10月30日，“賣(mài)一買(mǎi)一置業(yè)免稅”新政落地滿(mǎn)月，北京商報記者調查發(fā)現，在新政的刺激下，有置換需求的購房者掛牌量大增，據多家機構經(jīng)紀人及業(yè)內人士證實(shí)，北京二手房掛牌量比去年同期增加了將近2萬(wàn)套，目前二手房臺前庫存量已超10萬(wàn)套。雖然各機構官方對這一數據都三緘其口，但“臺前展示量破10萬(wàn)、整體13萬(wàn)左右”已成為市場(chǎng)公開(kāi)的秘密。
“滿(mǎn)二唯一、滿(mǎn)三唯一擠了出來(lái)”
“‘賣(mài)一買(mǎi)一置業(yè)免稅’新政落地后，不少‘滿(mǎn)二唯一’‘滿(mǎn)三唯一’的房主都被刺激出來(lái)。”北京某頭部中介和平里片區負責人何園直言，包括他在內的多位北京典型二手房熱門(mén)區域的經(jīng)紀人、店長(cháng)均證實(shí)了“新政落地后掛牌量多了起來(lái)”。
所謂“賣(mài)一買(mǎi)一置業(yè)免稅”新政，即9月30日財政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策》的公告，對于“賣(mài)一買(mǎi)一”的置業(yè)人群，實(shí)行個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。這一利好政策享受的范圍，是自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后一年內在市場(chǎng)重新購買(mǎi)住房的納稅人。
新政落地后，“掛牌量多了起來(lái)”是經(jīng)紀人們的感受，體現在數字上的增量到底有多少?
對此，多家機構官方均拒絕提供這一數字，但根據經(jīng)紀人們給北京商報記者展示的臺賬系統，“北京二手房臺前展現量破10萬(wàn)”得到了證實(shí)，經(jīng)紀人們同時(shí)證明了這一數字，比去年同期增加了將近2萬(wàn)套，且存量的這10萬(wàn)套二手房里，房齡在20年以上的約占到四成。
二手房臺前展現量，即經(jīng)紀公司在各自App、官網(wǎng)掛出的“普通二手房”，對于一些房源極度稀缺、單價(jià)較高的豪宅等，均不在此序列。“這種房子基本都是要么是各中介的高端部一對一代理，他們常年做高端項目，客戶(hù)準確度高，部分還需要驗資，不是市場(chǎng)隨便來(lái)個(gè)什么看房者都能看的。”據多位長(cháng)期從事高端項目二手房銷(xiāo)售的經(jīng)紀人證實(shí)，如果算上這部分房源，外加法拍，整個(gè)北京市場(chǎng)的二手房存量已經(jīng)預計達到13萬(wàn)套左右。
平穩、持平、微降
與掛牌量增多、臺前展現量達到10萬(wàn)套相比，北京二手房在過(guò)去一個(gè)月“賣(mài)一買(mǎi)一置業(yè)免稅”新政落地后的成交端效果并不明顯。在北京商報記者走訪(fǎng)過(guò)程中，多位典型片區的經(jīng)紀人在形容新政落地后的成交市場(chǎng)時(shí)，更多使用了平穩、持平、微降等詞匯。
“可能是政策發(fā)力還需要更多時(shí)間去鋪展，目前成交量并沒(méi)有大的波動(dòng)，總結一句就是平穩。”北京某頭部中介和平里片區負責人告訴北京商報記者，目前他們所在的片區基本穩定在90-100套之間，按照以往的交易數據基本是“平穩”狀態(tài)，繼續保持穩定，雖然掛牌量上漲，但從過(guò)去一個(gè)月看，還沒(méi)有形成交易。
這一判斷，也出現在德勝、萬(wàn)柳等二手房交易熱門(mén)片區。
相比于成交的平穩、持平，帶看量的下滑讓經(jīng)紀人們有些“坐不住”。“10月相較于9月確實(shí)有點(diǎn)少，與去年同期相比帶看量也有所下滑。”朝陽(yáng)區太陽(yáng)宮片區某機構負責人透露，在公司月度會(huì )上大家也做了交流，自己所在機構的大多數店面也基本是這個(gè)水平。雖然沒(méi)有特別明顯的下滑，但總數要不就是持平，要不就是稍微下來(lái)一點(diǎn)。
