有關(guān)“帶押過(guò)戶(hù)”的消息近來(lái)不斷刷屏，引來(lái)房地產(chǎn)業(yè)內一片叫好。9月27日，記者從省自然資源廳確權登記局獲悉，目前我省南京、無(wú)錫、蘇州、泰州等城市均有二手房交易中采用“帶押過(guò)戶(hù)”的成功案例。其中，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心宣布將全面推行該模式。
二手房交易過(guò)戶(hù)環(huán)節的一個(gè)小小變化，為何會(huì )在業(yè)界引起如此大的反響?記者進(jìn)行了調查。
減少了賣(mài)房人籌錢(qián)還款的壓力
9月28日下午兩點(diǎn)，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心來(lái)了一組辦理二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)的客戶(hù)，隨行的還有建設銀行南京分行的工作人員。一小時(shí)后，“帶押過(guò)戶(hù)”、購房人抵押設立、新產(chǎn)證出件這3件事，在同一個(gè)窗口一次性全部辦理完畢，購房人帶著(zhù)新房本滿(mǎn)意地離開(kāi)了。
建設銀行南京分行住房金融業(yè)務(wù)部客戶(hù)經(jīng)理黎興亞告訴記者，該組客戶(hù)9月23日向銀行提出貸款申請，9月28日完成過(guò)戶(hù)抵押，放款流程基本準備完畢，29日一早放款，同時(shí)完成售房人還款結清。這個(gè)案例，將原還款、解押約一個(gè)月的時(shí)間壓縮至5個(gè)工作日左右完成。
無(wú)須還貸、無(wú)須墊資也可實(shí)現帶抵押的二手房過(guò)戶(hù)，這便是二手房“帶押過(guò)戶(hù)”新模式。江蘇致邦(自貿區南京片區)律師事務(wù)所方霄杰說(shuō)，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”是在《民法典》施行后應運而生的產(chǎn)物，意將《民法典》第406條鼓勵交易的立法精神落到實(shí)處。“根據原《物權法》規定，帶押無(wú)法直接轉讓。而《民法典》第406條則規定只要及時(shí)通知抵押權人，帶押可以轉讓?zhuān)盅簷嗖皇苡绊憽?rdquo;
南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)運行科科長(cháng)雷飛介紹說(shuō)，在《民法典》實(shí)施以前，二手房交易時(shí)，房子如果有抵押，必須把貸款還清、解除抵押后才能辦過(guò)戶(hù)手續?，F在二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的模式，就是在房子的抵押不解除的情況下，也可以辦理轉移登記，過(guò)戶(hù)到新的產(chǎn)權人名下。
在原來(lái)的模式中，賣(mài)方先要籌措資金把銀行的抵押解除，買(mǎi)賣(mài)雙方同步簽訂合同，買(mǎi)方申請銀行貸款，貸款審批通過(guò)后到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理房屋轉移登記和抵押的設立登記手續后，銀行才會(huì )放款，當事人買(mǎi)賣(mài)雙方才能拿到錢(qián)。顯而易見(jiàn)，如果賣(mài)方資金比較緊張，籌集資金需要一定時(shí)間，到銀行去申請解押也需要時(shí)間，這就導致整個(gè)流程需要半個(gè)月甚至更長(cháng)時(shí)間。
而新的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，則簡(jiǎn)化了上述流程。雷飛說(shuō)，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式，最大優(yōu)勢是減少了賣(mài)房人籌錢(qián)還款的壓力，同時(shí)，如果買(mǎi)房人要同步辦理貸款，可以把三筆業(yè)務(wù)合并在一起，一窗受理，大大壓縮了辦理環(huán)節。
“過(guò)去，買(mǎi)賣(mài)雙方資金均不足時(shí)，就要向機構借錢(qián)‘過(guò)橋’。”省自然資源廳確權登記局局長(cháng)譚靜給記者算了一筆賬，以部分機構“過(guò)橋”費為所借金額的萬(wàn)分之八每天來(lái)算，如果賣(mài)房者借用100萬(wàn)元的資金“過(guò)橋”，借用時(shí)間為30天的話(huà)，則會(huì )產(chǎn)生2.4萬(wàn)元的“過(guò)橋”費，時(shí)間越長(cháng)產(chǎn)生的費用越多。
