近年來(lái)，在“租購并舉”的住房制度下，租賃住房建設成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)，受到政策、市場(chǎng)、金融多方面的支持，2021年住房租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。1月17日舉行的2021年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會(huì )上，國家統計局局長(cháng)寧吉喆介紹，2021年1-11月，全國保障性租賃住房已經(jīng)開(kāi)工86萬(wàn)套，完成投資1205億元。

　　此外，住房和城鄉建設部住房保障司負責人潘偉近日透露，“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市初步計劃新增650萬(wàn)套保障性租賃住房。展望2022，業(yè)內認為租賃行業(yè)2.0模式已開(kāi)啟，政策層面將因城施策形成租賃住房的長(cháng)效機制，企業(yè)也將迎來(lái)模式的變革，未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展將逐步走向成熟化。

　　政策扶持構建完整商業(yè)閉環(huán) 租賃行業(yè)2.0模式已開(kāi)啟

　　2021年以來(lái)，租賃住房得到政策的大力支持，從鼓勵發(fā)放專(zhuān)項住房租賃政策性貸款，到非改租、稅務(wù)優(yōu)惠，再到將保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點(diǎn)，支持政策覆蓋了租賃住房市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院在《中國住房租賃市場(chǎng)藍皮書(shū)·2021》中指出，2021年度租賃住房政策最大的亮點(diǎn)在于，旨在通過(guò)政策扶持構建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，引導和鼓勵多元化市場(chǎng)主體參與行業(yè)建設和發(fā)展，充分調動(dòng)市場(chǎng)的積極性。

　　而從政策內容看，不同環(huán)節也各有重點(diǎn)：投融資環(huán)節鼓勵多元化融資渠道的參與;開(kāi)發(fā)建設環(huán)節一方面強調對土地資源和非改租項目給予相應的政策傾斜，另一方面給予行業(yè)實(shí)際的財政補貼;運營(yíng)環(huán)節除了給予財政補貼，還切實(shí)減免增值稅、房產(chǎn)稅等相應稅費，旨在緩解企業(yè)的運營(yíng)稅賦壓力;退出環(huán)節鼓勵行業(yè)開(kāi)展對于公募REITs等創(chuàng )新金融工具的應用和探索。

　　在政策鼓勵下，住房租賃市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步提升。根據ICCRA數據，全國10個(gè)重點(diǎn)城市集中式租賃住房項目平均出租率從2019年的85.1%上升至2021年的90%。分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市和新一線(xiàn)城市普遍維持在90%以上的出租率水平，其中上海表現最為突出，市場(chǎng)平均出租率達到97.5%。

　　同時(shí)，反映市場(chǎng)旺盛度的重要指標“續約率”也在提升?！吨袊》孔赓U市場(chǎng)藍皮書(shū)·2021》指出，2019年市場(chǎng)平均續約率為44.6%，2021年這一數字上升至57.6%。

　　盡管市場(chǎng)活躍，但整體租金水平仍然低于疫情前。貝殼研究院《2021年住房租賃市場(chǎng)報告》顯示，今年全國重點(diǎn)40城平均月租金為38.8元/平方米，同比微漲1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%;相比于2019年，除上海、深圳、杭州、成都等14個(gè)城市租金持平或微漲外，其余26個(gè)城市租金仍下跌。

　　基于2021年的政策影響及市場(chǎng)表現，行業(yè)認為2022年租賃住房仍將是住房政策的重點(diǎn)，而保障性租賃住房將是租賃住房的重點(diǎn)。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院預測，2022年政策層面將會(huì )因城施策，建立多層次供給體系，形成租賃住房的長(cháng)效機制。

　　貝殼研究院則表示，2021年政府和市場(chǎng)關(guān)系、企業(yè)發(fā)展邏輯以及租賃企業(yè)社會(huì )參與升級，將成為租賃行業(yè)2.0模式的元年，觸發(fā)租賃行業(yè)發(fā)展2.0模式開(kāi)啟。

　　住房租賃企業(yè)達2萬(wàn)家 2022年將再迎模式創(chuàng )新

　　作為市場(chǎng)主體，住房租賃企業(yè)也在不斷探索新模式、推出新產(chǎn)品，為解決新市民、新青年的租住問(wèn)題提供新思路。2021年，在政策、市場(chǎng)利好下，行業(yè)主體規模再創(chuàng )新高。

　　貝殼研究院數據顯示，根據國家企業(yè)信用信息網(wǎng)公布的企業(yè)數據測算，2021年主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋“租賃住房”，實(shí)際經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)已達2萬(wàn)家左右，其中實(shí)繳資本的住房租賃企業(yè)占比10.2%。

