8月6日下午4點(diǎn)半，氣溫還在35攝氏度以上。家住玄武區西家大塘16-44號小區的鄭奶奶拎著(zhù)滿(mǎn)滿(mǎn)一瓶熱水，送到只有幾平方米的門(mén)衛房。
“環(huán)境這么好，全靠保安和保潔!”72歲的鄭奶奶已經(jīng)在這里住了30多年，2年前，玄武城建集團下屬的百子物業(yè)進(jìn)駐，200多戶(hù)居民第一次有了“管家”。劃車(chē)位、整花園、建車(chē)棚、修道路，小區大變樣，讓老人不停贊嘆，“從糠籮里跳到了米籮里。”
南京有2300多個(gè)像西家大塘16-44號這樣“上了年紀”的老舊小區。2019年起，南京實(shí)施第一輪“美麗家園”三年行動(dòng)計劃，通過(guò)基層黨組織領(lǐng)辦、市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)參與、公益性物業(yè)企業(yè)兜底托管，已實(shí)現全市老舊小區基本管理全覆蓋。尤其是各種形式的公辦物業(yè)，在疫情防控和文明城市創(chuàng )建中，發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越重要的作用。
今年，提升2300多個(gè)老舊零散小區管理服務(wù)品質(zhì)工作，被南京市委市政府列為民生實(shí)事重點(diǎn)推進(jìn)，“居者安”的城市愿景將越來(lái)越近。
這只“燙山芋”誰(shuí)來(lái)接?
“有人管了!”談及小區近兩年的變化，鼓樓區小市街道東門(mén)街24號的居民高學(xué)鳳脫口而出。兩名保安輪班24小時(shí)值守，再加上道閘管控，她和鄰居們有了久違的安全感。
4幢老樓錯落分布，組成一個(gè)小小的居民院落，緊鄰東門(mén)街的24號小區，幾乎具備主城區老舊小區的所有特征：產(chǎn)權分散，巖棉廠(chǎng)、南京銀行、紫金銀行旗下均有房產(chǎn);人員復雜，150戶(hù)人家里既有住了二十幾年的原住民，也有流動(dòng)的租戶(hù);完全開(kāi)放，各路閑雜人等隨意進(jìn)出;停車(chē)位緊張，50輛的汽車(chē)保有量，對應零星分布的幾處空地，每晚下班時(shí)間也是吵架的高發(fā)期;環(huán)境基礎差，樓道里雜物堆積，樓下垃圾遍地，一到夏天居民就捂著(zhù)鼻子經(jīng)過(guò)。
“之前也有三四家市場(chǎng)化物業(yè)來(lái)考察過(guò)，但轉了一圈下來(lái)，都搖頭走了。”東門(mén)街社區書(shū)記鄒超群回憶，收不上錢(qián)、劃不出車(chē)位，企業(yè)放棄的原因很簡(jiǎn)單，也很實(shí)際。
去年，鼓樓區推進(jìn)全區老舊小區兜底管理，立下“年底實(shí)現全覆蓋”的軍令狀。多家市場(chǎng)化物業(yè)挨個(gè)挑選認領(lǐng)后，仍有100多個(gè)條件基礎較差的小區被“晾”在那里，無(wú)人問(wèn)津。根據統一部署，由區屬?lài)蠊臉欠慨a(chǎn)集團有限公司接手，劃片對接，逐一制定管理方案，其中就包括東門(mén)街24號。
基礎條件差、鄰里糾紛多、費用收繳難、盈利項目少，老舊小區一直以來(lái)都是基層治理的“燙山芋”，諸多的結構性矛盾，導致市場(chǎng)化物業(yè)“不愿管”，居民自治“不善管”。城市加速發(fā)展，人民對美好生活的向往與日俱增，這些也曾令人艷羨的居民樓，不該被遺忘。
誰(shuí)來(lái)回答這道看似無(wú)解的“必答題”?公辦物業(yè)，幾乎是最后的選擇。
2020年3月，新冠肺炎疫情暴發(fā)一個(gè)多月后，主城玄武區在新一輪國企改革中組建城建集團，在精塑城區面貌的同時(shí)，響應民生訴求，成立百子物業(yè)公司。“立足國企‘國’的社會(huì )屬性和‘企’的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，直面挑戰，扛起無(wú)物業(yè)老舊小區托管的重任!”玄武區委書(shū)記閔一峰介紹，該區566個(gè)居民小區中，有437個(gè)是老舊小區，其中還有40%左右是零散小區。不少老舊小區管理長(cháng)期缺失，物業(yè)投入不足、服務(wù)缺位，這個(gè)底，只有國企物業(yè)能托得住。
