今年以來(lái)，全國多個(gè)城市下調房貸利率
對于貸款買(mǎi)房的購房者，房貸利率是其購房決策中的重要考量因素。還貸年限多長(cháng)、房貸利率多高，一定程度上影響著(zhù)購房者的購買(mǎi)意愿。
今年以來(lái)，不少購房者發(fā)現自己所在城市的房貸利率有所下調，北京等城市首套房貸利率重回“4時(shí)代”，山東濟寧、廣東清遠等地房貸利率甚至重回“3時(shí)代”，引發(fā)了社會(huì )廣泛關(guān)注。
房貸利率降了，對購房者有啥影響?伴隨房貸利率變動(dòng)，樓市又呈現出哪些新走向?本報記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。
LPR下調帶動(dòng)房貸利率下行
湊足首付、貸款買(mǎi)房，是不少購房者關(guān)心的話(huà)題。
30歲的小羅前兩年在深圳購入了一套期房，房子還沒(méi)交付，她已經(jīng)還了兩年房貸。“我辦理貸款時(shí)房貸利率為4.95%，最近收到銀行發(fā)來(lái)的短信，提醒住房貸款年利率下調到了4.6%，這意味著(zhù)月供壓力稍微小了點(diǎn)。”小羅說(shuō)。
今年以來(lái)，不少城市的房貸利率有所下調。貝殼研究院統計數據顯示，今年9月，其監測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%，二套房貸利率為4.91%，較上月分別回落17BP(基點(diǎn))、15BP，較去年最高點(diǎn)分別回落159BP、108BP。
“房貸利率的變動(dòng)與宏觀(guān)經(jīng)濟走向有關(guān)。”中國人民大學(xué)中國資本市場(chǎng)研究院聯(lián)席院長(cháng)趙錫軍告訴本報記者，立足于穩增長(cháng)，今年以來(lái)國家在財政政策、貨幣政策等方面出臺多項舉措。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，LPR下調成為穩樓市的重要方面，近來(lái)多個(gè)城市房貸利率有所下降，與LPR的變動(dòng)有直接關(guān)聯(lián)。
據了解，所謂“LPR”即貸款市場(chǎng)報價(jià)利率，由包括大中小銀行在內的18家銀行根據其對最優(yōu)客戶(hù)的貸款利率，按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)形成報價(jià)，再由全國銀行間同業(yè)拆借中心經(jīng)過(guò)計算得出。LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種，全國銀行間同業(yè)拆借中心每月公布最新數據。與較為固定的貸款基準利率相比，LPR往往會(huì )隨市場(chǎng)浮動(dòng)，而其上浮或下調通常會(huì )對房貸利率造成一定影響。
記者梳理發(fā)現，今年以來(lái)LPR共經(jīng)歷了3次下調。1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，分別下調10個(gè)基點(diǎn)、5個(gè)基點(diǎn);5月20日，1年期LPR與此前報價(jià)持平，為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，下調15個(gè)基點(diǎn);8月22日，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別較上一期下調5個(gè)基點(diǎn)、15個(gè)基點(diǎn)。目前最新LPR報價(jià)于9月20日公布，與8月22日持平。
“受8月份5年期以上LPR下調的影響，9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再降。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰介紹。據貝殼研究院統計，截至9月19日，已有86個(gè)城市房貸主流利率低至首套4.1%、二套4.9%的水平。分城市線(xiàn)看，一線(xiàn)城市房貸利率較高，首套平均為4.6%，二套平均為5.13%;二三線(xiàn)城市平均利率水平相對較低。
部分購房者考慮提前還貸
房貸利率下調，意味著(zhù)購房者月供金額將有所減少。據測算，9月份部分城市首套房貸利率同比降幅達166BP，以首套房100萬(wàn)元商業(yè)貸款本金、30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1013元，需償還的利息總額減少約36萬(wàn)元。
利率降低、月供減少，部分已購房者開(kāi)始考慮提前還貸。北京白領(lǐng)李琪于2020年底在朝陽(yáng)區購入了一套兩居室，他告訴記者：“我的房貸是去年1月批下來(lái)的，按照當時(shí)4.65%的LPR報價(jià)加上北京地區55BP的加點(diǎn)幅度，我目前的房貸利率為5.2%?，F在五年期以上LPR下調為4.3%，再加55BP，也就是北京新發(fā)放的首套房商貸利率為4.85%。我身邊一些符合條件的朋友已經(jīng)在咨詢(xún)提前還貸了，但我的房貸利率要到明年1月才能調整，如果屆時(shí)房貸利率計算下來(lái)低于5.2%，我也會(huì )申請提前還貸。”
