繼遠洋集團退出CBD核心寫(xiě)字樓國壽金融中心、凱德集團商業(yè)地產(chǎn)運作平臺凱德商用以20.37億元拍下博瑞大廈后，北京大宗商業(yè)地產(chǎn)掛牌交易還在繼續。近日，據北京產(chǎn)權交易所信息顯示，北京發(fā)展大廈有限公司100%股權及約1.57億元債權正在轉讓中，掛牌起始價(jià)為20.4億元。

　　“很多國內機構都看過(guò)博瑞大廈，其單價(jià)曾報出約7萬(wàn)元/平方米，此次拍賣(mài)后成交單價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米，可謂7折出讓。但類(lèi)似博瑞大廈這種以法拍方式處置的資產(chǎn)，背后可能存在債權復雜的情況，一般買(mǎi)家會(huì )比較謹慎。”高力國際華北區資本市場(chǎng)及投資服務(wù)部副董事閆寒向《證券日報》記者表示，博瑞大廈不是個(gè)例，近兩年來(lái)，北京涉房大宗資產(chǎn)在法拍平臺“上架”較多，標的資產(chǎn)打折出讓背后，多是其持有者比如房企為化債而進(jìn)行資產(chǎn)處置。

　　“目前來(lái)看，市場(chǎng)上可供出售的項目或資產(chǎn)包在近一年半的時(shí)間內持續增加，處于‘供過(guò)于求’的局面，且項目議價(jià)空間也相對較大。”第一太平戴維斯華北區研究部負責人、董事李想向《證券日報》記者表示，賣(mài)方希望加速拋售自持資產(chǎn)進(jìn)行變現，以期降低債務(wù)壓力、緩解流動(dòng)性告急的局面。但潛在買(mǎi)家則會(huì )對待售項目的品質(zhì)與價(jià)格保持高度警覺(jué)并進(jìn)行細致甄別，把握目前大宗資產(chǎn)價(jià)值走低的窗口期進(jìn)行抄底式收購。

　　法拍房折讓力度大

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調整期之際，法拍房交易悄然升溫。

　　11月17日，據京東拍賣(mài)顯示，上海市松江區梅家浜路798弄1號101室、1號401室、718弄1號1708室等826套房地產(chǎn)(整體拍賣(mài))將于11月28日在京東拍賣(mài)進(jìn)行二拍，起拍價(jià)為7.7億元，相當于評估價(jià)13.75億元的5.6折。

　　這僅僅是法拍市場(chǎng)大宗涉房資產(chǎn)折讓出售的一個(gè)縮影。今年10月下旬，關(guān)注度較高的上海華僑城蘇河灣別墅一拍時(shí)起拍價(jià)2.19億元，約為評估價(jià)的7折，當時(shí)有1人報名，但該報名者沒(méi)有出價(jià)。二拍起拍價(jià)降至評估價(jià)的約6.3折，兩位競買(mǎi)者展開(kāi)激烈爭奪，最終該標的物以1.966億元成交。

　　據第一太平戴維斯提供給《證券日報》記者的獨家統計數據顯示，根據阿里法拍、京東法拍及多方渠道的信息數據匯總，2022年10月份，北京市的法拍房(含住宅、商辦等不動(dòng)產(chǎn))共上拍約700套房源，成交240套左右，成交占比約為34%。

　　從京滬兩地在法拍平臺上架的資產(chǎn)規模及折讓力度來(lái)看，在涉房大宗資產(chǎn)方面，開(kāi)發(fā)商更傾向于出售資金沉淀大的商業(yè)資產(chǎn)，達到緩解償債壓力和保持正常經(jīng)營(yíng)的目的，因此多是出讓一線(xiàn)、二線(xiàn)城市核心資產(chǎn)，以期加快回籠現金。

　　“位于核心一線(xiàn)、二線(xiàn)城市，盈利水平穩定、財務(wù)狀況健康的商辦物業(yè)，估值明朗，較住宅物業(yè)復雜程度低。但即便是能達成交易的資產(chǎn)，大部分也會(huì )不可避免地被壓價(jià)，因為當前手頭資金充裕的房企或愿意接盤(pán)的相關(guān)機構并不多。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示。

