今年以來(lái)，城市更新立法再提速?！侗本┦谐鞘懈聴l例(征求意見(jiàn)稿)》(下稱(chēng)《條例》)近日發(fā)布并面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。這意味著(zhù)北京成為繼深圳、廣州、上海之后，第四個(gè)針對城市更新立法的一線(xiàn)城市。此外，南京也將城市更新立法提上日程。
立足于擴大有效投資，不少地方還在加快醞釀并批量落地城市更新項目，并紛紛成立城市更新專(zhuān)項資金、產(chǎn)業(yè)基金等。包括財政資金、金融貸款、社會(huì )資本在內的多元化投融資機制正在加快構建。
城市更新立法提速
《條例》近日正式發(fā)布并面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)?！稐l例》起草說(shuō)明顯示，城市更新立法是推進(jìn)城市更新制度化建設的客觀(guān)要求，從北京城市更新的實(shí)踐支撐和政策基礎來(lái)看，立法的基本條件已比較成熟?！稐l例》明確了5大類(lèi)12項更新內容，包括居住類(lèi)、產(chǎn)業(yè)類(lèi)、設施類(lèi)、公共空間類(lèi)和區域綜合性城市更新。
這意味著(zhù)，北京成為第四個(gè)針對城市更新立法的一線(xiàn)城市。公開(kāi)資料顯示，2021年3月起，《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例》開(kāi)始施行;2021年7月，《廣州市城市更新條例(征求意見(jiàn)稿)》向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。2021年9月，《上海市城市更新條例》開(kāi)始施行。
今年以來(lái)，城市更新立法持續提速?！哆|寧省城市更新條例》自2月1日起施行。南京也將城市更新立法提上日程。為了讓城市更新可以順利實(shí)施，南京提出研究出臺南京城市更新管理辦法，逐步建立南京城市更新政策“工具箱”，適時(shí)啟動(dòng)城市更新立法研究。
從立法內容看，各地城市更新側重點(diǎn)有所不同。比如，北京指出，北京城市更新進(jìn)入減量雙控、以存量更新為主的新階段。上海強調城市更新應當堅持“留改拆”并舉、以保留保護為主的原則。廣州重點(diǎn)關(guān)注解決“拆遷難”等問(wèn)題。
中國國際經(jīng)濟交流中心經(jīng)濟研究部副部長(cháng)劉向東表示，“十四五”規劃綱要提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。在此背景下，許多城市制定城市更新實(shí)施方案，北上廣深一線(xiàn)城市更是制定城市更新條例，為解決城市更新中的難點(diǎn)、堵點(diǎn)設定法規依據，從而指導城市更新行動(dòng)依法合規推進(jìn)。在一線(xiàn)城市率先行動(dòng)下，各地有望加快跟進(jìn)，因地制宜制定相應的城市更新法規，推進(jìn)城市更新行動(dòng)進(jìn)入法治化保障的新階段。
重大項目頻頻落子
“我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期，由大規模增量建設轉為存量提質(zhì)改造和增量結構調整并重，內需潛力巨大。”住房和城鄉建設部部長(cháng)王蒙徽此前在新聞發(fā)布會(huì )上說(shuō)。據不完全統計，截至2021年底，全國411個(gè)城市共實(shí)施2.3萬(wàn)個(gè)城市更新項目，總投資達5.3萬(wàn)億元。
而根據全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )城市更新分會(huì )調研和估算，城市更新過(guò)程中將撬動(dòng)十萬(wàn)億級的內需空間。
進(jìn)入2022年，城市更新項目頻頻落子。今年5月底，上海發(fā)布《加快經(jīng)濟恢復和重振行動(dòng)方案》，城市更新成為一項重點(diǎn)內容。方案提出“未來(lái)將加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障，年內新啟動(dòng)8個(gè)以上城中村改造項目。”