7家分公司對接7個(gè)街道，將全區劃分成76個(gè)板塊，以“先嘗后買(mǎi)”的模式讓服務(wù)效果說(shuō)話(huà)……兩年下來(lái)，百子物業(yè)托管老舊小區達到268個(gè)，服務(wù)面積近470萬(wàn)平方米，惠及居民近6萬(wàn)戶(hù)。“12345”政務(wù)熱線(xiàn)工單中，百子物業(yè)的滿(mǎn)意度由70%提升至95%。更為重要的是，國企的身份，讓百子物業(yè)在面對急難險重任務(wù)時(shí)成為一支值得信賴(lài)的力量。從疫情防控到文明城市創(chuàng )建，從垃圾分類(lèi)到“我為群眾辦實(shí)事”，企業(yè)總能沖在最前線(xiàn)，當好基層治理的“守門(mén)員”。
南京市住房保障和房產(chǎn)局物業(yè)處處長(cháng)浦曉天介紹，目前該市已組建公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)50家，通過(guò)黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)覆蓋1006個(gè)老舊零散小區，服務(wù)業(yè)主28萬(wàn)戶(hù)，涌現了百子物業(yè)、欣城物業(yè)、寧越物業(yè)、姚坊門(mén)街道物業(yè)等一批優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
“托得起”，更要“管得好”
南京的公辦物業(yè)歷史，最早可追溯到2009年。彼時(shí)，南京以體制機制改革為契機，在所有街道建設“兩站一中心”——物業(yè)管理矛盾投訴調解站、物業(yè)應急維修服務(wù)站和物業(yè)服務(wù)中心，對轄區內無(wú)物業(yè)老舊小區進(jìn)行托管。
南京邁皋橋物業(yè)管理公司，就是成立于那一年。此前，棲霞區邁皋橋的一個(gè)商品房小區物業(yè)“跑路”，街道臨時(shí)“救火”接下了這個(gè)“爛攤子”，公辦物業(yè)有了雛形。沒(méi)想到，這件事街道一干就是15年，如今發(fā)展成每個(gè)社區一家分公司的“集團軍”，員工已經(jīng)超千人。
在市場(chǎng)充分競爭的物業(yè)行業(yè)，一個(gè)由街道牽頭組建的企業(yè)，為何能在城郊接合部打開(kāi)一片天地?“先解決‘有沒(méi)有’，再追問(wèn)‘好不好’。”企業(yè)相關(guān)負責人介紹，邁皋橋片區既有老小區，也有保障房，還有企事業(yè)單位的自建房，贏(yíng)得業(yè)主的認可，關(guān)鍵還是要找準痛點(diǎn)。邁皋橋物業(yè)從滿(mǎn)足基本需求做起，在擴大服務(wù)供給、提升服務(wù)質(zhì)量中培養群眾“花錢(qián)購買(mǎi)服務(wù)”的習慣，形成良性循環(huán)。
相比于市場(chǎng)化物業(yè)的靈活機制，公辦物業(yè)也有自身優(yōu)勢。得益于政府背景，居民不會(huì )擔心公辦物業(yè)“撂挑子”，公司化運作又有一本明晰的賬，政府的“真金白銀”用在哪里，老百姓看得明明白白。而最重要的，還是公辦物業(yè)能整合各方力量，形成黨建引領(lǐng)下的“社企共治”。在邁皋橋，每個(gè)社區主任都要“兼職”物業(yè)分公司的經(jīng)理，把兩家并一家，讓“紅色物業(yè)”全面參與基層治理。“雙向進(jìn)入、交叉任職”，也成為當前公辦物業(yè)的“標配”。
雨花臺區古雄街道的板橋新城物業(yè)服務(wù)中心有限公司，和邁皋橋物業(yè)成立于同一時(shí)期。當時(shí)的板橋新城，村民剛剛“洗腳上樓”，垃圾亂丟、毀綠種菜、高空拋物等現象比比皆是，七成投訴工單矛頭直指物業(yè)。
著(zhù)眼百姓對居住品質(zhì)最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的需求，自帶“紅色基因”的板橋新城物業(yè)挑起了這副重擔。2012年，新林社區組建成立，物業(yè)公司總經(jīng)理李華東多了個(gè)新身份——社區黨總支書(shū)記。踏上新崗位的他，第一件事就是選聘“紅色樓棟長(cháng)”，組織“紅色議事會(huì )”，實(shí)施正規化物業(yè)管理。
圍繞停車(chē)難，“紅色物業(yè)”投入400萬(wàn)元，在小區內外改造出400余個(gè)停車(chē)位，分配過(guò)程“0矛盾、0投訴”;聚焦電瓶車(chē)充電難，“紅色樓棟長(cháng)”梳理需求后，配合安裝49處1230個(gè)充電樁，上樓充電現象基本杜絕;破題就醫難，“紅色議事會(huì )”上會(huì )討論后，直接把社區衛生服務(wù)站搬到了黨群服務(wù)中心，開(kāi)診以來(lái)服務(wù)居民超過(guò)21000人次。最近，“紅色物業(yè)”主動(dòng)拿出辦公用房，金陵圖書(shū)館新林分館在此設立，居民足不出小區就能享受高品質(zhì)文化生活。