　　商辦等涉房資產(chǎn)受青睞

　　雖然“上架”的涉房大宗資產(chǎn)規模加大，但買(mǎi)家出手理性且謹慎。

　　根據第一太平戴維斯研究部的研究成果顯示，2022年前三季度，北京商辦大宗投資市場(chǎng)整體表現較為低迷，累計成交金額約為226.85億元，較去年同期下降55.2%。另?yè)嗉覚C構數據顯示，2022年第三季度，上海共錄得14宗、共計153億元涉房資產(chǎn)大宗交易，遠低于去年同期水平。

　　“無(wú)論是法拍房還是商辦大宗投資市場(chǎng)，其本質(zhì)仍以買(mǎi)方市場(chǎng)為主，就算兜售的資產(chǎn)再多，一定要有買(mǎi)家‘接盤(pán)’交易才能達成。”李想表示，目前大宗投資市場(chǎng)的低迷也反映出潛在買(mǎi)家普遍保持著(zhù)謹慎出手的心態(tài)。

　　李想進(jìn)一步稱(chēng)，整體而言，賣(mài)方與潛在買(mǎi)家仍處于博弈階段，這種格局短期內仍將持續。但有一種現象較為明顯，即自用型收購及通過(guò)法拍渠道購得資產(chǎn)的比重在2022年有所提升。

　　“從當下的市場(chǎng)表現來(lái)看，自用型買(mǎi)家活躍度相對更高，看項目較為頻繁。”閆寒表示，現在市場(chǎng)上可供選擇的可售資產(chǎn)較多，是個(gè)機會(huì )，但對于法拍涉房大宗資產(chǎn)而言，買(mǎi)家需厘清背后的債務(wù)關(guān)系才敢接盤(pán)。

　　那么，哪類(lèi)涉房大宗資產(chǎn)當下更受買(mǎi)家青睞?

　　在李想看來(lái)，一是傳統的商辦資產(chǎn)，其中最受青睞的還是寫(xiě)字樓資產(chǎn)。根據第一太平戴維斯研究部的研究成果顯示，2022年前三季度，北京商辦大宗投資市場(chǎng)中寫(xiě)字樓資產(chǎn)的成交占比高達47%。二是一些投資者正將目光轉向利基市場(chǎng)，并對利基資產(chǎn)(如物流園區和高標倉、健康生命科學(xué)園區、數據中心、長(cháng)租公寓等)產(chǎn)生越來(lái)越濃厚的興趣，其中一個(gè)重要原因是利基資產(chǎn)的投資收益率和回報率較為理想，這已經(jīng)成為2022年的新趨勢、新亮點(diǎn)。

　　“進(jìn)行涉房大宗投資收購的最終目的就兩類(lèi)：自用和投資。”李想表示，自用型買(mǎi)家收購項目多集中于寫(xiě)字樓資產(chǎn)，買(mǎi)家多為國企、央企、上市公司、金融機構(如銀行或保險公司)、互聯(lián)網(wǎng)科技公司等。而投資型買(mǎi)家的背景則比較多元，包括國內、國際的房地產(chǎn)投資基金、開(kāi)發(fā)商等，都有可能成為投資型買(mǎi)家。

　　至于當下兩者投資涉房大宗資產(chǎn)的邏輯，李想表示，自用型買(mǎi)家的買(mǎi)樓邏輯一般都是“符合自身戰略發(fā)展要求”，例如互聯(lián)網(wǎng)巨頭收購寫(xiě)字樓資產(chǎn)，不僅能夠滿(mǎn)足自身擴張需求，還能坐享地產(chǎn)升值紅利;投資型買(mǎi)家的最基本投資邏輯一定是“只買(mǎi)對的”，比如收購之后的資產(chǎn)能夠給投資者帶來(lái)穩定可觀(guān)的收益，具有潛在的盈利價(jià)值。但在不確定性市場(chǎng)中，投資型買(mǎi)家看項目更趨謹慎，前期盡調及研判的周期會(huì )延長(cháng)，這也直接導致了今年的大宗投資市場(chǎng)活躍度整體較往年有所回落。