隨著(zhù)銀根放松、利率走低、經(jīng)營(yíng)貸及消費貸等品種投放力度加大，不少貸款中介再度活躍，向購房者推出了“以貸換貸”的生意。4月13日，北京商報記者調查發(fā)現，一些貸款公司宣稱(chēng)可幫助客戶(hù)將最低年利率3.4%的經(jīng)營(yíng)貸與年利率5%以上的房貸進(jìn)行置換，輕松省下數十萬(wàn)元利息，不過(guò)，貸款中介所收的費用不菲，整體辦理收取的服務(wù)費大概在貸款金額的1.6%-4%，這其中還不包括一些隱性費用。更為重要的是，無(wú)論“首付貸”還是此類(lèi)置換經(jīng)營(yíng)貸的方式，都在變相地回避?chē)覍τ谛刨J政策的監管，一經(jīng)查出會(huì )被銀行要求提前歸還貸款，用戶(hù)若盲目輕信可能得不償失。

　　中介猛推“以貸換貸”

　　“打開(kāi)你房貸按揭銀行的App，看看你的房貸利率是多少?”“只要條件符合就可以考慮換貸，幫你省利息”，北京商報記者注意到，近日，有不少貸款中介開(kāi)始在社交平臺上不斷推薦“以貸換貸”業(yè)務(wù)，吸引用戶(hù)的目光。

　　經(jīng)營(yíng)貸已存在多年，主要是銀行針對中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)推出的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔保方式從銀行借款，用來(lái)盤(pán)活個(gè)體企業(yè)資金。而“以貸換貸”則是購房者經(jīng)過(guò)貸款公司一番包裝后，將最低年利率3.4%的經(jīng)營(yíng)貸與年利率5%以上的房貸進(jìn)行置換。

　　在社交平臺，有多位貸款中介曬出了購房按揭貸款與經(jīng)營(yíng)貸數據對比。根據一位貸款中介提供的信息，以貸款金額100萬(wàn)元、還款方式為等額本息為例，購房按揭貸款期限為30年，年利率為5.88%，月還款額約為5919元，總支付利息約為113.07萬(wàn)元，總還款額度約為213.07萬(wàn)元。通過(guò)置換經(jīng)營(yíng)貸后還款期限變?yōu)?0年，年利率為4.6%，月還款金額為6380.6元，總支付利息為53.13萬(wàn)元，總還款額為153.13萬(wàn)元。

　　“通過(guò)這樣的方式您可以少還10年貸款，少還利息59.94萬(wàn)元。”這位貸款中介說(shuō)道。不過(guò)，在實(shí)際情況下，試圖“以貸換貸”的用戶(hù)往往都是房貸存量用戶(hù)，實(shí)際利息差額并不像中介宣稱(chēng)的如此有誘惑力，而貸款期限縮短還會(huì )導致月供增加，加大用戶(hù)的還款壓力。

　　但在中介機構的鼓吹下，“以貸換貸”這一方式還是讓不少買(mǎi)房人動(dòng)了心，多位貸款中介向北京商報記者表示，“以貸換貸”業(yè)務(wù)現在很火爆，咨詢(xún)的客戶(hù)非常多。

　　諸葛找房數據研究中心分析師梁楠在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)分析，經(jīng)營(yíng)貸利率低于房貸利率，這種明顯的倒掛局面產(chǎn)生了一定的套利空間，誘發(fā)經(jīng)營(yíng)貸違規行為;銀行對經(jīng)營(yíng)貸的審核力度不足，致使這種違規行為鉆了空子;中介在此過(guò)程中有比較可觀(guān)的收入。

　　隱性收費的套路

　　由于經(jīng)營(yíng)貸需要通過(guò)抵押方式從銀行借款，還需要將資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，申請人需要符合相應的審核要求，那么，貸款中介是如何經(jīng)過(guò)一番包裝，讓用戶(hù)符合申請標準的?

