8月5日，華夏北京保障房中心租賃住房REIT(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華夏北京保障房REIT”)獲受理后一周，便獲得證監會(huì )注冊批復，這是全市場(chǎng)獲批的第3單保障性租賃住房REITs。
目前，已有14單基礎設施REITs上市，資產(chǎn)類(lèi)型主要集中在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區、污水處理、倉儲物流、能源等領(lǐng)域。接受《證券日報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，相較于已上市的REITs項目，保障性租賃住房REITs項目的出租率穩定，抗周期屬性強，現金流也更為穩定，收益風(fēng)險將更低。保障性租賃住房REITs上市后將為投資者提供低更多風(fēng)險資產(chǎn)配置機會(huì )，也將促進(jìn)保障性租賃住房行業(yè)快速發(fā)展。
“保障性租賃住房作為基礎設施REITs全新的基礎設施資產(chǎn)類(lèi)別，除了滿(mǎn)足基礎設施REITs對權屬、收益等方面的要求外，還具有自身的特征。”中金基金相關(guān)負責人對《證券日報》記者表示，首先，其底層資產(chǎn)需要取得當地主管部門(mén)就項目納入保障性租賃住房的認定;其次，保障性租賃住房具備保障民生的屬性，主要體現在租賃對象的選擇與租金標準的制定需要滿(mǎn)足當地主管部門(mén)的要求;最后，保障性租賃住房項目往往經(jīng)營(yíng)期限較長(cháng)，租金一般低于同地段、同品質(zhì)的市場(chǎng)化租賃住房，更容易保持較高的出租率，能夠為投資人提供長(cháng)期、較為穩定的分紅。
“保障性租賃住房現金流相對穩定，這意味著(zhù)底層資產(chǎn)穩定可靠。”南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(cháng)田利輝在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，基于其底層資產(chǎn)特性，保障性租賃住房REITs項目具備‘低收益、低風(fēng)險’的特點(diǎn)。與其他已上市REITs相比，其收益風(fēng)險更低。
中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示，前期保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項目均為一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在項目區位、出租率、現金流等方面都具備一定優(yōu)勢。相較于其他已上市REITs，保障性租賃住房REITs出租率穩定，抗周期屬性強，現金流也更為穩定。因此，從定位來(lái)看，可以將保障性租賃住房REITs定位為不動(dòng)產(chǎn)權類(lèi)REITs中的“保障性”資產(chǎn)。
據記者了解，上述3單保障性租賃住房REITs募資資金將用于保障房項目建設，擴大保障性住房供給，解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。3單保障性租賃住房REITs凈回收資金約20億元，按20%的資本金比例計算，將撬動(dòng)社會(huì )資金近100億元。
“保障性租賃住房主要是為了滿(mǎn)足青年人、新就業(yè)大學(xué)生等新市民群體的住房需求，是解決大城市住房問(wèn)題的重要抓手。加快推動(dòng)保障性租賃住房REITs項目落地意義重大。”中金基金相關(guān)負責人表示，從保障性租賃住房行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，相關(guān)REITs項目落地是保障性租賃住房領(lǐng)域投融資模式創(chuàng )新發(fā)展的重要實(shí)踐，通過(guò)發(fā)揮示范效應，有助于吸引更多城市的保障性租賃住房項目嘗試通過(guò)公募REITs實(shí)現上市，進(jìn)而促進(jìn)保障性租賃住房行業(yè)快速發(fā)展。
“十四五”規劃明確提出，擴大保障性租賃住房供給，著(zhù)力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。據記者梳理，截至目前，已有北京、上海、浙江等十余地出臺加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策，同時(shí)表示支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。
“現階段，我國住房市場(chǎng)租售比遠低于國際標準，住房出售和租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡?？紤]到‘房住不炒’以及‘服務(wù)新市民’的政策背景，租賃住房市場(chǎng)料將迎來(lái)較大的發(fā)展機遇，而保障性租賃住房領(lǐng)域或成為發(fā)展重點(diǎn)。”明明表示，鑒于保障性租賃住房和公募REITs的適配性較高，以發(fā)行公募REITs的形式盤(pán)活相關(guān)資產(chǎn)、擴大保障性租賃住房投資是極具吸引力的解決方案。
田利輝表示，加速推動(dòng)相關(guān)REITs項目落地有利于加快我國保障性租賃住房的證券化，為我國保障性租賃住房建設募集更多資金，進(jìn)而推動(dòng)保障性租賃住房建設，提高人民生活幸福感，實(shí)現普惠發(fā)展。同時(shí)，相關(guān)REITs的上市也為投資者提供了配置低風(fēng)險資產(chǎn)的機會(huì )，有助于我國資本市場(chǎng)的穩定發(fā)展。