從“托得起”到“管得好”，公辦物業(yè)的服務(wù)進(jìn)階，需要定標立規。“服務(wù)沒(méi)有標準，就談不上高質(zhì)量。”玄武城建集團黨委書(shū)記、董事長(cháng)郭騫介紹，經(jīng)過(guò)兩年摸索，百子物業(yè)建立了小區安全管理、衛生保潔等服務(wù)標準，針對“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一體”不同類(lèi)型小區，分類(lèi)制定管養方案。企業(yè)還汲取市場(chǎng)化物業(yè)好的做法，升級保安服務(wù)、組建巡邏車(chē)隊，把服務(wù)的顆粒度細致到群眾可知可感。
“虧本買(mǎi)賣(mài)”里有“大生意”
8月5日下午，建鄴區新城科技園，南京欣城物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理李文斌又一次來(lái)到園區，與載體運營(yíng)方協(xié)商交流，目標是“拿下”近8萬(wàn)平方米的物業(yè)服務(wù)。從托管老舊小區到承接市場(chǎng)項目，欣城物業(yè)邁出重要一步。
老舊小區的物業(yè)服務(wù)，基本都是市場(chǎng)化企業(yè)挑剩下的“硬骨頭”，運維投入大，收費標準低。目前，南京老舊小區的物業(yè)費基本維持在0.3-0.5元/平方米的水平，即便是100%收繳，也未必能覆蓋各種成本，是一筆吃力不討好的“虧本買(mǎi)賣(mài)”。光靠政府補貼“輸血”，不是長(cháng)久之計。
“公辦物業(yè)不能等靠要，在履行社會(huì )責任的同時(shí)，要把隊伍鍛煉好，提升自我造血功能，把企業(yè)做大做強。”李文斌每天想的，就是怎么尋找新的盈利點(diǎn)，反哺老舊小區物業(yè)服務(wù)。欣城物業(yè)結合現代服務(wù)業(yè)要求，用口碑贏(yíng)得市場(chǎng)，不僅先后承接建鄴區的社區衛生服務(wù)中心、學(xué)校等多個(gè)物業(yè)項目，在手在談的項目還有高端的辦公載體。
引入“大物業(yè)”思維，欣城物業(yè)還不斷精耕細分領(lǐng)域。結合小區除四害和疫情期間消殺需求，企業(yè)成立了欣城環(huán)境科技服務(wù)有限公司，目前已實(shí)現盈利。針對小區家庭裝修，今年還將成立工程類(lèi)服務(wù)公司，拓展充電樁建設經(jīng)營(yíng)、家庭裝修等業(yè)務(wù)。運輸公司也將組建，未來(lái)在解決小區雜物亂堆亂放、大件垃圾運輸問(wèn)題的同時(shí)，通過(guò)內部資源的開(kāi)發(fā)和深度應用，以子項目支撐物業(yè)大板塊的運行。
既要開(kāi)源，也要節流。公辦物業(yè)必須立足現實(shí)，在保證基本服務(wù)質(zhì)量的基礎上，花更少錢(qián)辦更多的事。
托管老舊小區前，鼓樓房產(chǎn)集團早就做好了貼錢(qián)的準備。以東門(mén)街24號為例，24小時(shí)值班是硬要求，聘用兩名保安的開(kāi)銷(xiāo)沒(méi)法省。但在院落保潔上，公司協(xié)調了另一區屬?lài)蠊臉枪莛B集團定時(shí)清掃，維護基本整潔。其余時(shí)段就不再為小區雇專(zhuān)人，而是由一名負責東門(mén)街大片區的保潔工人巡邏維護，同時(shí)發(fā)動(dòng)熱心居民發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)反映。保修同樣如此，由鼓房集團的自有隊伍，承接小市片區內所有在管小區的維修訴求。
鼓樓房產(chǎn)集團副總經(jīng)理范辰玉和同事也有拓展業(yè)務(wù)的計劃。他們推出的生活服務(wù)類(lèi)APP“智慧鼓房”，目前已在部分小區投入使用，包括門(mén)禁、報修、繳費、積分商城等功能，位于中央門(mén)街道的建設新村，安裝率已達95%，正逐步向其他小區推廣。
堯化街道的姚坊門(mén)物業(yè)黨支部書(shū)記、總經(jīng)理王永帥每天也在“算賬”。2021年，企業(yè)托管的金堯山莊總共收到物業(yè)費和車(chē)位管理費51萬(wàn)元。盡管收繳率已達到95%，但20多人的運維團隊工資，加上日常管養和各種新增設施的成本，總支出高達105萬(wàn)元。
