14日晚間，銀保監會(huì )、住建部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監管資金有關(guān)工作的通知》(下稱(chēng)《通知》)，共十二條內容，其中明確：允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，此次政策出發(fā)點(diǎn)是明確的，即通過(guò)銀行保函的制度，確保預售監管資金合理使用、同時(shí)防范化解房企流動(dòng)性風(fēng)險。

　　保函期限需與項目建設周期相匹配

　　根據《通知》，保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶(hù)的監管額度內資金。置換金額不得超過(guò)監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時(shí)，保函金額相應下調，確保監管賬戶(hù)內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監管賬戶(hù)內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

　　《通知》還要求，房地產(chǎn)企業(yè)要按規定使用保函置換的預售監管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監管賬戶(hù)內的資金補足義務(wù)，確保項目建設資金充足。

　　嚴躍進(jìn)對此表示，這說(shuō)明此次銀行保函政策，主要是支持短期有流動(dòng)性風(fēng)險的、但企業(yè)基本穩健的企業(yè)，而一些有明顯暴雷風(fēng)險的企業(yè)無(wú)法享受此類(lèi)政策。

　　防范業(yè)務(wù)風(fēng)險

　　商業(yè)銀行開(kāi)具保函置換預售監管資金應符合什么要求?對于這點(diǎn)，《通知》規定，監管評級4級及以下或資產(chǎn)規模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

　　此外，《通知》明確，商業(yè)銀行在出具保函置換預售監管資金時(shí)，要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標準，選擇經(jīng)營(yíng)穩健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統一授信額度。要通過(guò)保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險，按要求計提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準備。一旦出現墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實(shí)分類(lèi)，不得隱藏風(fēng)險。

　　“可以蓋樓也可以還債”

　　據嚴躍進(jìn)介紹，銀行保函政策出臺，其實(shí)有一個(gè)大背景，即近期高層關(guān)注了處于流動(dòng)性風(fēng)險邊緣線(xiàn)的企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)總體是安全的，但若是資金面出問(wèn)題，也容易產(chǎn)生新的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險事件，所以和此前對民企擔保發(fā)債的思路是高度一致的。

　　嚴躍進(jìn)進(jìn)一步稱(chēng)，過(guò)去此類(lèi)做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許，此次銀保監會(huì )的定調，銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可，減少了預售資金的沉淀，對于加快此類(lèi)資金使用和周轉有積極作用。此次被置換出來(lái)的預售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng )新，通俗說(shuō)“可以蓋樓也可以還債”;而過(guò)去有些地方比較僵硬，只限定為“蓋樓”。這也有助于房企通過(guò)此類(lèi)資金來(lái)償還債務(wù)，化解債務(wù)風(fēng)險。

　　除此之外，對于A(yíng)股市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一房地產(chǎn)重磅政策也會(huì )產(chǎn)生積極影響。

　　在前海開(kāi)源基金首席經(jīng)濟學(xué)家楊德龍看來(lái)，過(guò)去一年多的時(shí)間，A股市場(chǎng)出現了持續調整，而壓制A股上漲的四大因素，主要包括疫情、房地產(chǎn)、美聯(lián)儲加息以及人民幣匯率波動(dòng)等等。房地產(chǎn)是一個(gè)長(cháng)期的問(wèn)題，“保交樓”措施進(jìn)一步明確，也有利于穩定購房者的信心，也是穩定市場(chǎng)預期的一個(gè)重要的方面。

　　“近期出臺了一系列政策措施，提升了市場(chǎng)信心，讓A股市場(chǎng)具備了產(chǎn)生反轉行情的機會(huì )，在市場(chǎng)低點(diǎn)的時(shí)候信心比黃金更重要。”楊德龍稱(chēng)。