土地和房子的關(guān)系，就像面粉和面包一樣?？梢哉f(shuō)，地拿對了，地產(chǎn)項目就成功了一半。隨著(zhù)近日長(cháng)春2022年第二批集中供地落下帷幕，至此，全國22個(gè)重點(diǎn)城市今年第二批集中供地已全部完成，部分動(dòng)作快的城市已經(jīng)完成了第三次土地集中拍賣(mài)。在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整的形勢下，房企對于拿地持什么樣的態(tài)度?土拍市場(chǎng)有哪些新變化?呈現出哪些特點(diǎn)?記者梳理近期的土地成交記錄發(fā)現，各地土拍市場(chǎng)持續分化，地方性中小房企開(kāi)始躬身入局。
城市之間冷熱不均
據中房網(wǎng)統計，今年全國22個(gè)城市第二批集中供地總成交住宅用地(含綜合用地)444宗，土地成交面積2116.86萬(wàn)平方米，土地出讓金總額5449.34億元，整體溢價(jià)率約為3.05%。從各地土拍情況來(lái)看，此輪集中供地不同城市之間的熱度分化依舊明顯。
土地供應量方面，此次集中供地共計推出484宗地塊，較今年第一批次僅增加了10宗，兩次供應規模差距較小。
中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱對《中國消費者報》記者表示，成都是本批次唯一供應地塊超過(guò)50宗的城市，其以55宗的供應量領(lǐng)跑全國。其次是杭州和南京，分別供應了45宗和44宗地塊。與之形成鮮明對比的是，長(cháng)春第二批集中供地僅有3宗地塊，是22城中唯一供應地塊為個(gè)位數的城市。
據張凱介紹，本輪集中供地中，深圳的土拍熱度較高，推出的16宗地塊最終成交14宗，其中有9宗地塊溢價(jià)觸頂，5宗進(jìn)入搖號階段，整體溢價(jià)率為9.33%，為22城中最高的城市。合肥地塊的溢價(jià)情況也可圈可點(diǎn)，平均溢價(jià)率達7.93%，在22城中位居第二;廣州以平均6.55%的溢價(jià)率位居第三。此外北京、上海、杭州的市場(chǎng)熱度表現也尚可，北京、杭州第二輪集中供地均有半數地塊溢價(jià)成交，上海此輪集中供地無(wú)一流拍且有2/3的地塊溢價(jià)成交。
但是，天津、鄭州、沈陽(yáng)、長(cháng)春的土拍市場(chǎng)寒意仍存，除一部分地塊提前終止出讓、流拍外，成交地塊也均以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0。武漢、重慶兩個(gè)城市土拍保持低位運行，整體溢價(jià)率不足1%。
三大原因拉低房企拿地意愿
對房企來(lái)說(shuō)，土地就是命根子，沒(méi)有土地，房企就無(wú)以為繼。那么為什么不同城市土拍呈現明顯分化呢?諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析認為，土地市場(chǎng)跟房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現密切相關(guān)，也受到當地樓市具體情況的影響。比如，長(cháng)三角經(jīng)濟圈城市在土地出讓中表現較為亮眼，地理位置的優(yōu)越加上購房需求龐大、樓市熱度不減，都是這些城市具有較強吸引力的原因，因此房企青睞度更高。相反，有的城市仍難免出現土地流拍的現象，當地樓市低迷、需求不振是很重要的原因。
接受記者采訪(fǎng)的廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等認為，今年房企普遍拿地意愿不足主要在三大原因。
一是房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大幅下滑，拿地積極性受挫。今年以來(lái)，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不盡如人意。國家統計局近日發(fā)布數據顯示，1—9月份，商品房銷(xiāo)售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%;商品房銷(xiāo)售額99380億元，下降26.3%。銷(xiāo)售不振、手里沒(méi)錢(qián)，房企的拿地積極性自然會(huì )受影響。
二是前期囤地充足，房企“手中有糧”。從目前已發(fā)年報的房企來(lái)看，多數頭部房企2021年新增土地儲備均維持在高位。雖然房地產(chǎn)行業(yè)總的土地儲備規模有所下滑，但多數房企現有土地儲備仍可以支撐未來(lái)兩到五年的開(kāi)發(fā)需求，土地儲備仍較充足，消化周期在3年到4年左右，不必著(zhù)急拿地。
三是開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險劇增，房企拿地策略趨于保守。近幾年，房地產(chǎn)調控力度不斷加大，房企囤地風(fēng)險越來(lái)越高，項目開(kāi)發(fā)風(fēng)險劇增。受到房地產(chǎn)市場(chǎng)整體大環(huán)境的牽制，房企的拿地策略普遍由激進(jìn)轉向保守，不拿貴地、不拿錯地、不做激進(jìn)收并購，已經(jīng)成為地產(chǎn)圈的主流選擇。
張凱進(jìn)一步表示，目前來(lái)看，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區域，以及存在限價(jià)倒掛的區域，其根本原因也是房企對其去化速度有信心。土地市場(chǎng)的信心與項目入市后預期的銷(xiāo)售表現息息相關(guān)，只有當房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有明顯改善之后，土地市場(chǎng)的信心才能夠全面恢復。
中小房企展現參拍熱情
長(cháng)期以來(lái)，土拍市場(chǎng)都是大型品牌房企的戰場(chǎng)，中小型房企常被形容成“連上桌玩牌的機會(huì )都沒(méi)有”。但是如今的土拍情況顯示，一些變化已經(jīng)發(fā)生，不少過(guò)去在激烈土地爭奪中毫無(wú)機會(huì )的中小型房企，最近紛紛有所收獲。
10月18日，名不見(jiàn)經(jīng)傳的偉星置業(yè)打敗了保利、龍湖、信達、金茂等一眾大牌開(kāi)發(fā)商，以15%溢價(jià)率以及滿(mǎn)分競品質(zhì)的條件拿下了合肥肥西區一宗宅地。
10月19日，南京市第三批次土拍中，成功斬獲地塊的南京佳祺建設集團有限公司、南京明月建設集團有限公司等，均是企業(yè)規模偏小的本土房企。
最近，中小型房企成功站上土地大戲臺的現象并不少見(jiàn)，例如不久前在上海土拍中出現的中建大椿、同進(jìn)置業(yè)等便是本土中小型民企。天津的集中土拍中，注冊資本僅1500萬(wàn)元的天鉦置業(yè)進(jìn)入視野，以5.654億元競得了天津濱海新區一宗地塊;以1.488億元總價(jià)競得寶坻區地塊的天津中寶置業(yè)有限公司，注冊資本也僅3000萬(wàn)元。
“以前我們想在杭州、上海搶到一塊地，那真是太難了，土地的前置要求非常高，根本連土拍的門(mén)檻都摸不著(zhù)?，F在我們公司好像很受歡迎。”另一家民營(yíng)房企的投資負責人對記者表示。
華東一家千億房企的資深人士對《中國消費者報》記者表示：“土地市場(chǎng)并非一潭死水，其實(shí)有很多對房地產(chǎn)感興趣的中小企業(yè)，他們手上有錢(qián)，以前是沒(méi)機會(huì )往里投，搶不過(guò)大型房企，現在他們反而有了機會(huì )，可以在土地市場(chǎng)上出手了。”
