焦灼了一年多的房企化債問(wèn)題似乎正迎來(lái)拐點(diǎn)。最近一周內，央行、銀保監會(huì )、中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“交易商協(xié)會(huì )”)等接連發(fā)布包括支持房企存量貸款、債券合理展期等在內的系列措施，被業(yè)內認為是房地產(chǎn)下行周期以來(lái)最強有力的政策支持。種種跡象顯示，房企化債有望迎來(lái)黎明時(shí)刻。
對于央行和銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》，推出的16條金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)措施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金融16條”)，10余家民營(yíng)房企代表在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)普遍認為，“金融16條”利好房企融資端，有助“保交付”，而房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，未來(lái)還需要市場(chǎng)端的恢復。
不過(guò)，對于出險房企，目前重點(diǎn)仍聚焦于如何進(jìn)行債務(wù)重組，以及探索債務(wù)展期等化債途徑。中指研究院監測數據顯示，截至11月16日，房地產(chǎn)債務(wù)展期規模已達1505億元，涉及相關(guān)房企40家;此外，約有17家企業(yè)計劃推出債務(wù)重組方案。
“當前多數出險房企首先選擇對到期債券進(jìn)行展期，延后兌付壓力，為解決流動(dòng)性問(wèn)題爭取時(shí)間。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，房企化債有賴(lài)于市場(chǎng)的回暖，房企的核心資產(chǎn)是開(kāi)發(fā)項目，如果市場(chǎng)熱度較高，核心資產(chǎn)能有效轉化為現金流，即若市場(chǎng)回暖，債務(wù)展期及再融資難度也將相應下降。
積極緩解債務(wù)及經(jīng)營(yíng)壓力
“金融16條”的出臺，明確了房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)各方主體目前的主要任務(wù)，預計未來(lái)房企尤其是民營(yíng)房企將獲得開(kāi)發(fā)貸、債券、信托等多渠道的融資支持。
“供需兩側雙管齊下，將有效避免房企債務(wù)風(fēng)險蔓延。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，對按期兌付確有困難的房企而言，“金融16條”有助于其通過(guò)協(xié)商完成展期、置換到期債券，為資金周轉提供空間，讓經(jīng)營(yíng)穩定但受行業(yè)下行陷入暫時(shí)流動(dòng)性困難的房企率先脫困。而支持存量貸款、債券合理展期，疊加對“保交付”進(jìn)行金融支持的實(shí)質(zhì)性落地，將使已出險房企獲得喘息機會(huì )，甚至帶動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入信用修復期。
從多家民營(yíng)房企近期表現來(lái)看，企業(yè)仍在積極籌錢(qián)補充現金流。“金融16條”出臺后，11月15日碧桂園公告稱(chēng)，訂立配售協(xié)議擬配售14.63億股，所得款項總額約為39.2億港元，用途為現有境外債項再融資、一般營(yíng)運資金和未來(lái)發(fā)展。
次日(11月16日)雅居樂(lè )發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬以先舊后新方式配股，凈籌措資金約7.83億港元。公司稱(chēng)，擬將認購事項所得款項凈額用作現有債項再融資及一般企業(yè)用途。
讓市場(chǎng)產(chǎn)生較強信心的還有“第二支箭”——民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，其在新增“直接購買(mǎi)債券”的同時(shí)，提及了央行2500億元的資金支持規模。