據機構發(fā)布的數據，截至10月27日，今年10月，北京二手房網(wǎng)簽量為9663套，同比去年上漲25.7%，雖然環(huán)比下降15.3%，但主要是受到國慶假期與疫情反復的雙重影響。
值得一提的是，近期已成交的房源，也基本符合“一賣(mài)一買(mǎi)”的趨勢。
“從成交客戶(hù)的置業(yè)需求來(lái)看，近期剛需客群簽約較少，已簽約成交標的普遍在500萬(wàn)元以上，這也意味著(zhù)更多置業(yè)需求來(lái)自改善客群，‘一賣(mài)一買(mǎi)’置換新房或者大戶(hù)型的成交單子變多了。”朝陽(yáng)、海淀等區域的中介人員均給出上述答案。
買(mǎi)方市場(chǎng)更濃 切忌免稅漲價(jià)
盡管如此，上述熱門(mén)片區的經(jīng)紀人也都坦言至少掛牌量的上漲讓市場(chǎng)“看上去熱了點(diǎn)”，最終能否從第一步邁入第二步，是多重因素的作用，但小業(yè)主切忌免稅漲價(jià)。
依照北京房產(chǎn)市場(chǎng)的交易習慣，以前的二手房買(mǎi)賣(mài)是個(gè)稅由購房者承擔，也就是誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)掏錢(qián)，如今“連環(huán)單免稅”讓出了這部分成本，也引發(fā)買(mǎi)房者未得利、房?jì)r(jià)上漲等擔憂(yōu)。
例如，按照傳統交易模式，買(mǎi)家負責所有稅費，賣(mài)家一年內重新購房可退個(gè)稅，而這部分就是當初買(mǎi)家所支付的個(gè)稅費用，買(mǎi)家并未從中得利。如果由賣(mài)家承擔這部分個(gè)稅，一年內未重新購房又該如何?
“其實(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)議價(jià)，本身就是一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的過(guò)程。比如賣(mài)家在出售房產(chǎn)時(shí)就會(huì )考慮是否一年內重新買(mǎi)房，他們可以選擇這部分由自己代繳，而在房產(chǎn)價(jià)格上做一個(gè)‘上浮’動(dòng)作，與買(mǎi)家進(jìn)行協(xié)商解決。”合碩機構首席分析師郭毅表示，一年內沒(méi)有購房打算的賣(mài)家，則可以依照慣例，而受退稅政策的影響，也可以對買(mǎi)家進(jìn)行讓利。“畢竟目前市場(chǎng)消息是透明的，而且中介機構在交易時(shí)也會(huì )提前告知，雙方只有共同滿(mǎn)足自身利益，才能促使交易達成。”郭毅進(jìn)一步表示。
郭毅強調，目前北京二手房市場(chǎng)熱度并沒(méi)有想象得那么高，雖然掛牌房源不斷增加，但買(mǎi)房人數量并不均等，也就說(shuō)市場(chǎng)正處于“買(mǎi)方市場(chǎng)”，對于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)可以有更多的房源選擇，目前的市場(chǎng)并不支持房源漲價(jià)，相應的如果想要抓住政策窗口期，還要進(jìn)行降價(jià)售賣(mài)。
對于減價(jià)抓窗口期的觀(guān)點(diǎn)，中介人員也予以證實(shí)。“得益于個(gè)稅的減免，部分房源的房?jì)r(jià)還能再往下壓一些。以前是誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)掏錢(qián)，現在賣(mài)房的業(yè)主也會(huì )去衡量，重新買(mǎi)房有個(gè)稅的退回，有些業(yè)主也愿意把這部分讓出來(lái)，可以達成盡快換房的目的，而不是簡(jiǎn)單為了賺差價(jià)，畢竟還有一個(gè)時(shí)間限制。”
