剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時(shí)要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(cháng)租房市場(chǎng)建設。要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。
本次會(huì )議對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解和可持續發(fā)展作出重要部署，為做好2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)工作指明了方向。房地產(chǎn)鏈條長(cháng)、涉及面廣，無(wú)論對居民生活和財產(chǎn)、宏觀(guān)經(jīng)濟循環(huán)和產(chǎn)業(yè)鏈穩定、政府財政、金融市場(chǎng)的影響，都有重要的作用。當前和今后一個(gè)時(shí)期，要把促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩健康發(fā)展放在更加突出的位置，使得房地產(chǎn)穩定在促進(jìn)明年經(jīng)濟運行總體回升上發(fā)揮更加積極的作用。
中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調，“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”。而化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險是有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的重中之重。去年下半年以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯走弱，近幾個(gè)月來(lái)出現加速下滑，成為影響經(jīng)濟運行中一個(gè)重大風(fēng)險因素。房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%;土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統重要性的行業(yè)。前期的宏觀(guān)調控已經(jīng)化解了大漲的風(fēng)險，現在加速下滑已成為主要矛盾，房地產(chǎn)行業(yè)亟需止跌。
未來(lái)，要給供給端提供更強有力的政策和資金支持。房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈吃緊，甚至有企業(yè)出現資金鏈斷裂的問(wèn)題，自去年下半年以來(lái)表現相對明顯。近一段時(shí)間，金融主管部門(mén)多次提及滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求并積極出臺相關(guān)舉措。“金融支持房地產(chǎn)16條”政策落地使得金融領(lǐng)域對房企的資金支持力度明顯加大。信貸、債券、股權融資三箭齊發(fā)為房地產(chǎn)行業(yè)釋放大量資金支持，將有力支撐行業(yè)重組并購，也將在有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險、改善資產(chǎn)負債狀況等方面起到積極作用。預計房地產(chǎn)金融支持政策將進(jìn)一步發(fā)力，給行業(yè)提供足夠流動(dòng)性。
妨礙消費需求釋放的限制性政策將進(jìn)一步優(yōu)化，以期更好挖掘住房消費潛力。改善購房者及各方對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)有重要意義。當前，預期偏弱仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難題。購房者擔心買(mǎi)房后不能按時(shí)交房，因為目前已經(jīng)有不少逾期交房的先例。因此，千方百計推進(jìn)“保交樓”工作，不僅是確保購房老百姓的權益，更是讓購房者對市場(chǎng)有良好預期的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)相關(guān)政策也要加大力度更好滿(mǎn)足剛性和改善性需求，特別是過(guò)去為了抑制市場(chǎng)過(guò)熱的一些限制性政策，可能已經(jīng)不再適應當下的市場(chǎng)情況，就需要適當放松，取消相關(guān)限制，甚至變限制為鼓勵。業(yè)內人士普遍認為，改善性需求占比在市場(chǎng)上日益增多，而這方面的政策還有調整優(yōu)化的空間。住房消費需求的釋放還包括結合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問(wèn)題;鼓勵加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng);合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。剛性和改善性住房需求的金融支持力度也將加大。
房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡需以中長(cháng)期治本之策應對。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展歸根結底需要改革完善房地產(chǎn)相關(guān)土地、財稅、金融等基礎性制度。租購并舉將是新發(fā)展模式的重要方向。我國將多渠道增加市場(chǎng)化長(cháng)租房和保障性租賃住房供給，這將產(chǎn)生不少新的市場(chǎng)發(fā)展機遇。同時(shí)，我國將推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉型發(fā)展，擺脫多年來(lái)“高負債、高杠桿、高周轉”模式，房地產(chǎn)行業(yè)將從“三高”模式進(jìn)入市場(chǎng)規模相對小一些，但平穩發(fā)展的階段。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、人口變化、城鎮化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等方面的變化，都將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深層次影響。因此，房地產(chǎn)相關(guān)政策也應結合未來(lái)發(fā)展趨勢，以促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。
“房住不炒”定位應長(cháng)期堅持。針對房地產(chǎn)行業(yè)供給端、需求端的相關(guān)政策旨在促進(jìn)行業(yè)企穩回暖，保持總體穩定。應注意市場(chǎng)的發(fā)展不能偏離“房住不炒”定位，要以穩市場(chǎng)主體為重要抓手，以穩民生為落腳點(diǎn)。“房住不炒”不應也不會(huì )突破，是需要長(cháng)期堅持的政策定位。
對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們既要看到眼前的困難，更應堅定信心。我國城鎮化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。近期密集出臺的政策措施將逐步見(jiàn)效，各項政策措施還將繼續完善，從供給端、預期和需求端，以及促行業(yè)新模式轉型等方面不斷發(fā)力。只要認識到位，工作到位，持續抓好，房地產(chǎn)風(fēng)險可以化解，市場(chǎng)可以實(shí)現平穩發(fā)展。(經(jīng)濟日報 亢舒)
