房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入筑底企穩階段，政策工具箱頻頻發(fā)力。
近日，隨著(zhù)人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，多地紛紛調整首套房貸利率下限，部分城市房貸利率已低至2.6%，這也是金融監管部門(mén)今年以來(lái)第二次下調首套房貸利率下限。
對于貸款買(mǎi)房的消費者來(lái)說(shuō)，房貸利率是其購房決策中的重要考量因素。還貸年限多長(cháng)、房貸利率多高，在一定程度上影響著(zhù)消費者的購房意愿。
差別化調整房貸政策
近日，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府可自主決定在2022年年底前階段性維持、下調或取消當地新發(fā)放首套住房貸款利率下限。
通知規定，2022年6—8月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降的城市，可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。具體如何調整，由各城市根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化及調控要求自主決定。同時(shí)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《中國消費者報》記者表示，該政策發(fā)布，是金融監管部門(mén)今年以來(lái)第二次下調首套房貸利率下限。今年5月，央行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，將購買(mǎi)普通自住房的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。從2021年9月房貸政策大拐點(diǎn)以來(lái)，一年過(guò)去了，各類(lèi)房貸調整政策不斷，充分體現了央行等部門(mén)用好房貸工具的導向。
據易居研究院智庫中心統計數據，結合國家統計局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，記者梳理發(fā)現，滿(mǎn)足“今年6—8月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降”這一條件的城市有23個(gè)。
其中，天津為直轄市，石家莊、哈爾濱、武漢、昆明、貴陽(yáng)和蘭州6個(gè)城市為省會(huì )城市，大連為副省級市。其余15個(gè)城市均為三四線(xiàn)城市，分別是秦皇島、溫州、泉州、瀘州、大理、岳陽(yáng)、宜昌、北海、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽(yáng)和桂林。
58安居客房產(chǎn)研究院分院長(cháng)張波對《中國消費者報》記者表示，上述城市普遍屬于當前房地產(chǎn)交易疲軟、房?jì)r(jià)跌幅過(guò)大或持續時(shí)間過(guò)長(cháng)的城市。
部分城市房貸利率降至2.6%
根據記者不完全統計，近期全國已有30多個(gè)城市紛紛調整房貸政策。
10月11日，天津市住房公積金管理中心宣布下調首套房公積金貸款利率，10月1日以后發(fā)放的首套房公積金貸款，5年期以下(含5年)利率調整為2.6%，5年期以上利率調整為3.1%;第二套房公積金貸款利率保持不變，即5年期以下(含5年)和5年以上利率分別為3.025%和3.575%。
10月9日，北京市住房公積金管理中心宣布，已執行首套房貸5年期以下(含5年)2.6%的利率，5年期以上執行3.1%的利率，繳存職工新購房可按新利率執行。另外，市管存量首套房住房公積金貸款利率將于明年1月1日起調整。
杭州、無(wú)錫、東莞、宜昌、石家莊、寧波、南寧等地也陸續發(fā)布下調首套房公積金貸款利率的通知。調整后，5年期以下(含5年)利率由2.75%降至2.6%，5年期以上利率由3.25%降至3.1%。
房貸利率調整，可以直接減少購房者的成本支出。據機構測算，以一筆600萬(wàn)元、期限30年的首套公積金貸款為例，按照等額本息還款方式計算，執行新貸款利率后，貸款期間可為購房者節省利息支出18萬(wàn)元，每年可減少還款額5900元。
除了調整公積金貸款利率，山東濟寧、廣東清遠、湖北武漢等多個(gè)城市已經(jīng)階段性下調首套房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限15個(gè)基點(diǎn)，這些城市所在的多家銀行目前實(shí)行的首套房商貸利率均已降至4%以下，大多為3.95%，最低可達3.7%。據測算，調整后，30年期100萬(wàn)元商業(yè)貸款可節省利息3.12萬(wàn)元。
相較總房款，利率下調所節省的利息看似不多，但對于很多家庭來(lái)說(shuō)，“能省一點(diǎn)是一點(diǎn)”。最近想換套二手房的北京消費者方女士對《中國消費者報》記者表示 ：“買(mǎi)房就要精打細算，公積金貸款利率下調能減輕點(diǎn)兒壓力，最近樓市利好政策不斷出臺，這也是我下決心買(mǎi)房的因素之一。”
調控政策提振市場(chǎng)信心
樓市政策的連續調整對市場(chǎng)信心及預期的企穩起到積極作用。
張波對《中國消費者報》記者表示，從首付和房貸利率等方面看，現在對于首套置業(yè)需求的政策傾斜已經(jīng)比較到位。但是針對二套或者改善型需求，政策還有調控放松的空間。
一方面，雖然許多城市已經(jīng)降低首付比例，但一些熱點(diǎn)城市二套房的首付依然較高。例如，北京、上海二套房首付大約為60%—70%，對于改善型置業(yè)人群來(lái)說(shuō)，負擔仍然較大。
另一方面，目前，三四線(xiàn)城市的限購基本放開(kāi)，但熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市限購門(mén)檻依然很高，下一步，限購放松將是一個(gè)趨勢。但是，限購放松并不等于全面放松，而是分區域、定向人群的放松。所謂的分區域，即在城市部分區縣或者產(chǎn)業(yè)集中的地方，適當放寬限購門(mén)檻;定向人群，即對人才或多孩家庭等放寬限購。
景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉也認為，未來(lái)保交樓、保民生、降低首付比例、放寬限購才能真正提振市場(chǎng)信心。在他看來(lái)，首次置業(yè)首付比例下調到10%，二套首付比例下調到20%—30%，對樓市的提振作用會(huì )更大。
光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)研究員周茂華則表示，應抓住穩增長(cháng)關(guān)鍵窗口期，出臺階段性、差別化穩樓市增量政策，在風(fēng)險可控的情況下，因城施策，適度放寬房貸利率空間，降低剛需購房成本，促進(jìn)樓市需求回暖。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者表示，除了降低房貸利率，促進(jìn)更多需求釋放外，還要在供應端發(fā)力，鼓勵開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，多推中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房;同時(shí)，要加速房地產(chǎn)風(fēng)險處置，加快保交樓，以提振市場(chǎng)信心。