　　從時(shí)間來(lái)看，住房租賃企業(yè)的成立時(shí)間集中在近兩年。2019、2020年，中央分兩批明確24個(gè)租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市，三年示范期內共安排中央財政租賃專(zhuān)項獎補資金600億元，推動(dòng)試點(diǎn)城市從租賃房源籌集、培育租賃企業(yè)方面大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。近兩年來(lái)租賃企業(yè)數量呈現爆發(fā)式增長(cháng)，2021年成立的企業(yè)數量占企業(yè)總數量的五成，2020年成立的企業(yè)占比超過(guò)三成。

　　在企業(yè)規模創(chuàng )造新高的同時(shí)，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院認為，國企的引領(lǐng)示范作用正在顯現。根據《中國住房租賃市場(chǎng)藍皮書(shū)·2021》，2021年住房租賃行業(yè)34%的頭部品牌為國有企業(yè)，比2019年上升了9個(gè)百分點(diǎn);規模方面，2021年國有企業(yè)性質(zhì)的運營(yíng)商管理租賃住房規模占比達到10.2%，2019年這一數字為3.8%?？梢钥吹?，2021年華潤置地、首創(chuàng )置業(yè)等企業(yè)旗下住房租賃板塊在市場(chǎng)都有亮眼表現。

　　然而，不可忽視的是，住房租賃企業(yè)的融資難度也在加大。據貝殼研究院統計，租賃領(lǐng)域四類(lèi)融資渠道總額在2019年達到峰值，2020、2021年連續保持下跌趨勢，租賃企業(yè)融資難度持續加大。貝殼研究院認為，租賃住房行業(yè)面臨行業(yè)發(fā)展的轉換期，投資者處于更為審慎理性的階段。

　　在這樣的背景下，REITs為企業(yè)提供了一條新思路。2021年6月份，《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》正式發(fā)布，將保障性租賃住房納入試點(diǎn)。據了解，廣州、深圳、重慶等地多家企業(yè)正在準備公募REITs申報。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院預測，2022年將是保障性租賃住房公募REITs大幕拉開(kāi)的元年，租賃住房企業(yè)可以借助REITs平臺實(shí)現“建設/收購、管、退、融”的“輕資產(chǎn)+重運營(yíng)”全周期循環(huán)運作模式，建立輕重并舉的經(jīng)營(yíng)模式。此外REITs還是一個(gè)主動(dòng)管理工具，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助企業(yè)提升運營(yíng)管理效率。

　　租賃社區將迎市場(chǎng)增量 產(chǎn)品運營(yíng)以C端需求為導向

　　經(jīng)過(guò)近幾年發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)形成產(chǎn)品多元化的趨勢，且產(chǎn)品分類(lèi)逐漸清晰。而在2021年內，不同租賃產(chǎn)品的市場(chǎng)表現也有所差異。

　　從產(chǎn)品類(lèi)別來(lái)看，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院以房間規模為參照，將租賃住房劃分為青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓、高端公寓四類(lèi)，四類(lèi)產(chǎn)品所占比例分別為81.03%、10.67%、6.94%、1.35%。

　　而在不同產(chǎn)品類(lèi)型中，租賃社區已經(jīng)成為近兩年的熱門(mén)產(chǎn)品。2021年，有巢國際公寓社區總部基地店、首開(kāi)保利·樂(lè )尚N+公寓、旭輝瓴寓旗下上海張江納仕國際社區等多個(gè)租賃社區項目開(kāi)業(yè)，收獲了較高的市場(chǎng)熱度。此外，根據ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的統計，截至2020年底已經(jīng)獲批的集體用地中，53%已開(kāi)始動(dòng)工甚至已轉化為項目入市，且租賃式社區產(chǎn)品占比在提高，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院預測，2022年租賃社區將迎來(lái)增量的集中釋放。

　　關(guān)于租賃式社區的發(fā)展，克而瑞租售在《2022年中國住房租賃白皮書(shū)》中也提到，大型租賃社區不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗，引導租賃市場(chǎng)向社區化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展，還能讓更多跟租賃相關(guān)的土地增量或者存量發(fā)揮更大的潛力，成為城市發(fā)展新的增長(cháng)點(diǎn)。

　　此外，伴隨居住需求的升級，租戶(hù)對租賃住房的要求已經(jīng)從“有其居”升級為“優(yōu)其居”，租賃產(chǎn)品不僅要滿(mǎn)足居住者舒適、安全的空間需求，更要關(guān)注其情感、社交等需求。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院提出，在滿(mǎn)足了基本的租賃住房供給總量后，市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)將更多地轉向關(guān)注租戶(hù)需求，這也是普及租住生活方式、落實(shí)租售并舉國策的重要一環(huán)。整體租賃住房市場(chǎng)將更多關(guān)注“住”的本質(zhì)，從而推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入以服務(wù)體驗為主導的高品質(zhì)增長(cháng)階段。