11月15日，“第二支箭”首單中票落地，龍湖集團完成200億元中期票據注冊;此前一天，交易商協(xié)會(huì )受理的美的置業(yè)150億元中期票據儲架式注冊發(fā)行;而更早之前(11月11日)，新城控股公告稱(chēng)，公司擬向交易商協(xié)會(huì )申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度。
在業(yè)內看來(lái)，“第二支箭”“金融16條”以及保函置換預售監管資金的統一規定，提振了市場(chǎng)信心，形成了信貸、發(fā)債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內房企面臨的流動(dòng)性壓力。
推進(jìn)多種債務(wù)重組方案化債
除了優(yōu)質(zhì)大型民營(yíng)房企，目前一些已經(jīng)出現債務(wù)違約的房企也積極推動(dòng)債務(wù)重組。
11月15日，記者從知情人士處獲悉，融創(chuàng )房地產(chǎn)集團正準備對其境內的債券進(jìn)行整體重組，目前正在對重組條款進(jìn)行磋商。據悉，截至目前該公司存續境內債券及關(guān)聯(lián)ABS規模合計約154億元。“后續進(jìn)展還有待公告。”該知情人士告訴記者。
早在11月1日，旭輝控股公告稱(chēng)，已暫停支付公司境外融資安排項下所有應付本金和利息，尋求境外債務(wù)全面解決方案，為緩解流動(dòng)資金壓力及為業(yè)務(wù)營(yíng)運提供資金，正積極探索處置境外資產(chǎn)。截至該公告日，旭輝控股境外債務(wù)總額(包括銀行貸款、優(yōu)先票據和可換股債券)約68.5億美元。11月16日，旭輝集團相關(guān)人士就上述事宜向記者表示，“目前還沒(méi)有最新進(jìn)展公布，希望往好的方向走。”
“好消息真的來(lái)了。我們正在推進(jìn)債務(wù)重組，希望能得到好結果。”一家債務(wù)重組計劃暫停已逾半年的某房企人士向《證券日報》記者表示。而某千億元級房企人士則向記者透露，“(公司)債務(wù)展期都在正常進(jìn)行中，至于是否有境內外整體債務(wù)重組計劃，雖然暫時(shí)沒(méi)有安排，但不排除后續會(huì )采取行動(dòng)。”
“當前約有17家房企計劃推出債務(wù)重組方案，其中，華夏幸福、富力地產(chǎn)以及中國奧園債務(wù)重組及大規模債務(wù)展期已取得進(jìn)展。但多數出險房企仍未實(shí)現整體債務(wù)重組，暫未走出流動(dòng)性危機。”劉水稱(chēng)，房企債務(wù)重組方式包括出售資產(chǎn)清償債務(wù)、以非現金資產(chǎn)清償債務(wù)、債務(wù)展期、債務(wù)減免、增加抵押物、債轉股、共益債等，當前而言，多數房企需要采用組合方式制定債務(wù)重組方案，根據企業(yè)自身資產(chǎn)結構、債務(wù)結構和投資人要求選擇合適的方案。
“房企債務(wù)問(wèn)題較為復雜，旗下不少資產(chǎn)可能早已被抵押融資，更何況在市場(chǎng)下行期，要想找到承債接盤(pán)者或者采取引入戰投等方式進(jìn)行債務(wù)重組并不容易。”嚴躍進(jìn)向記者表示，市場(chǎng)下行期推動(dòng)債務(wù)重組，房企付出的代價(jià)較大，各方利益更不好協(xié)調，所幸“金融16條”出臺，將促使相關(guān)金融機構重估房企真實(shí)資產(chǎn)與負債情況。
債務(wù)展期規模已達1505億元
值得關(guān)注的是，“金九銀十”成色不足，疊加市場(chǎng)下行期處置資產(chǎn)不順利，使得近期債務(wù)違約房企數量又有增加。
上海票據交易所信息顯示，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家;涉券規模550億美元，較2021年全年增加368億美元。10月份以來(lái)，三巽集團等多家房企發(fā)布接到債權人清盤(pán)呈請公告。
不過(guò)，在近期利好政策頻出背景下，部分民營(yíng)房企將有望熬過(guò)寒冬。事實(shí)上，相對于各類(lèi)債務(wù)重組方式，將存量債務(wù)展期才是當下成功率更大更有效的暫時(shí)化債方式。
在實(shí)現債務(wù)展期的房企中，富力地產(chǎn)債務(wù)規模較大。11月10日上午，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，經(jīng)過(guò)債券持有人會(huì )議表決，“H16富力4”等8筆境內公司債券獲得展期，債券總額135億元，加權平均到期期限從約4個(gè)月延長(cháng)至3年以上。今年7月份，富力已經(jīng)完成10筆美元債的整體展期，合計49.43億美元(約合人民幣332.37億元)，還款期限全部延長(cháng)了三年至四年，涵蓋了公司所有中長(cháng)期境外美元債。
