“今天清晨5點(diǎn)多才到家，7點(diǎn)不到又返回售樓處了。這會(huì )兒你要去看房需要排隊或提前預約，一個(gè)銷(xiāo)售估計要接待六七個(gè)客戶(hù)。”
9日午間，當第一財經(jīng)記者以購房者身份致電亦莊·金悅郡售樓處，銷(xiāo)售經(jīng)理小王略顯疲態(tài)的聲音中透著(zhù)一股興奮勁兒，“接下來(lái)要迎來(lái)最忙的銷(xiāo)售‘雙十一’了。”
8日下午，北京樓市“限購”政策最嚴的城市副中心通州地區突發(fā)樓市新政，臺湖、馬駒橋兩地商品住房不再實(shí)施通州“雙限”政策，執行北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區商品住房政策有關(guān)規定：京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續5年社?；蚣{稅可擁有一套住房。
臺湖和馬駒橋位處北京東南部六環(huán)附近，在購房政策調整之前，行政規劃上已歸屬北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管理。根據《北京市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區和亦莊新城高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，賦權經(jīng)開(kāi)區工委、管委會(huì )對亦莊新城225平方公里(其中核心區60平方公里、大興部分87平方公里、通州部分78平方公里)實(shí)行了統一的規劃和開(kāi)發(fā)建設。其中，通州部分即為亦莊新城臺馬地區。作為國家級產(chǎn)業(yè)園區，北京經(jīng)開(kāi)區擁有高新技術(shù)企業(yè)超過(guò)1700家，這帶來(lái)了大量的職住需求。“雙限”解除后，一批此前不滿(mǎn)足通州限購條件的剛需購房者，有了“上岸”的機會(huì )。
根據此次樓市新政，臺、馬地區新房和二手房的限購政策同步調整，但從政策效果來(lái)看，相較于二手房市場(chǎng)，對調控更敏感的新房市場(chǎng)率先熱了起來(lái)：新政發(fā)布當晚，不少購房者連夜驅車(chē)趕往售樓現場(chǎng)，房屋銷(xiāo)售們頻繁地在微信朋友圈里更新簽約消息，甚至有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始緊急加推新盤(pán)。
“臺、馬地區本就承接了大量來(lái)自國貿CBD和通州、亦莊新城一帶的通勤剛需和改善族，而這類(lèi)群體大都不符合通州‘雙限’之下的購房資質(zhì)要求。加之，目前這兩地新房供應量非常緊俏，取消‘雙限’后，區域內新盤(pán)價(jià)值得到明顯提升，在價(jià)格看漲的預期下，不少持幣觀(guān)望者選擇此時(shí)入手。”小王介紹道。
公開(kāi)信息顯示，亦莊·金悅郡是目前馬駒橋板塊唯一在售的限競房項目，由金融街、首開(kāi)、通投三大品牌國企聯(lián)合打造，也是區域內8年來(lái)僅有新房項目。該項目于2020年開(kāi)盤(pán)，在售戶(hù)型為72～118平米的2～4居室，預計交房時(shí)間為明年。
根據小王提供的最新銷(xiāo)售數據，“雙限”解除后的5小時(shí)，亦莊·金悅郡銷(xiāo)售79套，攬金約2.5億元。
“目前暫未全線(xiàn)漲價(jià)，但客源成交周期已明顯縮短，‘雙十一’的銷(xiāo)售優(yōu)惠或會(huì )提前收回。”小王稱(chēng)，目前“雙十一”的最大折扣力度為讓利三個(gè)點(diǎn)，即如果項目現場(chǎng)交5萬(wàn)元訂金，七天之內交10%首付并月底前交齊首付，可以打三個(gè)9.9折。以戶(hù)型為88平米、總價(jià)420萬(wàn)元的房源為例，首套房首付比為40%，首付折后約163萬(wàn)元。
區域市場(chǎng)積壓需求的集中釋放疊加年末業(yè)績(jì)沖刺的需要，房企也開(kāi)始加快推盤(pán)。第一財經(jīng)了解到，“雙限”取消當日，亦莊·金悅郡項目新開(kāi)售了一棟單元樓，供給房源超過(guò)20套，但以針對改善族的中等戶(hù)型房源為主。
“但亦莊·金悅郡的這個(gè)銷(xiāo)售數據還需理性看待。” 一名當地鏈家某門(mén)店房產(chǎn)中介告訴記者，目前，臺、馬地區只有少數幾個(gè)在售新盤(pán)，其中亦莊·金悅郡項目總價(jià)最低，房源相對充裕，短期內攬客量大也是情理之中。此外，在亦莊·金悅郡公布的銷(xiāo)售數據中，還包括一定比例的網(wǎng)簽數據。這一部分客群大都為“雙限”正式松綁前，不具備購房資質(zhì)但聽(tīng)聞?wù){控或將松綁聲音的群體，他們此前已付定金但沒(méi)完成網(wǎng)簽。
也有持觀(guān)望態(tài)度的購房者告訴記者，目前，臺、馬兩地的新房項目多少有些“雞肋”。一方面，目前兩地的在售新盤(pán)中，小戶(hù)型項目寥寥，且項目大都距離地鐵站較遠，只能滿(mǎn)足亦莊新城附近工作人群的通勤需求，而改善型樓盤(pán)多位于臺湖板塊，臺湖板塊背靠亦莊核心區，其競爭力整體或不如后者;另一方面，臺、馬兩地周?chē)逃涮走€比較匱乏，同時(shí)北京經(jīng)開(kāi)區僅對“60平方公里的亦莊核心區”實(shí)施了教育管理，臺馬兩地的學(xué)籍政策還不明朗，對于有子女入學(xué)需求的人群而言，短期或并不合適。
第一財經(jīng)注意到，在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言版上，有網(wǎng)友于2021年9月提出建言，建議亦莊新城實(shí)施教育一體化管理，“希望盡快爭取將馬駒橋、臺湖等區域的教育管理劃至亦莊經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區”。
對此，北京經(jīng)開(kāi)區回復稱(chēng)，“經(jīng)社會(huì )事業(yè)局核實(shí)，已解讀京政發(fā)〔2019〕23號《北京市人民政府關(guān)于由北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )行使部分行政權力和辦理部分公共服務(wù)事項的決定》要求，經(jīng)開(kāi)區教育服務(wù)管理范圍為約60平方公里范圍內。”
多名當地新房銷(xiāo)售人士對記者表示，昨晚開(kāi)始，帶動(dòng)新房銷(xiāo)售火爆的大都是附近或地鐵沿線(xiàn)上班的剛需族以及看好區域長(cháng)期商品住房?jì)r(jià)值的群體，但家庭類(lèi)購房者認購和帶看量依然較為有限。
“短期來(lái)看，臺、馬兩地的成交量勢必有較為明顯的抬升，但從長(cháng)期來(lái)看，臺、馬兩地房?jì)r(jià)上漲空間有多大，還得看周?chē)逃扰涮椎耐晟魄闆r。”前述鏈家房產(chǎn)中介對記者表示。