房產(chǎn)中介從業(yè)者對二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式帶來(lái)的利好有更直接感受。“我愛(ài)我家”南京分公司交易服務(wù)部總監許曉琦告訴記者，“南京不動(dòng)產(chǎn)”公眾號發(fā)布消息宣布“南京全面推行二手房‘帶押過(guò)戶(hù)’模式”的第二天，一線(xiàn)業(yè)務(wù)員接到了很多房東的電話(huà)咨詢(xún)，紛紛詢(xún)問(wèn)具體的操作細節。許曉琦認為，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”新模式的實(shí)施，無(wú)論對二手房交易買(mǎi)賣(mài)雙方、還是對房產(chǎn)中介、對整個(gè)市場(chǎng)，都是一件好事。對房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)化了交易環(huán)節，提高了工作效率。
全面推行“帶押過(guò)戶(hù)”尚待時(shí)機
記者了解到，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式在我省尚未全面開(kāi)展。其中，南京不動(dòng)產(chǎn)登記機構宣布將全面推行該模式，目前已通過(guò)與建設銀行、南京銀行等50余家銀行合作，完成了158套房屋“帶押過(guò)戶(hù)”的登記工作，交易價(jià)值超過(guò)5億元;蘇州市的張家港、常熟、太倉和市中心不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也已試點(diǎn)開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，截至9月底，建設銀行蘇州分行、中國銀行蘇州分行、蘇州銀行等6家金融機構已申請辦理了8套住宅房屋的“帶押過(guò)戶(hù)”。
辦理二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的流程是怎樣的呢?雷飛介紹了兩個(gè)場(chǎng)景：第一種情況，原來(lái)的房子有抵押，買(mǎi)房人不需要辦理貸款。這種情況下，只要原抵押權人的銀行同意跟賣(mài)方、買(mǎi)方一起來(lái)辦理，那么就可以到不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請二合一的辦理模式，實(shí)現了最簡(jiǎn)潔的帶押過(guò)戶(hù)。第二種情況更為常見(jiàn)，原來(lái)賣(mài)的房子有抵押，新的購房人需要去貸款。針對這種情況，不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供三合一的服務(wù)模式，即轉移登記(過(guò)戶(hù))、原抵押權變更登記、新抵押權設立登記，三合一同步辦理，在一個(gè)窗口便可實(shí)現。對于符合條件的一般性案件，這個(gè)流程可實(shí)現當場(chǎng)辦結。
獲悉南京全面推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式后，南京王祥房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負責人王祥發(fā)布了一篇長(cháng)文，細數二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的利好與難點(diǎn)。他表示，原先“先解押、再過(guò)戶(hù)”模式存在較高的風(fēng)險和交易成本，而二手房“帶押過(guò)戶(hù)”解決了這兩大痛點(diǎn)。他也表示，“執行起來(lái)還是有難點(diǎn)”。例如，賣(mài)方原貸款銀行與買(mǎi)方新貸款不是同一個(gè)銀行的，或者賣(mài)方的抵押不止一押，還有二押或三押，還有，如果賣(mài)方或買(mǎi)方涉及公積金貸款，這些問(wèn)題如何解決?
許曉琦也向記者坦言，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”對交易案例有諸多細節的要求。例如，需要賣(mài)方未還清的貸款余額大于買(mǎi)方要申請貸款的金額怎么辦?
記者向業(yè)內相關(guān)人士了解到，目前我省二手房“帶押過(guò)戶(hù)”成功案例中，均不包含上述情況。這也意味著(zhù)，上述操作中的難點(diǎn)，還尚需解決，全面推行尚待時(shí)機。
制度改革能否激發(fā)市場(chǎng)活力
王祥表示，“相信在不動(dòng)產(chǎn)登記與交易環(huán)節不斷優(yōu)化、一直走在全國前列的南京不動(dòng)產(chǎn)登記機構，一定能大部分解決以上我說(shuō)的這些難點(diǎn)，讓‘帶押過(guò)戶(hù)’的模式早日成為二手房交易的常態(tài)。”有業(yè)內人士表示，該模式有利于進(jìn)一步激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。
“我愛(ài)我家”南京分公司市場(chǎng)分析師黃守娟認為，從市場(chǎng)層面來(lái)看，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”有助于激活二手房市場(chǎng)，特別是一部分剛需置業(yè)，既可簡(jiǎn)化流程、保障資金安全，也能減少一筆購房支出，對二手房交易量有一定的促進(jìn)作用。