　　北京商報記者進(jìn)一步深入調查后了解到，貸款中介“包裝”的方式都是大同小異，購房者名下若有正常經(jīng)營(yíng)的公司，貸款中介將會(huì )根據公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)以及購房者個(gè)人情況制定經(jīng)營(yíng)貸置換計劃;若購房者沒(méi)有自身經(jīng)營(yíng)的公司，那么貸款中介將為購房者過(guò)戶(hù)一家公司，并偽造經(jīng)營(yíng)流水，讓客戶(hù)“變身”經(jīng)營(yíng)者，然后再進(jìn)行產(chǎn)品置換。

　　經(jīng)營(yíng)貸的還款方式也有多種選擇，一位貸款中介提到，“當前名下有正常經(jīng)營(yíng)流水的客戶(hù)能申請20年期還款的產(chǎn)品，中途不用歸還本金，等額本息還款方式，和房貸的還款方式一樣，其他類(lèi)別的客戶(hù)只能做10年期貸款”。

　　在置換過(guò)程中，貸款中介所收的費用也不菲，多位貸款中介向北京商報記者表示，整體辦理收取的服務(wù)費大概在貸款金額的1.6%-4%，也就是說(shuō)若辦理100萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)貸，需要向貸款中介繳納1.6萬(wàn)-4萬(wàn)元的服務(wù)費，這其中還不包括一些隱性費用。“若購房者的征信、抵押物存在問(wèn)題，還要再根據不同情況進(jìn)行收費。”多位貸款中介提醒。

　　除了一些隱性費用外，北京商報記者調查發(fā)現，如果購房者存在首套房貸款還未還清的情況，貸款中介還會(huì )提供一種墊資操作方案，例如客戶(hù)名下房產(chǎn)仍有50萬(wàn)元貸款未還清，這時(shí)貸款中介便可以先行將50萬(wàn)元貸款替購房者墊付，隨后等購房者經(jīng)營(yíng)貸放款之后，再將這筆費用還給貸款中介。墊資費以10-15天為一個(gè)周期收取，例如50萬(wàn)元貸款，一個(gè)周期需要收取墊資費3500元，如果經(jīng)營(yíng)貸審批時(shí)間達到一個(gè)月，那么貸款中介將從中獲利7000元。

　　當北京商報記者明確提到利用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸可能被銀行查出時(shí)，多位貸款中介均表示，“可以規避這些風(fēng)險，只要資金不直接流入房地產(chǎn)市場(chǎng)就可以，具體操作可以用取現、走對公賬戶(hù)解決”。

　　切勿盲目聽(tīng)信

　　助推本該用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金流入樓市，變相抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，經(jīng)營(yíng)貸置換房貸說(shuō)明當前市場(chǎng)的亂象依舊未得到有效解決，貸款中介為經(jīng)營(yíng)貸資金流向樓市進(jìn)行“包裝”，貸款中介從中收獲不菲“中介服務(wù)費”。

　　在梁楠看來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸違規投入樓市，對房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)也會(huì )有負面影響，將削弱樓市政策的調控力度，產(chǎn)生較多的投機需求，一定程度上也會(huì )推高房?jì)r(jià)，致使合理的住房需求得不到保障。

　　分析人士表示，按照銀行規定，經(jīng)營(yíng)貸只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，居民將資金流入股市、樓市屬于違規，且經(jīng)營(yíng)貸和房貸最長(cháng)期限不同，同樣的貸款金額下，期限越短月供金額越大，加劇用戶(hù)還款壓力，盲目聽(tīng)信貸款中介忽悠恐會(huì )得不償失。

　　梁楠表示，經(jīng)營(yíng)貸還款期限較短，還款壓力相對較大;再次，經(jīng)營(yíng)貸置換房貸這一過(guò)程中又會(huì )夾雜其他成本，最后整體成本或比房貸成本更高。

　　在經(jīng)營(yíng)貸入樓市愈演愈烈的背景下，相關(guān)核查手段也在不斷升級。除了及時(shí)通過(guò)窗口指導、監管提示約談等方式部署全轄銀行機構開(kāi)展快速自查，全面摸排有關(guān)情況之外，此前也有監管機構要求銀行嚴格規范與中介機構的業(yè)務(wù)合作，及時(shí)堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程，嚴肅開(kāi)展問(wèn)責等。

　　在高壓之下，銀行也加大了巡查力度，北京商報記者了解到，北京轄內的部分商業(yè)銀行已經(jīng)在遵照《個(gè)人貸款提前到期告知函》對違規流向樓市的信貸資金進(jìn)行回收，要求客戶(hù)提前進(jìn)行返還。

　　“接下來(lái)，銀行應進(jìn)一步加大對經(jīng)營(yíng)性貸款借款人資質(zhì)的審核力度，如銀行流水及收入證明等是否真實(shí)，同時(shí)，提高核查貸款資金流向的穿透性，從而保障資金流入正規用途，另外，加強監管，特別是對于違規行為，一經(jīng)發(fā)現絕不姑息。”梁楠說(shuō)道。