租住房間內人數過(guò)多、房屋內甲醛等有毒物質(zhì)含量超標，入住沒(méi)幾天，房東就違約還不退還租房押金……近年來(lái)，房屋租賃市場(chǎng)出現的各種問(wèn)題，不僅損害承租者的合法權益，也影響著(zhù)行業(yè)的健康發(fā)展。
繼今年9月《北京市住房租賃條例》正式實(shí)施后，《上海市住房租賃條例(草案)》也于近日向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。業(yè)內人士表示，大城市陸續出臺規范住房租賃市場(chǎng)的地方性法規，預計將有更多城市跟進(jìn)。隨著(zhù)我國住房租賃市場(chǎng)的不斷規范和健康發(fā)展，“租購并舉”的制度設計正駛入快車(chē)道。
《上海市住房租賃條例(草案)》是繼北京之后，又一個(gè)規范住房租賃市場(chǎng)的地方性法規。與北京類(lèi)似，條例對住房租賃價(jià)格管理、規?；赓U管理、租賃資金監管等方面都做了相關(guān)規定。
華東政法大學(xué)法律學(xué)院副院長(cháng)陳越峰參與了該條例立法階段的論證和討論。他對中國之聲表示，這部擬出臺的地方性法規，在保護租客權益方面有諸多亮點(diǎn)。
陳越峰表示：“首先，包括租金、租期調整、租金價(jià)格干預，從保護租客的角度，在尊重合同的基礎上，引入適當有限和有效的政府干預;第二，租賃合同的登記備案，雖然不影響合同效力，但是通過(guò)鼓勵備案，便于事中事后的監管;第三，對出租房屋的房源信息要做校驗，確保房源的真實(shí)性，避免出現虛假宣傳或者發(fā)布虛假信息的情形。”
記者注意到，《上海市住房租賃條例(草案)》加大了對個(gè)人“二房東”的監管力度，對發(fā)布房源信息的網(wǎng)絡(luò )信息平臺經(jīng)營(yíng)者提出了一系列要求。對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和住房租賃企業(yè)的管理，也提出包括從業(yè)人員實(shí)名從業(yè)、實(shí)行合同網(wǎng)簽、資金監管等多項要求。
陳越峰對記者表示，對長(cháng)租公寓的資金監管，也是該條例立法階段討論較多的亮點(diǎn)之一。
他指出：“現在長(cháng)租房廣泛出現，特別是有些大公司，他們進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)之后，就變成平臺租賃了，不是原來(lái)民事主體之間訂立合同。這樣一來(lái)，資金的風(fēng)險就比以前大了。資金監管是一個(gè)廣泛存在的比較難的問(wèn)題，一旦遇到事，平臺跑路了，就很難追回，資金規模都很大，這是一個(gè)非常重要的消費者權益保護的問(wèn)題。資金監管包括押金，還有租金的部分。租賃平臺有時(shí)候還會(huì )把互聯(lián)網(wǎng)金融引進(jìn)來(lái)，這就更加要有一個(gè)妥當的監管。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，北京和上海的這兩部地方性法規，既有相似之處，也有不同的具體特點(diǎn)，但都回應了當下住房租賃市場(chǎng)老百姓普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。“都已經(jīng)把當前市場(chǎng)上一些熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓關(guān)注比較多的問(wèn)題寫(xiě)入到這個(gè)文件中，包括對租金貸的回應。上海也有一些新的內容，比如公共衛生事件下租客的權益保障等。”
嚴躍進(jìn)還表示，北京、上海通過(guò)地方立法對住房租賃市場(chǎng)予以規范，對其他大城市將起到示范作用，預計會(huì )有更多城市出臺類(lèi)似法規。
多位業(yè)內人士也對記者表示，住房租賃市場(chǎng)越是發(fā)展，越需要進(jìn)行規范。北京、上海立法規范住房租賃市場(chǎng)，是住房租賃在解決大城市居住問(wèn)題日益發(fā)揮重要作用的體現。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，隨著(zhù)住房租賃市場(chǎng)的規范，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在向“租購并舉”過(guò)渡。“越來(lái)越多的年輕人對于過(guò)去傳統的買(mǎi)房觀(guān)念已經(jīng)有了一些變化，特別是越來(lái)越多的‘90后’‘00后’在考慮選擇長(cháng)期租房。我們也看到很多企業(yè)也在大力建設長(cháng)租房，整個(gè)市場(chǎng)肯定是在向好的方向發(fā)展。”
長(cháng)期以來(lái)，無(wú)論是從住房供給的角度，還是人們的傳統觀(guān)念中，重購買(mǎi)輕租賃都是我國住房市場(chǎng)的一大特征。黨的二十大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。“租購并舉”寫(xiě)進(jìn)黨的二十大報告，表明過(guò)去幾年住房租賃解決居住問(wèn)題的重要性凸顯。租購并舉的發(fā)展離不開(kāi)租購同權。
張大偉分析認為：“如果能在一系列的政策幫助下達到租購同權，租房也可以享受到這些公共權益，整個(gè)租賃市場(chǎng)的發(fā)展肯定會(huì )很穩定。我們看到很多政策方向也都在努力，而且有城市已出臺一些積極舉措，包括北京、上海都是值得全國其他城市學(xué)習的。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，多地正在大力推進(jìn)的保障性租賃住房建設，將是年輕人扎根城市的依靠。“如果從現在市場(chǎng)上的長(cháng)租公寓來(lái)講，我認為它只是一個(gè)小眾產(chǎn)品。因為長(cháng)租公寓的租金太高了，它對新市民和年輕人的作用沒(méi)那么大。低租金小戶(hù)型的保障性租賃住房才是新市民、年輕人扎根城市的依靠。”
值得注意的是，國家有關(guān)部門(mén)從不同角度都在積極推進(jìn)租購同權。目前，已有多個(gè)城市通過(guò)市場(chǎng)監管、減稅、增加租賃用房供應、獎補等一系列措施，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
11月8日，我國首個(gè)住房租賃基金在北京正式設立，將通過(guò)盤(pán)活市場(chǎng)存量房產(chǎn)，向個(gè)人租戶(hù)提供長(cháng)租房服務(wù)。該基金還將與多地合作設立地方子基金，引導更多資金投入住房租賃市場(chǎng)。出租對象主要是目前沒(méi)有購房資格或者買(mǎi)不起房，也沒(méi)有租賃廉租房資格的新市民群體，房租價(jià)格將低于周邊平均租價(jià)10%左右。
業(yè)內人士表示，這將增加市場(chǎng)化的長(cháng)租房和保障性租賃住房供給，有利于我國加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示：“咱們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控越來(lái)越科學(xué)化，在這個(gè)基礎上，租購并舉是房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制里面的一個(gè)重要環(huán)節。”
