近段時(shí)間以來(lái)，部分樓盤(pán)因延期交付引發(fā)的問(wèn)題被廣泛關(guān)注，強化預售資金監管、銀行放貸政策一再被提及。8月7日，北京商報記者梳理發(fā)現，目前已有包括西安、長(cháng)沙、紹興、東莞在內的多地發(fā)布商品房預售資金管理細則，明確各方責任，要求預售資金應存入銀行專(zhuān)用監管賬戶(hù)，不得隨意支取、使用。
多地推出監管細則
預售資金監管指的是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同銀行對商品房預售資金實(shí)施第三方監管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要將預售資金存入銀行專(zhuān)用監管賬戶(hù)，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。
在“爛尾樓”風(fēng)波伊始，多地業(yè)主發(fā)布的停貸告知書(shū)中就曾質(zhì)疑銀行存在違規放貸以及預售資金監管不力的情形，為防患于未然，對于這筆交房“保險金”已有多地推出細則，明確壓實(shí)各方責任。
北京商報記者梳理發(fā)現，各地發(fā)布的預售資金監管細則主要明確了監管賬戶(hù)設立、監管額度、開(kāi)發(fā)商違規挪用將如何追責、監管部門(mén)各自權責等多個(gè)方面的內容。
具體來(lái)看，長(cháng)沙市政府辦公廳近日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強商品房預售資金監管的通知》對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，強化“政府監控、銀行監管”模式。
為防止開(kāi)發(fā)商截留、收存購房款，東莞市住建局提出，對已取得商品房預售許可的項目，由購房人根據預售資金監管系統生成的《房屋繳款通知單》信息，通過(guò)關(guān)聯(lián)預售資金監管系統的POS機刷卡、銀行柜臺轉賬、網(wǎng)上銀行轉賬等方式，將購房款(含定金、首期款、分期付款、一次性付款等)直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶(hù)。
除了對開(kāi)發(fā)商可能存在的違規問(wèn)題“劃紅線(xiàn)”之外，銀行也必須在預售資金流程中承擔起責任。例如河北滄州也發(fā)布了《滄州市商品房預售資金監管辦法》(征求意見(jiàn)稿)。
從相應條款來(lái)看，各地均明確監管銀行不得擅自扣劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得擅自將資金挪作他用，試圖封堵可能挪用預售資金的各個(gè)環(huán)節。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，現階段，有一些該進(jìn)監管賬戶(hù)的資金并沒(méi)有進(jìn)來(lái)。例如一個(gè)大的樓盤(pán)，往往有多家做按揭的銀行，把錢(qián)轉入同一家銀行賬戶(hù)中，這些銀行沒(méi)有動(dòng)力。此外，開(kāi)發(fā)商也不愿意將資金轉到監管賬戶(hù)，因為會(huì )受到多種約束。下階段，要對該轉進(jìn)監管賬戶(hù)資金但未轉進(jìn)的情況加以明確各方應承擔的責任。
青島放貸必須封頂
在“爛尾樓”事件發(fā)生后，銀保監會(huì )曾多次“喊話(huà)”指導銀行在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，堅持摸清情況、實(shí)事求是、科學(xué)分類(lèi)、精準施策，主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項目快復工、早復工、早交付。
為規范房企拿地、保護購房者權益，已有地區對銀行放貸政策進(jìn)行了調整。8月7日，北京商報記者從青島地區多家開(kāi)發(fā)商處獲悉，青島地區要求所有樓盤(pán)封頂之后銀行才可以發(fā)放按揭貸款。
“目前青島要求所有的項目，不管是大型開(kāi)發(fā)商還是小型開(kāi)發(fā)商全部都要封頂之后才可以發(fā)放貸款。”青島地區一位開(kāi)發(fā)商相關(guān)人士介紹，“按照建筑方常規的操作，封頂之后開(kāi)發(fā)商要把土建工程款全額結給建筑方，在結清之后開(kāi)發(fā)商還能正常運營(yíng)，那么銀行才會(huì )發(fā)放貸款，如果封頂之后開(kāi)發(fā)商不能正常運營(yíng)，銀行便不會(huì )放貸。”
“這個(gè)政策比之前嚴格了很多，現在明確規定必須要執行，而且是以政府為主導進(jìn)行干預。”上述開(kāi)發(fā)商人士強調，“目前收到的通知是要求青島地區所有銀行都按照這一規定執行。這個(gè)要求是制約開(kāi)發(fā)商的，對購房者的保障力度會(huì )更大，如果開(kāi)發(fā)商出現‘爛尾’情況，購房者可以申請解除購房合同。”
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，嚴格執行“先封頂才可以放貸”政策對防范“爛尾樓”、資金監管方面將起到重要作用，該政策也為購房者提供了一個(gè)重要保障。在執行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要注意資金略收緊帶來(lái)的影響以及資金回款問(wèn)題。
事實(shí)上，封頂之后才可以發(fā)放貸款并不是一個(gè)新政，早在2003年出臺的《通知》中就明確提出，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。
但由于各地區實(shí)際情況不同，對這一政策的執行情況也不一。一位銀行業(yè)人士在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)直言，很早就有“先封頂才可以放貸”這個(gè)政策，但在執行過(guò)程中確實(shí)也遇到一些難點(diǎn)，比如：可能影響到部分房企現金周轉，房企項目開(kāi)工，進(jìn)而對個(gè)別房企拿地造成影響;另外，也不排除個(gè)別房企采取一些規避監管的措施。
今年以來(lái)，亦有多家銀行因向未封頂樓盤(pán)發(fā)放貸款被罰。經(jīng)北京商報記者統計發(fā)現，僅4月以來(lái)，就有多家銀行分行因向購買(mǎi)主體結構未封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款而被監管機構處罰，其中，既包括國有大行亦有股份制銀行。
消費者權益保護工作提速
“保交樓”是穩民生的前提，中共中央政治局7月28日召開(kāi)會(huì )議強調，要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善住房需求，壓實(shí)地方政府責任，“保交樓”、穩民生。
針對房地產(chǎn)金融政策，董希淼建議，首先，要對現有政策進(jìn)行優(yōu)化。比如，階段性放松開(kāi)發(fā)商融資“三條紅線(xiàn)”約束，階段性放松房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，給銀行留出更多的整改時(shí)間。對于實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商，現階段要及時(shí)收縮業(yè)務(wù)線(xiàn)，將精力放在保證樓盤(pán)交付的工作上。地方政府要起到綜合協(xié)調的作用，主動(dòng)推動(dòng)各方解決問(wèn)題，同時(shí)加強預售資金監管。
“此外，對制度可以進(jìn)行創(chuàng )新。”董希淼進(jìn)一步指出，比如，支持一些銀行發(fā)放房地產(chǎn)并購主題債，支持合理的并購。針對可能爛尾的樓盤(pán)，央行可以創(chuàng )設“保交樓”專(zhuān)項再貸款，給銀行提供低成本資金支持，銀行獲得資金支持后加大為樓盤(pán)定向輸血。
上述銀行業(yè)人士進(jìn)一步表示，后續“保交樓”還需要壓實(shí)主體責任，房企積極作為，金融、產(chǎn)業(yè)等部門(mén)政策積極配合地方政府，處理好個(gè)別“爛尾樓”盤(pán)，保護業(yè)主合法權益，穩定市場(chǎng)信心。
在此前的回應中，也有多家銀行表示，未來(lái)將全面持續跟進(jìn)涉及樓盤(pán)情況，積極采取措施，與客戶(hù)做好溝通和住房消費者權益的保護工作，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
