房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)金融領(lǐng)域的重磅支持。近日，央行和銀保監會(huì )共同發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等方面共16條措施。這是央行和銀保監會(huì )在房企規模性出險1年多來(lái)，首次就房地產(chǎn)金融問(wèn)題出臺專(zhuān)門(mén)性文件，被稱(chēng)為“金融支持房地產(chǎn)16條”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金融16條”)，在業(yè)內引起了強烈反響和廣泛關(guān)注。
“保交樓”專(zhuān)款專(zhuān)用
對于“金融16條”的規定，多位業(yè)內人士在接受《中國消費者報》記者采訪(fǎng)時(shí)均表示，力度之大、內容之全堪稱(chēng)今年之最。
近1年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多困難。一方面，需求端疲軟，居民消費意愿下降，捂緊錢(qián)袋子，商品房銷(xiāo)售額降幅明顯。另一方面，在供給端，開(kāi)發(fā)商資金緊張，個(gè)別樓盤(pán)交付延期，有的地方還出現了爛尾樓現象。
“保交樓”一直是有關(guān)部門(mén)工作的重點(diǎn)，此前，國家開(kāi)發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行已經(jīng)設立“保交樓”專(zhuān)項借款，規模預計達到2000億元。這筆專(zhuān)項借款封閉運行、專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。
針對消費者最關(guān)心的“保交樓”問(wèn)題，《通知》強調，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。其中指出：“鼓勵金融機構特別是項目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專(zhuān)項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎，也是穩民生的重要體現?！锻ㄖ吩俅螐娬{要積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權益，反映了有關(guān)部門(mén)對于民生問(wèn)題的關(guān)注。
給予房企融資配套支持
資金一直是房企發(fā)展的命脈。近年來(lái)，在房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險頻發(fā)的背景下，有關(guān)部門(mén)加大了對房地產(chǎn)融資的監管力度，例如設置房企融資“三道紅線(xiàn)”等。
在穩定房地產(chǎn)融資方面，《通知》明確指出，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。根據要求，自《通知》印發(fā)之日起，未來(lái)半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類(lèi)，報送征信系統的貸款分類(lèi)與之保持一致。
為了鼓勵金融機構參與，《通知》還對金融機構進(jìn)入項目、退出規則、盡職免責等方面作出詳細規定。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對記者表示，該政策對房地產(chǎn)融資的支持力度超前，首先，展期是金融機構防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措。通過(guò)展期模式，有助于促進(jìn)金融機構貸款政策穩定，是化解當前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險非常有必要的方式。其次，此次展期的年限為1年，客觀(guān)上也說(shuō)明，到明年相關(guān)主體也依然要大力支持房企“保交樓”工作。各類(lèi)金融機構要理解這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的設置，用足、用好政策，主動(dòng)扶持房地產(chǎn)企業(yè)的“保交樓”工作。
延期還貸顧慮減輕
此次政策對于購房者延期還貸的個(gè)人征信方面也給予了一定的保障?！锻ㄖ分赋?，對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，金融機構可按市場(chǎng)化、法治化原則與購房人自主開(kāi)展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調整。
個(gè)人住房貸款已調整還款安排的，金融機構按新的還款安排報送信用記錄;經(jīng)人民法院判決、裁定認定應予調整的，金融機構根據人民法院生效判決、裁定等調整信用記錄報送，已報送的予以調整。金融機構應妥善處置相關(guān)征信異議，依法保護信息主體征信權益。
IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對記者表示，確保延期還貸工作順利推進(jìn)，也是保民生的重要體現。一些符合政策的延期還貸行為，在征信方面不會(huì )受到影響，確保了購房者的合法權益。
住房租賃再獲支持
近年來(lái)出臺的各類(lèi)房地產(chǎn)政策通常都會(huì )提及住房租賃，《通知》也明確了要加大住房租賃金融支持力度。
《通知》表示，要引導金融機構重點(diǎn)加大對自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，鼓勵金融機構為各類(lèi)主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認定書(shū)的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔保債券等直接融資產(chǎn)品，專(zhuān)項用于租賃住房建設和經(jīng)營(yíng)，穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
柏文喜認為，住房租賃在解決大城市居住問(wèn)題上發(fā)揮著(zhù)重要作用。通過(guò)加大對住房租賃層面的金融支持力度，拓寬住房租賃發(fā)展的資金來(lái)源，使得相關(guān)住房租賃企業(yè)規?；?、專(zhuān)業(yè)化的水平得到提升，從而有助于加快住房租賃市場(chǎng)建設，補齊住房租賃短板。
利于市場(chǎng)穩定
“‘金融16條’的出臺，對于當前房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)非常必要、及時(shí)，也將對未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生積極且重要的影響。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波對記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展和金融穩定的重要基石，也是重大的民生需求。“金融16條”的出臺，是“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的具體體現，金融政策也從“保需求”“保項目”的兩保擴展到“保需求、保項目和保房企”，支持對象范圍更廣，涵蓋了需求端和供給端的融資需求，可以有效防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展失速的風(fēng)險。
那么，“金融16條”的出臺將會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些積極影響?
張波認為，第一，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款、債券融資等多種渠道的助力下，房企的項目交付和資金壓力將得到有效緩解。第二，優(yōu)質(zhì)房企的融資需求得到進(jìn)一步保障，受困房企的風(fēng)險處置出清將加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數據快速下滑的局面有望得到控制。第三，從購房者角度來(lái)看，有助于改善市場(chǎng)預期、穩定信心，推動(dòng)置業(yè)者加快入市的腳步。
“當然，單靠‘金融16條’的政策拉動(dòng)，市場(chǎng)全面回升依然有難度，但政策的出臺，非常有利于提振市場(chǎng)信心。”張波對記者表示。
值得一提的是，接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士都表示，“金融16條”并不意味著(zhù)樓市政策轉向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部門(mén)把一攬子穩樓市、促發(fā)展的政策措施落實(shí)、落細，幫助優(yōu)質(zhì)房企紓困解難，讓剛需購房者安居樂(lè )業(yè)。
