上海二手房市場(chǎng)延續8月以來(lái)的降溫態(tài)勢，10月份上海二手房成交量回落至1.6萬(wàn)套，較9月下降11%。
根據上海鏈家研究院的監控數據，10月份上海全市共成交二手房1.6萬(wàn)套，環(huán)比下降11%，同比增長(cháng)25%;成交金額539億元，環(huán)比下降11%，同比增長(cháng)33%，套均總價(jià)327萬(wàn)元/套，環(huán)比下降1%，同比增長(cháng)6%，成交均價(jià)39567元/平，環(huán)比持平，同比增長(cháng)4%。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，10月份二手房成交1.6萬(wàn)套，較9月份有所下滑。雖然從成交量來(lái)看，近兩個(gè)月市場(chǎng)出現降溫，但從成交水平來(lái)看，依然維持在年初設定的1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)套的榮枯范圍之間，考慮到前兩年樓市維持了較長(cháng)時(shí)間的熱度，目前出現低位調整屬于正常。此外，由于進(jìn)入年底且臨近春節，樓市進(jìn)入傳統淡季，預計成交暫時(shí)會(huì )在低位水平徘徊。
二手房議價(jià)空間擴大
二手房成交量的放緩已傳導至價(jià)格，澎湃新聞采訪(fǎng)發(fā)現，隨著(zhù)成交回落目前二手房的議價(jià)空間已擴大。
上海鏈家一經(jīng)紀人向澎湃新聞反饋，其所在的浦東塘橋板塊二手房市場(chǎng)有一定的波動(dòng)。
據其介紹，該板塊600萬(wàn)元以下的房源議價(jià)空間都較大，基本上在5%~10%。
“一定要有一定的價(jià)格優(yōu)惠，才有客戶(hù)可能會(huì )買(mǎi)，現在屬于買(mǎi)方市場(chǎng)，客戶(hù)都不太急。”上述鏈家經(jīng)紀人說(shuō)。
造成上述情況的原因之一是該區域房源掛牌量的增加。該經(jīng)紀人指出，“就塘橋板塊而言，上海疫情剛結束的時(shí)候(6月左右)房源掛牌量在400余套，到了10月下旬房源掛牌量已超700套。”
在該片區經(jīng)紀人看來(lái)，“房源多、去化慢，使得供需不平衡，因此房東如果要賣(mài)就必須降價(jià)，客戶(hù)不急的話(huà)可選擇余地較多。特別是600萬(wàn)元以?xún)鹊姆孔颖容^多，所以相對而言，這類(lèi)房子會(huì )比較難賣(mài)。”
“手里看房的客戶(hù)其實(shí)是有的，但就是客戶(hù)都很猶豫，他定不下來(lái)?？赐攴炕径际窃倏紤]考慮，或者不再提。也有一些客戶(hù)看中了房子后談價(jià)比較狠。”該區域另一名經(jīng)紀人補充。
以塘橋板塊樓盤(pán)東方城市花園(二期)一套約151平方米、掛牌價(jià)約1450萬(wàn)元的房源為例，上述經(jīng)紀人說(shuō)，“客戶(hù)要求價(jià)格談下來(lái)100萬(wàn)元才定，但業(yè)主最多就降價(jià)50萬(wàn)元，因此，客戶(hù)的心理預期與業(yè)主的心理預期不對等、不匹配，也是造成成交量下滑的一個(gè)原因。”
根據上海鏈家公布的數據，目前上海鏈家的新增客戶(hù)量和帶看量和前兩個(gè)月相比基本穩定，未出現明顯下降，客戶(hù)依然有一定的購買(mǎi)意愿，只是不急于入市，選擇先觀(guān)望一下。同時(shí)，新增掛牌有一定增加，供應量充足、選擇余地充分，所以客戶(hù)也能夠多看多比較，成交周期有所拉長(cháng)，造成目前成交量的下滑。
有房東兩個(gè)月內三次降價(jià)近200萬(wàn)元
位于浦東聯(lián)洋板塊的一些改善型項目也已現價(jià)格松動(dòng)。
“原來(lái)還價(jià)只能還二三十萬(wàn)，現在降價(jià)五六十萬(wàn)客戶(hù)還不敢定，有些要還掉100萬(wàn)元左右才敢定。”位于浦東聯(lián)洋板塊的太平洋房屋中介說(shuō)。
同時(shí)，有些業(yè)主已根據市場(chǎng)行情主動(dòng)調整價(jià)格。以聯(lián)洋年華一套165平方米左右的房源為例，該房源于9月18日上架時(shí)報價(jià)2380萬(wàn)元，于9月30日下調價(jià)格至2280萬(wàn)元，降價(jià)百萬(wàn)。
同戶(hù)型的另一套房源則在兩個(gè)月內經(jīng)歷三次降價(jià)。今年9月18日，房源掛牌價(jià)為2200萬(wàn)元，9月19日掛牌價(jià)降為2150萬(wàn)元，10月16日掛牌價(jià)再降50萬(wàn)元至2100萬(wàn)元，10月21日掛牌價(jià)直接降80萬(wàn)元，已修改為2020萬(wàn)元。