怎么辦?姚坊門(mén)物業(yè)打響全省首批宜居示范街區的品牌，走出老舊小區“招攬生意”，為街區內學(xué)校、商業(yè)、公園等場(chǎng)所提供物業(yè)服務(wù)。盤(pán)活街區零星閑置的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，提高樓道、道閘等公共資源的出租效率，將閑置夾角地資源改造為生態(tài)停車(chē)場(chǎng)……為了增收，王永帥絞盡了腦汁。這些“外快”加起來(lái)，再算上政府的各類(lèi)獎補，姚坊門(mén)物業(yè)基本能實(shí)現收支平衡。
治理“老破小”，不止一條路
老舊小區治理，是一項系統工程，沒(méi)有標準答案，更沒(méi)有捷徑可走。
“物業(yè)服務(wù)是市場(chǎng)的產(chǎn)物，最終還要回歸市場(chǎng)。”在李文斌看來(lái)，老舊小區托管，前期可以靠政府投入和企業(yè)擔當，在居民素質(zhì)和繳費意識提升之后，老舊小區的物業(yè)管理還是要交給市場(chǎng)。
鼓樓房產(chǎn)集團的想法，和李文斌如出一轍。鼓樓區在對老舊小區兜底管理時(shí)有一項基本要求，讓市場(chǎng)化物業(yè)“能接盡接”。暫時(shí)不愿意接的，再由公辦物業(yè)先兜底，通過(guò)系統改造和資源梳理，最終把老舊小區推向市場(chǎng)。范辰玉告訴記者，企業(yè)去年以來(lái)準備入場(chǎng)和已經(jīng)接手的100多個(gè)老舊小區，正逐步被市場(chǎng)化物業(yè)“認領(lǐng)”，目前在手的只剩下9個(gè)。
玄武區走的是另一條路。依托城建集團既建又管的功能，玄武在老舊小區出新時(shí)就通盤(pán)考慮，從方案設計到建設施工再到常態(tài)管養，百子物業(yè)全程跟進(jìn)。圍繞怎么改、怎么管，由社區黨組織牽頭召開(kāi)居民議事會(huì )，邀請物業(yè)前置介入，充分吸收群眾意見(jiàn)，量身定制方案。
今年1月，這個(gè)創(chuàng )新嘗試在梅園新村街道的雍園41號小區落地，13個(gè)單元100%加裝電梯，每戶(hù)1個(gè)儲物箱、1個(gè)車(chē)棚停車(chē)位，引入了智慧物業(yè)平臺，還打造了“紅心匯”特色黨建陣地，讓居民議事有了好去處。最值得關(guān)注的是，針對矛盾集中的機動(dòng)車(chē)停放問(wèn)題，社區與物業(yè)主動(dòng)作為，在充分聽(tīng)取網(wǎng)格黨支部書(shū)記、黨員樓棟長(cháng)意見(jiàn)的基礎上，下決心取消了停車(chē)位這一物業(yè)最大的收入來(lái)源，保證了小區人車(chē)分離，同時(shí)，積極協(xié)調周邊商場(chǎng)、學(xué)校，提供夜間停車(chē)泊位，有效緩解了停車(chē)難題。
老城內零散的開(kāi)放式小區怎么辦?6月，江蘇寶石花物業(yè)公司進(jìn)駐秦淮區陸家巷片區，成為南京首家實(shí)施街區化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
地處新街口鬧市的陸家巷片區，由4個(gè)小區合圍而成，不僅業(yè)態(tài)復雜，院落分散，還涉及住宅、商鋪，對綜合治理要求高。秦淮區以政府購買(mǎi)服務(wù)的方式引入寶石花物業(yè)，根據片區特點(diǎn)制定“一小區一方案”，通過(guò)打造“大物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟”，構建老舊小區物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)、街巷治理三位一體的體系，在城市更新中打造15分鐘生活圈。
私自安裝的門(mén)禁拆除了，堆滿(mǎn)雜物的消防通道清理了，宣傳欄、樓道墻、馬路牙等破損修復了，點(diǎn)滴“微更新”，讓居民得到了實(shí)惠，企業(yè)贏(yíng)得了掌聲。
中心城區的治理，最大的難點(diǎn)、最多的需求都在老舊小區。作為住建部首批“美好家園”試點(diǎn)城市，南京的探索從未停步。浦曉天說(shuō)，新一輪“美好家園”三年行動(dòng)計劃近期將會(huì )出臺，南京將進(jìn)一步強化黨政雙牽頭的住宅小區綜合治理工作機制，將住宅小區綜合治理納入區、街(鎮)黨工委重要任務(wù)，推進(jìn)物業(yè)行業(yè)加快融入基層治理。