由此，富力地產(chǎn)共467億元的境內外債務(wù)問(wèn)題迎來(lái)轉機，為公司獲得至少3年的喘息時(shí)間。
“債務(wù)展期，公司一直在按部就班地談，但此前能談成功，往往要付出比較大的代價(jià)?，F在有了政策支持，談判的難度會(huì )降低。此外，信托方面也有支持，展期覆蓋面會(huì )擴大。”某房企內部人士向《證券日報》記者介紹，此前小規模發(fā)債成功后，金融機構或部分債權人會(huì )擠兌，難以有效解決流動(dòng)性緊張，但如今規模較大，靈活性較強，有望將資金真正用于“保交付”或者經(jīng)營(yíng)端。
協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng )始人黃立沖向《證券日報》記者表示，事實(shí)上，在當下市場(chǎng)環(huán)境中，債權人除了同意展期，似乎也找不到更好的回收資金的方式。
化債核心動(dòng)力仍在銷(xiāo)售
“房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)且較為復雜，長(cháng)遠來(lái)看，化債的核心動(dòng)力仍在于銷(xiāo)售端回暖。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示。
東高科技投研學(xué)院副院長(cháng)楊波向《證券日報》記者表示了相同觀(guān)點(diǎn)，“房企化解債務(wù)問(wèn)題涉及方面廣，各方利益不好協(xié)調，要想推動(dòng)債務(wù)重組成功，核心還是要房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖。”
不過(guò)，目前房企銷(xiāo)售整體復蘇力度較弱。中指研究院發(fā)布的數據顯示，前10個(gè)月TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降43.4%，降幅較前9個(gè)月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續5個(gè)月收窄，但收窄幅度均沒(méi)有超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。這其中，除了國企、央企銷(xiāo)售較為穩健外，亦有部分中型優(yōu)質(zhì)房企銷(xiāo)售額上升。而據多家第三方機構公布的10月份單月銷(xiāo)售情況來(lái)看，在TOP100房企中，逾六成企業(yè)單月銷(xiāo)售額環(huán)比增長(cháng)。
“萬(wàn)科在10月份的最后一天召開(kāi)了一次內部會(huì )議，對今年最后兩個(gè)月的銷(xiāo)售沖刺做了部署，例如加大各類(lèi)銷(xiāo)售渠道的合作力度等。”有業(yè)內人士向記者透露，此前，萬(wàn)科一向重視培養自營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)渠道，此次則強調以銷(xiāo)售結果為導向，在市場(chǎng)持續疲弱的情況下，向渠道發(fā)力，在最后兩個(gè)月全力沖刺。
此外，為了沖擊年度銷(xiāo)售目標，自11月16日起，遠洋集團推出“遠洋周三見(jiàn)”整合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，覆蓋北京、上海、廣州等30余座城市的上百個(gè)樓盤(pán)。同時(shí)，公司還利用“雙十一”“雙十二”等節點(diǎn)，積極通過(guò)線(xiàn)上引流獲取新客戶(hù)，并持續挖掘老帶新成交。
對此，國金證券研報提出，民營(yíng)房企面臨的主要困境是銷(xiāo)售下滑回款減少。在當前寬松政策背景下，“手里有貨、貨能賣(mài)動(dòng)”的房企能夠享受紅利，并借機搶占市場(chǎng)。
對于銷(xiāo)售市場(chǎng)后續表現，中國銀河證券研報認為，近期北京、杭州樓市政策的調整，也意味著(zhù)“高能級”城市已經(jīng)進(jìn)入政策調整階段，后續“認房又認貸”政策有望進(jìn)一步松動(dòng)，由于房?jì)r(jià)傳導機制為自上而下，所以“高能級”城市房?jì)r(jià)的企穩對于整個(gè)市場(chǎng)具有積極作用，后續銷(xiāo)售有望正式邁入復蘇軌道。
