顯著(zhù)。除非將杠桿放開(kāi)，但這會(huì )觸發(fā)房住不炒的底線(xiàn)。”(吳家明 )
