8月初，青島市民蔣先生準備賣(mài)掉舊房子，置換一套新房。以往這種置換交易，蔣先生需要完成老房出售，才有資金購買(mǎi)新房，如果老房賣(mài)不掉，新房也不敢輕易下定心儀的房源，這讓他有些苦惱。
事實(shí)上，今天很多居民換房置業(yè)都需要“賣(mài)舊換新”。數據顯示，在山東青島，需要賣(mài)掉舊房再購置新房的客群占比近3成，而據貝殼研究院數據顯示，8月重點(diǎn)50城二手房業(yè)主平均賣(mài)房周期為65天，較去年同期延長(cháng)3天，動(dòng)輒數月的賣(mài)房周期讓“換房改善”一事充滿(mǎn)了不確定性。
9月26日，青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)出《關(guān)于推廣行業(yè)“好經(jīng)驗 好做法”案例的通知》，向全市開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀公司推廣一項打通二手房售賣(mài)、新房認購流程的新模式——“優(yōu)鮮賣(mài)”。這是現在青島房產(chǎn)交易市場(chǎng)正在進(jìn)行的一種創(chuàng )新交易嘗試，試圖打破房子“不賣(mài)不敢買(mǎi)”的困境，為改善需求購房者兜底換房風(fēng)險，激發(fā)市場(chǎng)活力。
據了解，在該模式中，購房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)、貝殼簽訂三方協(xié)議，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂新房認購協(xié)議，并與貝殼平臺合作經(jīng)紀公司簽署房源加速售賣(mài)協(xié)議。協(xié)議中會(huì )約定時(shí)間周期，該周期內，開(kāi)發(fā)企業(yè)幫助購房者鎖定意向房源，貝殼平臺合作經(jīng)紀公司幫客戶(hù)通過(guò)線(xiàn)上流量?jì)A斜、經(jīng)紀人端線(xiàn)上線(xiàn)下聚焦推廣加速舊房銷(xiāo)售。若舊房成功售出，則客戶(hù)可以辦理接下來(lái)的新房購買(mǎi)流程;若舊房未售出，則開(kāi)發(fā)商退還定金，客戶(hù)無(wú)需承擔違約風(fēng)險。最終實(shí)現三方合力，共同幫助購房者成功置換，兜底換房風(fēng)險、提升換房效率。
目前，該產(chǎn)品已經(jīng)在青島市十幾家樓盤(pán)落地，陸續有用戶(hù)選擇該服務(wù)，在掛牌售賣(mài)二手房的同時(shí)就能認購心儀的新房。蔣先生也成了第一個(gè)通過(guò)“優(yōu)鮮賣(mài)”而快速鎖定心儀新房的購房人。他認為，這個(gè)模式最吸引自己的就是如果將來(lái)自己房子沒(méi)賣(mài)掉，也不會(huì )產(chǎn)生違約損失，比較放心。
合作優(yōu)鮮賣(mài)產(chǎn)品的青島國泰華府項目營(yíng)銷(xiāo)負責人馬存浩表示，現在很多新房買(mǎi)家都是置換型購房人，在市場(chǎng)下行期，購房人為了盡量減少不確定性，更傾向于賣(mài)出后再買(mǎi)新，這大大拉長(cháng)了購買(mǎi)周期，但優(yōu)鮮賣(mài)拉通了開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀公司和購房人，為“賣(mài)舊買(mǎi)新”創(chuàng )造了快速通道，讓更多改善群體能放心購房。
青島市房產(chǎn)經(jīng)紀人張穎也表示：“目前市場(chǎng)上，不少剛需客戶(hù)資金緊張，手頭非常寬裕的客戶(hù)僅占少數，置換的需求比重較大。但大多數客戶(hù)不賣(mài)房子不敢買(mǎi)，房子賣(mài)不出去，就造成了‘死循環(huán)’。‘優(yōu)鮮賣(mài)’模式很大程度上給了客戶(hù)一個(gè)定心丸，讓置換的客戶(hù)可以放心出手，現在很多客戶(hù)在咨詢(xún)這種模式。”
當前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于筑底修復期。據統計，三季度以來(lái)，全國121省市累計出臺148次放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、放松公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調降土拍門(mén)檻等內容。
有業(yè)內人士分析，前些日子各地均確實(shí)出臺了一些政策去激活市場(chǎng)，如部分城市二手房可以帶押過(guò)戶(hù)，北京也出臺了交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，只要網(wǎng)上簽約就視為已經(jīng)賣(mài)出，可以買(mǎi)新房。這些本質(zhì)上都是在當前的環(huán)境中，進(jìn)一步降低交易成本的舉措。這次貝殼提出的“優(yōu)鮮賣(mài)”，直接指向縮短房產(chǎn)置換流程，打消賣(mài)一買(mǎi)一之間的顧慮，以此激活二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性?？磥?lái)未來(lái)一段時(shí)間振興房地產(chǎn)的著(zhù)力點(diǎn)會(huì )落在二手房市場(chǎng)上，只有存量房市場(chǎng)流通順暢，才會(huì )有更多的人選擇用二手房去置換新房，新房市場(chǎng)才能打開(kāi)，二者并不是替代關(guān)系，而是協(xié)同關(guān)系。
對此，知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)也表示，青島“優(yōu)鮮賣(mài)”模式，體現了非常好的“賣(mài)舊換新”導向，具有積極的示范效應。“首先，此次創(chuàng )新充分體現了企業(yè)或平臺積極優(yōu)化的創(chuàng )新意識，為房東換房開(kāi)辟了一條新道路。既加速了二手房交易，也促進(jìn)了新房去庫存;其次，此類(lèi)模式最大的亮點(diǎn)是，讓房東獲得了更大的選擇權。如果房東后續二手房交易失敗，其新房可買(mǎi)也可不買(mǎi)，沒(méi)有違約風(fēng)險或心理負擔，增加了其積極性;最后，此類(lèi)模式在激活改善型住房需求方面非常值得借鑒，各地在四季度房屋促銷(xiāo)中，也要積極鼓勵企業(yè)創(chuàng )新銷(xiāo)售模式，更好地推進(jìn)住房銷(xiāo)售工作，同時(shí)提升交易的便捷性和安全性。”
