10月23日，北京市規劃和自然資源委員會(huì )官網(wǎng)掛牌石景山、朝陽(yáng)2宗預申請住宅用地，交易起始價(jià)合計55億元。截至目前，多數重點(diǎn)城市已經(jīng)完成第三批次集中供地，總體來(lái)看，市場(chǎng)表現較為平穩，北京、上海、合肥等城市成交熱度相對較高。
與去年不同的是，部分城市集中供地批次有所增加。南京、蘇州等多個(gè)城市已推出第四批次集中供地計劃。今年第四季度，全國多個(gè)重點(diǎn)城市將再迎一波土地供應小高峰。
中指研究院監測數據顯示，截至10月24日，已有北京、廈門(mén)、濟南、青島、重慶、武漢等多個(gè)城市明確將要進(jìn)行第四批次集中供地。截至目前，已有無(wú)錫、南京、蘇州等多個(gè)城市正式推出第四批次集中供地公告，共推出涉宅用地37宗，總起始價(jià)428.43億元。
“集中供地是為了達到‘穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期’的整體目標，同時(shí)，通過(guò)增加供應批次，緩解房企階段性資金壓力，也能夠補充地方財政收入。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱向《證券日報》記者表示，多批次集中供應土地，可以使企業(yè)在資金調度上更加靈活，提升拿地信心。
便利房企資金調度
2022年初，青島、濟南、重慶和武漢等城市明確提出，2022年集中供地將分為四批次進(jìn)行，并公布了各批次土地供應的大致時(shí)間節點(diǎn)。6月份，北京也提出，“上半年完成第二批商品住宅用地集中供應，下半年再完成兩批供地。”
“北京今年集中供地已經(jīng)推出53宗，各批次之間供地總量較為均勻，首批次18宗地，二批次17宗地，三批次18宗地，四批次目前已經(jīng)有10宗預申請地塊，起始總價(jià)200.2億元，預計北京四批次正式推出時(shí)會(huì )有約17宗地塊。”張凱表示，其他城市根據自身供地節奏進(jìn)行推地，比如南京四批次目前僅推出4宗地塊，預計11月10日進(jìn)行出讓。
按照計劃，今年集中供地批次最多的城市是武漢。9月份，武漢市自然資源和規劃局曾發(fā)文稱(chēng)，計劃在9月份、10月份、11月份繼續安排3個(gè)批次的集中供地，也就是今年武漢的第四、第五、第六批次集中供地。武漢市的官方文件稱(chēng)，加推土地的目的，是“嚴格落實(shí)土地供應年度計劃執行要求”。
張凱認為，在“穩地價(jià)、穩預期”指導下，22個(gè)集中供地城市也在調整供應節奏和規則。與2021年的出讓規則相比，一是今年年初放寬競買(mǎi)資格要求、降低門(mén)檻、取消配建等;二是供應批次采取多次少量、預申預購的模式;三是多批次的集中供應可以降低企業(yè)研判土地價(jià)值工作壓力，同時(shí)讓企業(yè)在資金安排上更加靈活。
“相較于過(guò)去，四批次土地競拍門(mén)檻進(jìn)一步下調，并且純住宅用地供應居多，在競買(mǎi)保證金和房企競拍方面的規則均有所放寬。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，這旨在提升房企拿地積極性，減少土拍流拍現象。
溢價(jià)率變化較為平穩
從土拍情況來(lái)看，2022年以來(lái)，重點(diǎn)城市土拍成交平均溢價(jià)率仍在低位運行，均處于5%以下。
在張凱看來(lái)，影響房企拿地積極性、進(jìn)而影響土地出讓溢價(jià)率的因素較多，除核心區域和郊區供應地塊本身的特性外，推出較低樓面價(jià)地塊可以拉高溢價(jià)率，反之，推出較高樓面價(jià)地塊可能會(huì )導致地塊流拍或者底價(jià)成交。目前各城市土地價(jià)格制定均比較符合各自情況，批次之間溢價(jià)率變化也都比較平穩。
“從當前完成第三輪土拍的城市來(lái)看，北京、杭州、蘇州等城市的溢價(jià)率水平較為堅挺，這些城市近期的銷(xiāo)售情況也較為可觀(guān)。”陳霄表示，土地市場(chǎng)與新房市場(chǎng)的熱度息息相關(guān)，新房銷(xiāo)售層面的信心會(huì )傳導至土地市場(chǎng)，只有當房地產(chǎn)銷(xiāo)售明顯改善的情況下，土地市場(chǎng)的熱度才會(huì )提升。
對于接下來(lái)土地市場(chǎng)的走勢，張凱表示，預計第四批次集中供地依舊會(huì )平穩進(jìn)行。東高科技高級投資顧問(wèn)畢然向《證券日報》記者表示，預計大部分城市溢價(jià)率與前三次供地相比不會(huì )有明顯變化。
“第四季度一般是房企的結算高峰期，回籠資金是第一要務(wù)，現金流是否充裕決定著(zhù)年度財務(wù)報表的表現。此外，銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖趨勢并未真正確立，有潛在流動(dòng)性風(fēng)險的房企仍要將有限資金用于經(jīng)營(yíng)和保交付，因此在拿地支出上比較謹慎。”某房企相關(guān)人士向《證券日報》記者表示。