近年來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記一直在“提速”。自2016年6月28日實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度以來(lái)，南京不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行了很多改革。例如，在全國率先提出一窗受理、集成服務(wù)的新工作模式，將原來(lái)涉及到房產(chǎn)交易、稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記等多項手續進(jìn)行了集成。由一個(gè)工作人員代表3家單位，在一個(gè)窗口為群眾提供服務(wù)。還提出“一鍵繳費，后臺清分”模式，群眾一次性可以把稅費、登記費、房屋維修基金等多項費用一次性繳納。如今，該中心有12類(lèi)業(yè)務(wù)可以當場(chǎng)辦結，其他一般性業(yè)務(wù)壓縮到3個(gè)工作日以?xún)取?/p>
一家國有大行江蘇省分行的有關(guān)負責人告訴記者，目前省內各地市的二手房“帶押過(guò)戶(hù)”操作模式略有差異，辦理時(shí)長(cháng)各不相同，但與原有交易模式相比，“帶押過(guò)戶(hù)”的耗時(shí)會(huì )明顯縮短。例如南京新模式下的交易耗時(shí)較傳統模式將節約1個(gè)月以上的時(shí)間。該負責人認為，對銀行來(lái)說(shuō)，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)將進(jìn)一步提高服務(wù)客戶(hù)的能力和效率。一方面，業(yè)務(wù)流程將更加便捷，另一方面，交易資金更加安全，是一項便民、利民、惠民的措施。
“帶押過(guò)戶(hù)”要防范哪些風(fēng)險
不可忽視的是，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”同樣存在風(fēng)險。方霄杰舉例稱(chēng)，比如買(mǎi)賣(mài)雙方確定的價(jià)格未考慮到利率差，可能就價(jià)格和手續辦理階段風(fēng)險與成本分擔產(chǎn)生爭議;銀行作為抵押權人的，在結束與賣(mài)方的合同后，與買(mǎi)方新簽訂貸款合同，利率如何確定問(wèn)題;第三方在發(fā)揮職能的過(guò)程中，可能存在具體操作問(wèn)題，比如委托公證、公證提存具體如何操作等等，都是亟待破解的問(wèn)題。
金融業(yè)內人士也指出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”可能存在的風(fēng)險：一是交易資金的切分、撥付，要確保在結清賣(mài)方貸款、向賣(mài)方撥付剩余購房款時(shí)能夠實(shí)現資金的閉環(huán)，二是在業(yè)務(wù)過(guò)程中可能會(huì )出現房產(chǎn)被查封等突發(fā)情況。
針對銀行抵押權落空、交易最終未達成等潛在風(fēng)險，譚靜建議，鼓勵各地引入公證或擔保等第三方機構，一方面降低部分制度性成本，讓利于老百姓，另一方面保障資金安全，防控銀行業(yè)務(wù)風(fēng)險。
我省在“帶押過(guò)戶(hù)”風(fēng)險防控方面也已有了一定探索。比如，無(wú)錫將抵押變更、轉移登記及新抵押設立三個(gè)環(huán)節“無(wú)縫銜接”，規避銀行風(fēng)險。今年江陰農商銀行與無(wú)錫市住房置業(yè)擔保有限公司合作推出二手房按揭貸款業(yè)務(wù)——“安居寶”，客戶(hù)賣(mài)房時(shí)無(wú)須結清原有貸款，待銀行發(fā)放的按揭貸款資金進(jìn)入監管賬戶(hù)后，在全流程閉環(huán)操作保障資金安全性的前提下，優(yōu)先償還結清原有貸款。該產(chǎn)品既解決了客戶(hù)在賣(mài)房時(shí)未結清貸款的融資難題，又保障了買(mǎi)方首付款的資金安全。
泰興市在去年就創(chuàng )新推出了二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記新模式——不動(dòng)產(chǎn)轉移及抵押“雙預告”登記。具體做法是，在存量房交易過(guò)程中，買(mǎi)方貸款銀行可會(huì )同買(mǎi)賣(mài)雙方共同申請辦理房產(chǎn)轉移預告登記及抵押預告登記，“雙預告”登記辦理完成后，銀行可依據抵押預告登記結果發(fā)放貸款，實(shí)現貸款資金的到賬與轉移登記手續同步辦理。“不動(dòng)產(chǎn)轉移預告登記，杜絕賣(mài)方‘一房二賣(mài)’行為，不動(dòng)產(chǎn)抵押預告登記，保障買(mǎi)方貸款銀行先行放貸。買(mǎi)方貸款資金直接匯入賣(mài)方貸款銀行且直接自動(dòng)扣款，消除賣(mài)方和賣(mài)方貸款銀行疑慮，充分保證了各方利益。”泰興市不動(dòng)產(chǎn)登記中心有關(guān)負責人說(shuō)。(劉霞 沈佳暄)