上海市一家國有大行的個(gè)貸經(jīng)理也向記者證實(shí)，受LPR下調影響，房貸利率有所下行，確實(shí)有不少購房者想提前還貸，“申請提前還貸的大多是剛購房沒(méi)幾年的年輕人，他們多數辦理的是商貸或者混合貸，還款壓力比較大。”
從貸款模式看，購房者在申請住房貸款時(shí)可以選擇固定利率或浮動(dòng)利率。但不論以何種方式計算，房貸利率下調均存在刺激購房者提前還貸的可能。趙錫軍分析，對于存量房貸部分，如果購房者選擇以固定利率貸款，那么在市場(chǎng)利率下行的情況下，借款人的還款成本相對較高，可能會(huì )存在提前還貸的壓力。而對于選擇以浮動(dòng)利率貸款的購房者來(lái)說(shuō)，房貸利率下降減輕了當前的月供壓力，因此這些購房者也可能會(huì )考慮提前還貸，降低總體購房成本。“當購房者選擇提前還貸，他們省下的這部分資金可用于其他消費，對經(jīng)濟發(fā)展也能起到一定促進(jìn)作用。”趙錫軍說(shuō)。
房貸利率下調對于剛需購房群體也是一大利好。業(yè)內人士分析，對于有購房意愿的消費者而言，房貸利率處于低位是其購房的好時(shí)機，也能對樓市回暖起到積極作用。“利率低、放款快有助于降低購房成本、加快購房流程，在一定程度上促進(jìn)了前期市場(chǎng)的階段性修復。”劉麗杰認為，當前部分一二線(xiàn)重點(diǎn)城市房貸利率水平仍處在較高水平，未來(lái)仍有下調空間。
一攬子政策滿(mǎn)足住房剛需
將時(shí)間軸拉長(cháng)來(lái)看，今年以來(lái)，國內不僅屢次下調LPR釋放政策紅利，還打出一系列利好樓市“組合拳”，出臺了降低購房首付比例、提高住房公積金貸款上限和提高公積金提取額度等政策。
9月29日，中國人民銀行、銀保監會(huì )再發(fā)通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，提出對于2022年6-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
“這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。在當地政策范圍內，銀行和客戶(hù)可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。”中國人民銀行有關(guān)負責人說(shuō)。
根據易居研究院智庫中心提供的數據，在國家統計局70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數中，至少有23個(gè)城市符合央行發(fā)布的上述新政要求，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、泉州等地。“此次新政出臺體現了國家用好房貸政策工具、引導樓市健康發(fā)展的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)。
伴隨各類(lèi)利好舉措落地，樓市也呈現出一定回暖趨勢。國家統計局統計顯示，1-8月份，全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降23%，降幅比前7月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn);商品房銷(xiāo)售額下降27.9%，降幅收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，其中中小戶(hù)型住宅銷(xiāo)售降幅收窄幅度較大。
“對于多數住戶(hù)而言，大量剛需和改善性住房需求主要集中在中小戶(hù)型。”首都經(jīng)濟貿易大學(xué)特大城市經(jīng)濟社會(huì )研究院研究員趙秀池告訴記者，伴隨房貸利率下行和系列寬松的房地產(chǎn)金融政策出臺，有效需求得以釋放，體現在中小戶(hù)型住房需求有所回升，“當前我國城鎮化進(jìn)程仍在加快，每年有超千萬(wàn)人口進(jìn)城，衍生出大量剛需和改善性住房需求。因此，仍有必要通過(guò)調節房貸利率和首付款比例等舉措穩樓市，這一過(guò)程中要注重分類(lèi)施策、因城施策，加大對中小戶(hù)型的支持力度。此外，在老齡化背景下，部分三四線(xiàn)城市還要考慮大城市溢出的養老住房需求。”
9月30日，為支持居民改善住房條件，財政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)公告明確，2023年底前，對出售自有住房并在現住房出售1年內在市場(chǎng)重新購買(mǎi)住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
在趙錫軍看來(lái)，實(shí)施換購住房個(gè)稅退稅優(yōu)惠、下調房貸利率等措施體現了中國堅持“房住不炒”的總體定位。“從長(cháng)遠角度看，還是要堅持從滿(mǎn)足住房剛需出發(fā)，繼續推進(jìn)降低住房交易成本，更好、更大范圍地滿(mǎn)足人們的居住需求。”他說(shuō)。
來(lái)源：人民日報海外版 作者：廖睿靈