青島今年啟動(dòng)實(shí)施城市更新和城市建設三年攻堅行動(dòng)。一季度在建項目已達到641個(gè)，完成計劃任務(wù)的124%。煙臺今年全面推進(jìn)12項城市更新重點(diǎn)項目。截至目前，6個(gè)項目已開(kāi)復工，其他6個(gè)項目已開(kāi)展設計、招標、前期手續辦理等工作。成都在持續推進(jìn)50個(gè)既有片區更新項目基礎上，新啟動(dòng)片區更新項目30個(gè)以上、改造老舊小區600個(gè)以上。廣州2022年涉及城市更新類(lèi)的重點(diǎn)項目有54個(gè)，合共總投資額超過(guò)一萬(wàn)億元。
此外，根據近日公示的《濱海新區城市更新專(zhuān)項規劃》，到2025年，濱海新區將重點(diǎn)實(shí)施十大城市更新項目，總規模將達到15至18平方公里，預計項目總投資達1000億元左右。
“城市更新項目的加快落地，一是有利于優(yōu)化城市結構、完善城市功能，改善城市居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。二是有利于進(jìn)一步挖掘投資潛力，城市更新中的優(yōu)質(zhì)項目可以形成較大的投資規模。三是可以推動(dòng)城市中新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，激發(fā)城市新的經(jīng)濟活力。”中國銀行研究院研究員范若瀅表示。
不過(guò)，范若瀅也提出，在實(shí)施城市更新行動(dòng)過(guò)程中，要結合不同城市具體特征，進(jìn)行城市更新相關(guān)規劃，解決城市發(fā)展問(wèn)題;深入關(guān)注城市不同主體的訴求，進(jìn)行系統性、全局性、協(xié)同性設計，真正改善居民生活環(huán)境。
劉向東強調，推進(jìn)城市更新項目落地，要堅持“留改拆”并舉，采用小規模、漸進(jìn)式、可持續的更新模式，依法依規對未簽約的部分留守戶(hù)實(shí)施房屋征收。城市更新項目的征收補償也要依法依規推進(jìn)，確保拆遷補償的利益平衡問(wèn)題，避免變成簡(jiǎn)單的土地收儲和商業(yè)開(kāi)發(fā)行為。
多路資金加快進(jìn)入
面對規模巨大的城市更新項目，如何完善包括財政資金、社會(huì )資本等在內的多元化投融資機制同樣成為關(guān)注焦點(diǎn)。
記者了解到，遼寧省財政安排城市更新專(zhuān)項資金5億元，遴選出綠色低碳、歷史文化、城市活力、安全韌性、老舊小區改造等五大類(lèi)40個(gè)優(yōu)質(zhì)項目予以支持;籌措省以上保障性安居工程專(zhuān)項補助資金36.7億元，支持棚戶(hù)區改造1109套。
煙臺通過(guò)成立城市更新基金、銀行貸款、發(fā)行專(zhuān)項債等方式，全市累計達成融資意向1249.58億元，已獲批298.38億元，實(shí)際到位90.97億元。
此外，河北提出，整體運作城市更新項目，爭取政策性銀行、商業(yè)銀行的雙重信貸支持，整體推動(dòng)城市更新單元內市政基礎設施、公共服務(wù)設施配套水平的提升。天津提出，支持社會(huì )資本參與城市更新項目的體檢評估、規劃設計、投資建設、運營(yíng)管理全過(guò)程，開(kāi)展產(chǎn)業(yè)導入、配套服務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
“要進(jìn)一步完善投融資機制，解決城市更新資金來(lái)源問(wèn)題。”劉向東認為，可根據項目特點(diǎn)分類(lèi)分級進(jìn)行投融資設計，如對準公共品的城市更新項目可采取PPP等模式吸引社會(huì )資本參與，對具有較強公益性特征的更新項目可由政府配套資金和發(fā)行城市更新專(zhuān)項債融資，并在運營(yíng)方面委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行維護經(jīng)營(yíng)，對具有營(yíng)利性的更新項目也可以由國有企業(yè)為主體進(jìn)行投融資或者直接交給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā)。
對于投資來(lái)源，范若瀅建議，一是鼓勵商業(yè)金融機構創(chuàng )新金融產(chǎn)品，通過(guò)債權、股權、資產(chǎn)支持計劃等多種方式解決項目資金壓力較大問(wèn)題;二是更大程度發(fā)揮政策性金融作用，通過(guò)專(zhuān)項建設基金等措施對城市更新項目進(jìn)行支持;三是在合法、合規前提下引導、鼓勵金控平臺、信托公司等多方機構參與，提高社會(huì )資本參與積極性。(班娟娟)