降價(jià)的情況并非個(gè)例，以同小區一套158平方米左右的房源為例，該房源于10月7日上架報價(jià)2100萬(wàn)元，隨后于11月3日進(jìn)行調價(jià)，目前房源報價(jià)1990萬(wàn)元。
雖然機構統計數據顯示客戶(hù)帶看量未出現明顯下降，不過(guò)從門(mén)店經(jīng)營(yíng)情況看，已受一定影響。上述太平洋房屋中介表示，“原來(lái)我們一周可以帶看15至20個(gè)客戶(hù)，現在平均下來(lái)，一周帶看7至10個(gè)，相當于帶看的客戶(hù)量少了一半。”據上述中介反饋，目前，聯(lián)洋板塊部分房源價(jià)格降幅普遍在8%～10%。
另以位于浦東聯(lián)洋板塊的浦東虹橋花園小區為例，太平洋房屋經(jīng)紀人告訴澎湃新聞，其經(jīng)手的兩套同戶(hù)型的房源差價(jià)近百萬(wàn)。“8月份，我成交了一套120平方米左右的房源，價(jià)格是1620萬(wàn)元，10月份，同戶(hù)型的一套房源成交價(jià)為1600萬(wàn)元，雖然表面上價(jià)格只差20萬(wàn)元，不過(guò)10月份成交的帶一個(gè)車(chē)位，車(chē)位價(jià)值也在80萬(wàn)元左右。”
而按照貝殼找房平臺，目前，第九城市(浦東虹橋花園)掛牌在售的一套120平方米左右的低樓層房源，掛牌價(jià)為1500萬(wàn)元。
新房集中供應分流二手房購房者
對于二手房成交下滑的原因，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳亮認為，二手房因為三價(jià)就低的原因，消費者支付能力有所下降;同時(shí)，政府在新房供應方面做了比較多的工作，新房與周邊二手房也有一定的價(jià)差，因此有房票的消費者更愿意嘗試買(mǎi)新房?？偟膩?lái)說(shuō)，上海本身的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對還是比較平穩的。
按照上海鏈家研究院數據，10月份成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。綜合今年前10月，成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。從累計同比來(lái)看，下跌最多的區域為長(cháng)寧、楊浦、虹口和黃浦，下跌相對較少的區域為崇明、徐匯和嘉定。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，今年7月份二手房成交量破2萬(wàn)套，8月份二手房成交量近2萬(wàn)套，9月成交量略有下降，成交1.8萬(wàn)套，9月末市場(chǎng)觀(guān)望情緒開(kāi)始抬頭，隨著(zhù)需求逐漸釋放完畢，加之10月份假期影響，成交量有一定的下滑。
不過(guò)，盧文曦認為，從一手房和二手房市場(chǎng)總量來(lái)看，與去年相比并未明顯下降，只是市場(chǎng)的結構發(fā)生了變化。“原來(lái)，市場(chǎng)上新房和二手房的成交占比可能是1:3，隨著(zhù)結構性的改變，占比可能就調整為1:2，新房的成交量上去了。”
太平洋房屋行業(yè)研究部首席分析師趙煜堃也提到，今年新房供應集中放量，下半年新房成交量走高，分流了不少二手房購房者。
按照上海鏈家研究院的監測數據，今年前六批次共入市218個(gè)新房項目，近7萬(wàn)套住宅。從成交數據來(lái)看，今年前10個(gè)月，上海全市累計成交套數69513套，累計成交金額5024億元，套均總價(jià)723萬(wàn)元/套，成交均價(jià)63361元/平方米。
不過(guò)，在楊雨蕾看來(lái)，10月份，隨著(zhù)市區盤(pán)和熱門(mén)盤(pán)的有限入市以及外環(huán)外和郊環(huán)外的供應增加，一定程度上使得打新熱度也有所下降。對于眾多置換客(房主)來(lái)說(shuō)，可能不急于出售手上現有房產(chǎn)，當買(mǎi)賣(mài)雙方都持觀(guān)望態(tài)度時(shí)，交易周期也會(huì )相應拉長(cháng)。
按照鏈家研究院的監測數據，整體上而言，今年下半年以來(lái)的成交價(jià)格整體平穩，購房者更加理性，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的議價(jià)空間有所擴大。
盧文曦認為，隨著(zhù)前期購房需求的釋放，市場(chǎng)會(huì )進(jìn)入調整期，預計11月份市場(chǎng)仍將繼續調整，后續市場(chǎng)會(huì )逐步企穩。
